Logistikmarkt Frankfurt

Mit einem Flächenumsatz von 399.000 m² rangiert der Frankfurter Logistikmarkt im bundesweiten Ranking unangefochten an der Spitze. Erst mit gebührendem Abstand folgen Berlin (320.000 m²) und Hamburg (276.000 m²).

Im direkten Jahresvergleich notiert der Flächenumsatz im Frankfurter Marktgebiet Ende September rund 31 % über dem des Vorjahres und legt gegenüber dem Langzeitschnitt eine Punktlandung hin. Auf einen schwachen Jahresstart und ein sehr starkes zweites Quartal folgte nun ein immer noch dynamisches Sommervierteljahr mit 148.000 m² Flächenumsatz. Auch dieses jüngste Quartalsergebnis spielt bundesweit in der oberen Liga mit und wird nur vom sehr großen Logistikmarkt Ruhrgebiet leicht überboten.

Der Frankfurter Markt profitiert im laufenden Jahr von einer überdurchschnittlich hohen Anzahl an Großabschlüssen. Anders als in den Jahren 2023 und 2024 wurde mit der in Bau gegangenen Produktionsstätte des US-Pharmakonzerns Eli Lily mit rund 50.000 m² Logistikfläche erstmals wieder ein Abschluss jenseits der 35.000-m²-Marke registriert. Weitere 109.000 m² Flächenumsatz entfällt auf die Größenkategorie 20.000 bis 35.000 m², womit eine Verdreifachung gegenüber dem Vorjahresergebnis notiert wird und ein Plus von 55 % gegenüber dem Langzeitschnitt. Allein auf das dritte Quartal entfallen ein weiterer Abschluss von Eli Lily über 34.800 m² in Alzey und von Dealer Tire Europe (25.300 m²) in Gernsheim.

Das Mietpreisniveau ist im dritten Quartal ein zweites Mal im laufenden Jahr gestiegen. Die Spitzenmiete stieg um 0,30 €/m² auf 8,50 €/m² (6,9 % ggü. Vorjahr) und die Durchschnittsmiete um 0,20 €/m² auf 7,20 €/m². (7,5 % ggü. Vorjahr).

Mit 40 % Marktanteil dominieren Großabschlüsse jenseits der 20.000-m²-Marke eindeutig das Marktgeschehen. Überdurchschnittliche Flächenumsätze werden allerdings auch in den mittelgroßen Segmenten zwischen 5.001 und 12.000 m² registriert. Gerade bei den Abschlüssen zwischen 5.001. und 8.000 m² ist die Dynamik wesentlich ausgeprägter als im Vorjahr. Hier hat sich der Flächenumsatz auf knapp 44.000 m² verdoppelt.

Industrie-/Produktionsunternehmen haben rund 38 % zum Flächenumsatz beigetragen. Neben dem 50.000-m²-Abschluss von Eli Lilly gehen weitere sechs Abschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² auf ihr Konto. Mit in Summe 151.000 m² hat diese Branche ihr zweitstärkstes Ergebnis der vergangenen Dekade eingefahren. Logistikdienstleister haben ein Drittel des Flächenumsatzes generiert. Gegenüber dem Vorjahr ist ihr Ergebnis um 7 % auf 130.000 m² gestiegen. Auch bei Handelsunternehmen verstetigt sich der Aufwärtstrend. Gegenüber dem Vorjahr wird ein Plus von 16 % auf knapp 79.000 m² registriert.

Der Frankfurter Logistikmarkt biegt mit einem starken Ergebnis im Rücken auf die Zielgerade des Jahres 2025 ein. Bereits Ende September bewegt sich der registrierte Flächenumsatz auf dem Gesamtjahresniveau 2024 und angesichts der in den Sommermonaten angezogenen Nachfrage nimmt der Markt zum Jahresende Kurs auf die 500.000-m²-Marke.

Allerdings bewegt sich der Frankfurter Logistikmarkt – wie alle bundesdeutschen Logistikmärkte – weiterhin im Spannungsfeld geopolitischer Krisenherde und schwelender Zollkonflikte, die im Falle einer möglichen Eskalation direkt negativen Einfluss auf die exportorientierte deutsche Wirtschaft haben dürften. Im Moment deutet hier jedoch vieles auf eine sukzessive Stabilisierung sowie ein sich in Deutschland beschleunigendes Wirtschaftswachstum hin. Die von der Bundesregierung beschlossenen Investitionen in Infrastruktur und Klimaschutz, von denen auch der Rüstungs- und Verteidigungssektor profitieren wird, dürften ein langsam an Breite gewinnendes Wirtschaftswachstum stützen, das auch die Nachfrage nach Logistikflächen positiv beeinflussen sollte.

Im Windschatten dieser Entwicklung dürften sich die bereits jetzt sichtbaren Angebots- und Nachfragestrukturen in Frankfurt weiter verfestigen. Dazu zählen Angebotsknappheit in infrastrukturell besonders günstigen Lagen wie in Flughafen- und Stadtnähe sowie in multimodalen Lagen; Mangel an speziell ausgestatteten Flächen (WGK, Pharma, Reifen etc.) sowie Nachfragüberhang allen voran bei kurzfristigen Flächenverfügbarkeiten und kurzen Mietvertragslaufzeiten.

In der Konsequenz ist davon auszugehen, dass das Mietniveau weiter steigt. Während die Spitzenmiete vorerst stabil bleiben dürfte, wird die Durchschnitts-miete aufgrund der allgemein steigenden Nachfrage nach modernen Flächen vermutlich kurzfristig anziehen.