Investmentmarkt Stuttgart

Der Stuttgarter Investmentmarkt (inkl. Umland) schließt das Jahr 2025 mit einem gewerblichen Investitionsvolumen von rund 630 Mio. € ab, womit die Schwabenmetropole in einem geopolitisch und wirtschaftlich herausfordernden Umfeld ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr vermelden kann. Im Gegensatz zum Vorjahr war im Schlussquartal eine leichte Marktbelebung zu verzeichnen, sodass dieses mit rund 39 % des Ergebnisses das umsatzstärkste darstellt. Da die Anzahl der registrierten Verkäufe gegenüber dem Jahr 2024 nahezu stabil geblieben ist, ist das durchschnittliche Volumen pro Deal leicht auf 23 Mio. € gestiegen. Dennoch ist das Marktgeschehen nach wie vor eher kleinteilig. Dies bestätigt der Blick auf den 5- bzw. 10-Jahresschnitt, welcher jeweils bei 29 Mio. € liegt.

Rund 22 % des Ergebnisses entfallen auf Immobilien, die innerhalb größerer Portfolios den Eigentümer gewechselt haben, womit dieses Marktsegment gegenüber den beiden Vorjahren klar an Bedeutung gewonnen hat.

Die Renditen haben sich im Stuttgarter Markt nicht einheitlich entwickelt. Während Büros bereits seit Ende 2023 in der Spitze konstant bei 4,40 % rentieren, ist im Logistiksegment ein Anstieg um 25 Basispunkte gegenüber Ende 2024 auf 4,50 % zu verzeichnen gewesen. Auch die Netto-Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in den besten Highstreet-Lagen ist um 10 Basispunkte auf 3,95 % gestiegen.

Etwas mehr als die Hälfte des Volumens (knapp 51 %) wurde mit Logistikinvestments generiert, was nicht nur relativ ein außerordentlich hoher Wert ist, sondern auch absolut. Mit ca. 320 Mio. € wurde hier das höchste je registrierte Ergebnis verbucht. Von den fünf größten Deals entfallen allein vier auf dieses Marktsegment. Büroobjekte landen mit knapp 38 % auf dem zweiten Platz und büßen anteilig etwas ein, absolut betrachtet erreicht das Volumen jedoch in etwa den Vorjahreswert. Weniger als im Jahr 2024 wurde mit Hotelimmobilien umgesetzt (Anteil: knapp 8 %), während der Beitrag von Einzelhandelsimmobilien und aller übrigen Nutzungsarten mit jeweils knapp 2 % von untergeordneter Bedeutung für das Ergebnis war.

Getrieben von den umfangreichen Logistikinvestments sind die peripheren Lagen außerhalb des Stadtgebiets bei der Verteilung des Volumens nach Lagen mit einem Anteil von über 61 % besonders stark. Mit einem Anteil von 17 % bzw. knapp 15 % tragen Verkäufe im Cityrand und in der City deutlich weniger als im Vorjahr zum Gesamtergebnis bei. Auf die Nebenlagen entfallen weitere 7 %.

Wie eingangs erwähnt, ist das Marktgeschehen im langjährigen Vergleich kleinteilig. So konnte weder 2024 noch 2025 eine Transaktion über 100 Mio. € verzeichnet werden.