Retail-Investmentmarkt Deutschland

Auch wenn der Retail-Investmentmarkt mit rund 4,1 Mrd. € einen leichten Umsatzrückgang zum Ende des dritten Quartals vermelden muss (-16 % ggü. Q1-3 2024), hat sich das lebhafte Transaktionsgeschehen der ersten Jahreshälfte in den letzten Monaten weiter fortgesetzt. Ein Grund hierfür ist nicht zuletzt das gute Einzeldealvolumen, das mit rund 944 Mio. € zwischen Anfang Juli und Ende September den höchsten Quartalswert des laufenden Jahres verbuchen konnte.

Somit bleiben die marktbestimmenden Treiber sehr diversifiziert: Während aktuell Einzelverkäufe dominieren, waren es über den gesamten Jahresverlauf Portfoliotransaktionen, die wiederum vor allem von der Porta-Übernahme durch XXXLutz im hohen dreistelligen Millionenbereich dominiert wurden. Zuletzt konnten im Segment der Paketverkäufe dagegen eher kleinere Portfolios bestehend aus Fachmarktzentren sowie Food-geankerten Assets registriert werden. Gerade im Portfoliosektor werden jedoch immer wieder neue Transaktionsprozesse initiiert, die sich zwar teilweise über lange Zeiträume in der Vermarktungsphase befinden, aber die Investmentaktivitäten dennoch stetig hoch halten.

In Bezug auf die Größenklassen ist als positives Indiz zu werten, dass sowohl bei Portfolios als auch bei Einzelassets zunehmend wieder Deals im dreistelligen Millionensegment zum Abschluss kommen. Dennoch ordnet sich das durch-schnittliche Dealvolumen mit 24 Mio. € weiterhin auf einem niedrigen Niveau ein.

Die Verteilung des Volumens nach Objektart wird durch die Porta-Übernahme weiter von der Fachmarktsparte bestimmt (gut 63 %). Während Shoppingcenter wieder spürbar in den Investorenfokus rücken (rund 16 %), wurde im Geschäfts- und Kaufhaussektor bisher überwiegend kleinteilig investiert (15 % bzw. 5 %).

Im Kontext des marktdominierenden Fachmarkt-Volumens ist es nicht verwunderlich, dass die A-Standorte, die in der Regel durch großvolumige Highstreet- oder Shopping-center-Umsätze in Erscheinung treten, bisher nur in vergleichsweise geringem Maße am Ergebnis partizipieren (gut 20 %). Bis dato wurden in den Top-Märkten bis auf vereinzelte Ausnahmen überwiegend kleinere Objekte veräußert. Dies ist jedoch als Momentaufnahme zu werten und zum Jahresende ist nicht auszuschließen, dass die Umsätze im Highstreet-Sektor anziehen könnten. Dass alleine im dritten Quartal 53 % des Volumens generiert wurde, unterstreicht jedenfalls die Aufwärtstendenz in den größten Investmentmärkten.

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren in den ersten neun Monaten keine Veränderungen zu registrieren, nachdem sich zum Jahresende 2024 nur die Fachmarktzentren erstmals wieder verteuert haben (4,65 %). Einzelne Lebensmittler liegen nach wie vor bei 4,90 %, Shoppingcenter bei 5,60 % und Baumärkte bei 5,70 %.