Logistikmarkt München

Der Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt erzielt bis Ende September 2026 einen Flächenumsatz in Höhe von 126.000 m² und bleibt damit sowohl um rund 36 % unter dem Vorjahreszeitraum als auch um 36 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Der Hauptgrund für das schwächere Abschneiden ist im Wesentlichen, dass im bisherigen Jahresverlauf noch keine Abschlüsse jenseits der 11.000-m²-Marke verzeichnet werden konnten. Davon abgesehen besteht durchaus eine rege Marktaktivität, die sich in einer insgesamt hohen Anzahl an abgeschlossenen Mietverträgen widerspiegelt, aber bisher nicht das Volumen mitbringt, um zu einem hohen Flächenumsatz zu führen.

Die zuletzt schwächere wirtschaftliche Entwicklung und die Folgen des Iran-Kriegs sind zwar auch auf dem Münchener Logistikmarkt in Form einer etwas gedämpften Nachfrage und längerer Entscheidungsprozesse bei Mietvertragsverhandlungen spürbar. Grundsätzlich ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Flächenangebot innerhalb des eigentlichen Marktgebiets viel zu gering ist und daher regelmäßig den Umsatz limitiert. Dies gilt insbesondere für größere Flächeneinheiten.

Das Mietpreisniveau ist im Vorjahresvergleich gestiegen, wobei die Spitzenmiete um 5 % auf 11,25 €/m² zugelegt hat und die Durchschnittsmiete um fast 8 % auf 9,90 €/m². Dieser Anstieg erfolgte bereits zum Jahresende 2025; seitdem notieren die Mietpreise auf konstanter Höhe.

Die Branchenverteilung zeigt ein recht typisches Bild für den Münchener Logistikmarkt. Durch die starke industrielle Basis in der Region fragen produzierende Unternehmen in der Regel die meisten Flächen nach und kommen im laufenden Jahr auf einen Marktanteil von 47 %. In diesem Segment sind aktuell insbesondere Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Rüstung und Verteidigung bedeutende Nachfragetreiber. Die bundesweit stark nachfragenden Logistikdienstleister zeichnen für 27 % des Umsatzes verantwortlich, während Handelsunternehmen bisher lediglich mit gut 5 % am Resultat beteiligt sind.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen ist besonders auffällig, dass kleine Verträge bis 3.000 m² mehr als die Hälfte des Ergebnisses generieren und damit deutlich über ihrem zehnjährigen Durchschnitt liegen. Daneben kann aber auch die Kategorie von 8.000 bis 12.000 m² mit 24 % einen wesentlichen Beitrag leisten. Eher niedrig fällt dagegen der Anteil der Abschlüsse zwischen 3.000 und 5.000 m² aus, die mit gut 9 % weit von ihrem Durchschnittswert entfernt sind.

Aufgrund der sehr begrenzten Grundstücksverfügbarkeit innerhalb des Marktgebiets ist die Neubauaktivität weiterhin gering, wodurch auch der Neubauanteil am Ergebnis bei lediglich 21 % liegt.

Während bei den geopolitischen Rahmenbedingungen und insbesondere bei den Konflikten im Nahen Osten kurzfristig keine wesentlichen Veränderungen zu erwarten sind, gehen von der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland leicht positive Impulse aus. Die führenden deutschen Wirtschaftsinstitute haben ihre Jahresprognose für das Bruttoinlandsprodukt jüngst auf 1,3 % angehoben, und auch der ifo Geschäftsklimaindex zeigt ebenso wie der BVL Logistik-Indikator wieder nach oben. Damit verdichten sich die Anzeichen, die für eine weitere wirtschaftliche Erholung und im Zuge dessen für eine höhere Nachfrage nach Logistikflächen mit einer weiteren Marktbelebung sprechen.

Als wesentliche Treiber der Nachfrage sind Unternehmen aus den Bereichen Forschung und Entwicklung, Technologie sowie Verteidigung zu nennen, daneben auch die an anderen Logistik-Hubs zu beobachtenden asiatischen Logistikdienstleister, die für E-Commerce-Unternehmen tätig sind. Grundsätzlich erscheint bis zum Jahresende eine deutliche Umsatzsteigerung möglich –  insbesondere, wenn mehrere bereits in Verhandlung befindliche größere Mietverträge erfolgreich abgeschlossen werden.

Aufgrund der engen Angebots-Nachfrage-Relation muss, insbesondere wenn Vermietungen von hochwertigen Flächen in Top-Lagen erfolgreich abgeschlossen werden, damit gerechnet werden, dass das Mietpreisniveau weiter anziehen könnte.