Logistikmarkt Deutschland

Der bundesweite Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte im Gesamtjahr 2025 einen Flächenumsatz von knapp 6,1 Mio. m². Dies entspricht einer deutlichen Zunahme um fast 14 % gegenüber dem Vorjahr. Damit behauptet sich der Logistikmarkt in einem schwachen konjunkturellen Umfeld und zeigt im Jahresverlauf eine positive Entwicklung. Nichtsdestotrotz beträgt die Abweichung vom zehnjährigen Durchschnitt 13 %.

Insgesamt wurden mehr Vertragsabschlüsse registriert als im Vorjahr und vor allem auch wieder eine höhere Anzahl großflächiger Verträge, die sich naturgemäß stark auf das Gesamtergebnis auswirken. Dabei legte die Größenkategorie ab 20.000 m² um beeindruckende 30 % zu. In diesem Flächensegment stechen insbesondere Logistikdienstleister hervor, für die fast die Hälfte des Umsatzes bei den großen Verträgen verantwortlich zeichnen. Hier spiegelt sich wider, dass viele Branchen die Flexibilität der Logistikdienstleister gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten schätzen. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang auch, dass Unternehmen aus dem E-Commerce-Bereich wieder wesentlich stärker am Markt aktiv sind, ihr Geschäft dabei aber auch häufig von Logistikdienstleistern abwickeln lassen.

Die Top-Logistikmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) legen um 15 % gegenüber dem Vorjahr zu und schließen das Jahr mit einem Flächenumsatz von zusammen gut 2,2 Mio. m² ab.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen setzen sich Logistikdienstleister mit deutlichem Abstand an die Spitze des Rankings (knapp 41 %). Sie steigern sich erheblich gegenüber dem Vorjahr (+55 %) und erzielen mit rund 2,5 Mio. m² ein überdurchschnittliches Ergebnis, wozu vor allem zahlreiche großflächige Abschlüsse umfangreich beigetragen haben. Die im Vorjahr sehr starken produzierenden Unternehmen fragten 2025 weniger Fläche nach und kommen auf einen Anteil von gut 27 %, während Handelsunternehmen in absoluten Zahlen wieder über den Werten der beiden Vorjahre liegen (23 %).

Das Mietpreisniveau hat im Jahresverlauf an den meisten Standorten sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt leicht zugelegt. Bei den Spitzenmieten für Logistikflächen beläuft sich die Zunahme im Schnitt über die Top-Märkte auf 3,8 %. München bleibt mit Abstand der teuerste Markt – hier ist die Spitzenmiete im vierten Quartal auf 11,25 €/m² gestiegen (+7 % ggü. Ende 2024). In Frankfurt sind 8,80 €/m² (+11 %) anzusetzen, in Düsseldorf 8,70 €/m² (+2 %) und in Hamburg unverändert 8,50 €/m². Während Berlin leicht auf 8,25 €/m² zulegt, zieht das Niveau in Köln um 6 % auf 8,20 €/m² an, womit die Top-Miete auch in der Dommetropole die 8-€/m²-Marke überschreitet. In Leipzig hat sie dagegen zu Jahresbeginn auf 5,70 €/m² nachgegeben. Darüber hinaus notiert die Spitzenmiete im Ruhrgebiet bei 8,00 €/m² (+5 % ggü. 2024). Auch die Durchschnittsmieten haben an fast allen Märkten ein Plus zu verzeichnen, was im Schnitt einer Zunahme um 5,7 % gegenüber 2024 entspricht.

Der bundesweite Logistikmarkt hat sich im Jahr 2025 trotz des fehlenden konjunkturellen Rückenwinds sehr positiv entwickelt und sich von Quartal zu Quartal gesteigert. Für 2026 ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingungen vor allem in der ersten Jahreshälfte durchaus herausfordernd bleiben. Die weltweit bestehenden geopolitischen Konflikte nehmen eher noch zu und wirken sich unter anderem auf die internationalen Handelsströme aus. Zudem bleibt die erratische US-Handelspolitik mit sich verändernden Zollvorgaben ein Unsicherheitsfaktor für mittel- und langfristige Planungen und Investitionen.

Auf nationaler Ebene werden für die wirtschaftliche Entwicklung Impulse aus den Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität sowie den finanziellen Spielräumen für Verteidigungsausgaben erwartet. Dabei ist aus dem Segment Rüstung und Verteidigung bereits eine gestiegene Nachfrage zu verzeichnen, was sich ab der zweiten Jahreshälfte noch verstärken sollte. Darüber hinaus werden Reformen zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts erwartet, die sich ebenfalls positiv auf die Stimmung der Unternehmen auswirken sollten.

Insgesamt ist für das Jahr 2026 aus heutiger Perspektive zumindest mit einer stabilen Entwicklung des Flächenumsatzes zu rechnen, die im Jahresverlauf noch an Dynamik gewinnen dürfte. In einigen Märkten könnte sich dabei jedoch auch das begrenzte Flächenangebot wieder limitierend auswirken.