Logistikmarkt Deutschland

Die Nachfrage auf dem bundesweiten Lager- und Logistikflächenmarkt ist ungebrochen hoch. Nach den ersten drei Quartalen des Jahres 2026 beläuft sich der Flächenumsatz auf 5,5 Mio. m², was einer Steigerung von 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht und auch 9 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Die Dynamik hat im Jahresverlauf trotz der moderaten Wirtschaftsentwicklung und der schwierigen geopolitischen Rahmenbedingungen stetig zugenommen, was sich in steigenden Quartalsergebnissen widerspiegelt. Dabei hat das dritte Quartal mit knapp 2,2 Mio. m² noch einmal um 23 % gegenüber dem zweiten Quartal zugelegt und erzielt das höchste Resultat seit dem Q2 2022.

Die wichtigsten Treiber der aktuellen Dynamik sind zum einen Logistikdienstleister, die das Geschäft für E-Commerce-Unternehmen aus Asien, aber auch für schon länger etablierte Großkonzerne abwickeln, und zum anderen Unternehmen, die dem Bereich Rüstung und Verteidigung zuzuordnen sind. Dabei sind insgesamt wieder wesentlich mehr großflächige Verträge als im Vorjahreszeitraum sowie eine hohe Abschlusszahl zu beobachten.

Es sind vor allem die Lagen außerhalb der großen Logistik-Hubs, die mit einem Plus von 51 % ganz erheblich gegenüber dem Vorjahreszeitraum zulegen können, während die Top-Logistikmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) mit einem Volumen von insgesamt knapp 1,7 Mio. m² ein Minus zu verzeichnen haben (-5 %).

Bei der Branchenverteilung des bundesweiten Flächenumsatzes stechen Logistikdienstleister mit einem Marktanteil von fast 45 % hervor. Sie zeichnen damit allein für 2,5 Mio. m² verantwortlich, was dem höchsten Wert der vergangenen zehn Jahre entspricht. Da E-Commerce-Unternehmen ihr Geschäft vermehrt von Logistikdienstleistern abwickeln lassen, bleibt der Anteil der Handelsunternehmen dagegen mit lediglich 15 % auf einem niedrigen Niveau. Produzierende Unternehmen setzen ebenfalls überdurchschnittlich viel Fläche um und steuern 31 % zum Gesamtumsatz bei.

Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten haben gegenüber dem dritten Quartal 2025 zugelegt. Im Mittel über alle Standorte liegt das Plus der Spitzenmieten bei 4,3 % und der Durchschnittsmieten bei 4,9 %. Gegenüber dem zweiten Quartal ist das Mietpreisniveau aktuell insbesondere in Düsseldorf, Frankfurt, Köln und dem Ruhrgebiet gestiegen. In München werden weiterhin die höchsten Mietpreise mit 11,25 EUR/m² in der Spitze erzielt (+7 % ggü. Q3 2025). Während die Spitzenmiete in Frankfurt nunmehr bei 9 EUR/m² (+10 %) notiert, bleiben Düsseldorf 8,85 EUR/m² (+4 %), Hamburg 8,80 EUR/m² (+4 %), Köln 8,60 EUR/m² (+12 %), Berlin 8,30 EUR/m² (+1 %) und das Ruhrgebiet 8,10 EUR/m² (+3 %) im Korridor zwischen 8 und 9 EUR/m². In Leipzig sind unverändert 5,70 EUR/m² in der Spitze anzusetzen.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich an den geopolitischen Rahmenbedingungen, insbesondere an der Konfliktsituation in Nahost, bis zum Jahresende nur wenig ändern wird. Die deutsche Wirtschaft belebt sich jedoch leicht, sodass die führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute jüngst ihre Prognosen für das diesjährige BIP nach oben korrigiert haben (1,3 %). Neben den staatlichen Ausgaben für Infrastruktur, Klimaneutralität und Verteidigung legen dabei vor allem die Exporte und die Industrieproduktion zu.

Der bundesweite Logistikvermietungsmarkt weist derweil aktuell eine hohe Dynamik auf. Dies zeigt sich zum einen in einer insgesamt sehr hohen Vertragsanzahl und zum anderen in einem spürbar höheren Volumen an großflächigen Verträgen ab 20.000 m². Vor allem dieses Segment macht den Unterschied zum Vorjahresresultat. Ob sich der Trend steigender Quartalsergebnisse in den verbleibenden drei Monaten des Jahres fortsetzen kann, bleibt nach dem hohen Volumen im dritten Quartal abzuwarten. Durch die zuletzt geringere spekulative Neubautätigkeit stehen in den gesuchten Lagen weniger Flächen kurzfristig zur Verfügung, was den Flächenumsatz in einigen großen Logistik-Hubs bereits etwas limitiert und zu entsprechenden Ausweichbewegungen führt.

Nichtsdestotrotz sollte das Schlussquartal dynamisch bleiben, denn vorliegende Gesuche und bereits in Verhandlung befindliche großflächige Verträge bestätigen die weiterhin hohe Nachfrage. Entsprechend sollte das Gesamtjahresergebnis das Resultat aus dem Vorjahr (knapp 6,1 Mio. m²) deutlich übertreffen.