Logistikmarkt Köln

Der Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt verzeichnete 2025 einen Flächenumsatz von 173.000 m², womit er rund 33 % unter dem überdurchschnittlich hohen Vorjahresergebnis bleibt. Die nach wie vor breite Nachfrage konnte 2025 nicht in allen Flächensegmenten in einem entsprechenden Angebot umgesetzt werden. Gerade in zentralen Lagen kann das Angebot an verfügbaren Flächen die Nachfrage nicht im vollen Umfang decken, was einen höheren Flächenumsatz limitiert. Dabei wurden vor allem im großflächigen Bereich spürbar weniger Verträge verzeichnet als im Vorjahr. Dies spiegelt sich in einem entsprechend niedrigeren Ergebnis wider, sodass auch der zehnjährige Durchschnitt um 22 % verfehlt wurde.

In den letzten drei Monaten des Jahres hat die Marktdynamik dann spürbar zugelegt, wobei deutlich mehr Vertragsabschlüsse registriert wurden als in den drei Quartalen zuvor. Die Anmietung eines Handelsunternehmens in Köln-Nippes über 20.000 m² fällt in diesen Zeitraum. Daneben sind insbesondere die Abschlüsse des E-Commerce-Unternehmens Sellvin (24.500 m²) sowie des Logistikdienstleisters Dachser (23.300 m²) aus Q3 und Q2 zu nennen.

Angesichts des begrenzten Flächenangebotes hat die Spitzenmiete in den vergangenen zwölf Monaten um 6 % auf 8,20 €/m² angezogen. Die Durchschnittsmiete verteuerte sich um 8 % und notiert aktuell bei 6,70 €/m².

Das Ranking des Flächenumsatzes nach Größenklassen wird mit einem Anteil von 28 % durch das Segment großer Mietvertragsabschlüsse über 20.000 m² angeführt, was auf die drei genannten Top-Abschlüsse zurückzuführen ist. Eine vergleichsweise rege Marktaktivität konnte in den mittleren Größensegmenten zwischen 5.000 m² und 20.000 m² verzeichnet werden. Hier sind kumuliert 54 % des Flächenumsatzes allokiert. Hingegen konnte das Segment kleiner Flächen bis 5.000 m² nur eine im Vergleich geringe Beteilung (18 %) vorweisen, was auch durch die sehr begrenzte Verfügbarkeit von kleineren hochwertigen Flächen im Stadtgebiet zu erklären ist.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen fällt die Dominanz der Handelsunternehmen auf, die für mehr als die Hälfte (53 %) des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnen und mit gut 90.000 m² auf ein weit überdurchschnittliches Ergebnis (+20 %) kommen. Wesentlich hierzu beigetragen haben nicht zuletzt der Sellvin-Abschluss und der besagte Abschluss durch ein chinesisches Handelsunternehmen. Dahinter folgen Logistikdienstleister, die mit 26 % einen unter dem langjährigen Durchschnitt notierenden Marktanteil (Ø 10 Jahre: 36 %) beisteuern. Produzierende Unternehmen und die unter Sonstige subsumierten Nutzergruppen kommen darüber hinaus jeweils noch auf einen nennenswerten Anteil von rund 10 %.

Der Kölner Lager- und Logistikflächenmarkt blickt auf ein Jahr mit einer im Vergleich zu den übrigen Top-Standorten eher verhaltenen Vermietungsdynamik zurück, was neben der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage auch dem in einigen Segmenten limitierten Flächenangebot geschuldet ist. Die Stimmung auf den Nutzermärkten wird 2026 voraussichtlich weiterhin von zahlreichen interdependenten Faktoren beeinflusst werden. Insbesondere die schwer vorhersehbare Politik der USA bleibt ein bedeutender Unsicherheitsfaktor für die gesamte Wirtschaftsentwicklung. Im Gegensatz dazu schafft die expansive Ausgabenpolitik der Bundesregierung – etwa durch Sondervermögen für Infrastruktur sowie einem größeren finanziellen Handlungsspielraum in der Verteidigung – gezielte Anreize für Investitionen, die sich positiv auf das Wirtschaftswachstum auswirken werden. Als besonders konjunkturabhängig dürfte die Logistikbranche und damit auch die Rheinmetropole, zeitnah von diesen Impulsen profitieren.

Es ist zu erwarten, dass das Angebot 2026 wieder leicht zunehmen dürfte, angesichts einiger Projektentwicklungen, die aktuell angebahnt werden und Investoren, die wieder in die spekulative Entwicklung gehen. Vor dem Hintergrund einer sich langsam erholenden Wirtschaft sowie einer leicht steigenden Flächennachfrage ist dies positiv zu werten, da es den Nutzern ermöglicht, kurzfristig hochwertige Flächen anzumieten. Auf Basis der aktuellen Indikatoren erscheint somit ein Jahresergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts (222.000 m²) als realistisch.