Logistikmarkt Hamburg

Der Hamburger Markt für Lager- und Logistikflächen ist verhalten in das neue Jahr gestartet. Mit einem Flächenumsatz von 66.000 m² wurde der vergleichbare Vorjahreswert um ein Viertel und der langjährige Durchschnitt um rund 38 % unterschritten. 

Dass für das erste Quartal 2024 damit der niedrigste Jahresauftaktswert der vergangenen 10 Jahre zu Buche steht, ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass bislang noch kein Abschluss oberhalb der 10.000-m²-Marke verzeichnet werden konnte. Der bislang größte registrierte Vertrag stellt die Anmietung von 9.100 m² Logistikfläche durch den Logistiker Kühne + Nagel in Hamburg Billbrook dar.

Zwar kann insbesondere für das Kerngebiet nach wie vor eine lebhafte Nachfrage nach Objekten mit guter Autobahn- und ÖPNV-Anbindung verzeichnet werden. Zum einen ist jedoch das Angebot an Objekten mit diesen Attributen durch die hohen Vermietungsleistungen der letzten Jahre stark limitiert. Zum anderen hat sich aber auch die Dauer von Anmietungsprozessen in den letzten Monaten vor dem Hintergrund gesteigerter Kosten und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten spürbar verlängert, was durchaus dämpfend auf den Flächenumsatz wirkt.

Bei den Mieten konnte derweil auch im ersten Quartal 2024 ein weiterer Zuwachs verzeichnet werden. Während die Spitzenmiete mit 8,30 €/m² rund 20 Cent oberhalb des Jahresendwerts 2023 notiert, ist für die Durchschnittsmiete ein Plus von 15 Cent auf 6,40 €/m² zu vermelden.

Deutschlands größter Hafenstandort wird traditionell von Logistikdienstleistern dominiert. Auch im ersten Quartal 2024 führen sie das Tableau mit anteilig knapp 38 % an, wenngleich sie mit rund 33.000 m² absolut gesehen deutlich weniger Flächenumsatz generieren als üblich (Ø-10 Jahre: 47.000 m²). Neben der bereits genannten Anmietung durch Kühne + Nagel entfallen mit den Verträgen von DREI-D über 7.500 m² Logistikfläche in Elmshorn sowie der TEAM-SPED Seehafenspedition über 6.200 m² in Billbrook zwei weitere der fünf größten Abschlüsse des ersten Quartals auf die Branche. Während auch Handelsunternehmen mit rund 19.000 m² einen im langjährigen Vergleich (-36 %) niedrigen Flächenumsatz erzielen, können Industrie- und Produktionsunternehmen als einziges Segment auch absolut gesehen deutliche Zuwächse verzeichnen (26.000 m²; +22 %).

In Bezug auf die Größenstruktur wird der Markt aktuell vom mittleren Segment von 5.000 bis 12.000 m² bestimmt, welches für 60 % des Marktvolumens verantwortlich zeichnet.

Der Hamburger Markt für Logistikflächen spiegelte im ersten Quartal 2024 deutlich die konjunkturelle Flaute wider. Anders als viele der übrigen großen Logistikagglomerationen in Deutschland ist der Hamburger Markt durch seinen Status als Hafenstandort allerdings auch im besonderen Maße vom Welthandel abhängig. Was insbesondere zu Pandemiezeiten und im Zuge der geopolitischen Verwerfungen in Folge des russischen Angriffskrieges noch als Risikofaktor gesehen wurde, könnte in den kommenden Monaten im Hinblick auf den Logistikflächenumsatz der Hansestadt wiederum zu positiven Impulsen führen. Denn während die jüngsten Konjunkturprognosen davon ausgehen, dass Deutschland für 2024 nur ein minimales BIP-Wachstum verzeichnen wird, ist die Erholung der Weltwirtschaft deutlich weiter fortgeschritten. Insbesondere Logistiker mit einem Fokus auf internationale Warenströme dürften hierauf mit einer wachsenden Flächennachfrage reagieren. 

Auch wenn somit zu erwarten ist, dass die Nachfrage in den kommenden Monaten zulegt, bleibt jedoch das begrenzte Angebot an modernen Flächen im Kerngebiet ein limitierender Faktor. Es ist daher bereits aus strukturellen Gründen eher unwahrscheinlich, dass das Gesamtjahresresultat 2024 an den langjährigen Schnitt von fast 500.000 m² heranreichen wird.

Im Hinblick auf die Entwicklung des Mietniveaus sind für den weiteren Jahresverlauf leichte Anpassungen nach oben zu erwarten. Nach wie vor sind die hohen Gestehungskosten ein preistreibender Faktor. Da der Neubauanteil am Flächenumsatz durch den Mangel an modernen Bestandsflächen aktuell vergleichsweise hoch ist (knapp 56 %), ist es wahrscheinlich, dass die Durch-schnittsmiete etwas stärker als die Spitze zulegt.