Investmentmarkt Stuttgart

Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von rund 296 Mio. € präsentiert sich der Stuttgarter Investmentmarkt bis Ende des dritten Quartals 2026 mit einer verhaltenen Zwischenbilanz. Das aktuelle Resultat entspricht einem Rückgang von rund 23 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Erwartungsgemäß wurde auch der langjährige Durchschnitt deutlich unterschritten (-66 %). Dämpfend auf die Investitionsaktivität wirken nicht zuletzt die weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen sowie die daraus resultierende Unsicherheit und abwartende Haltung der Marktakteure.

Die Marktentwicklung wurde im bisherigen Jahresverlauf deutlich von den Auswirkungen des Iran-Kriegs geprägt. Die damit verbundenen Sperrungen wichtiger Seewege im Nahen Osten sowie die infolgedessen steigenden Leitzinsen belasteten die Dynamik spürbar. Gleichzeitig schwächte sich das Transaktionsgeschehen in Stuttgart, im Einklang mit der bundesweiten Entwicklung, nach einem insgesamt erfolgreichen Jahresauftakt deutlich ab. Auf ein Volumen von 177 Mio. € in Q1 folgten lediglich gut 70 Mio. € in Q2 und knapp 50 Mio. € in Q3.

Die veränderten Rahmenbedingungen spiegeln sich auch in der Renditeentwicklung wider. Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen führte bundesweit zu leichten Anpassungen der Netto-Spitzenrenditen. In Stuttgart liegen diese aktuell bei 4,75 % für Premium-Büroimmobilien, bei 4,10 % für Highstreet-Assets und bei 4,70 % für erstklassige Logistikobjekte. Damit notieren die Spitzenrenditen in allen drei Assetklassen 10 Basispunkte über dem Vorquartalsniveau.

Büroimmobilien stellen mit einem Anteil von 45 % bzw. rund 134 Mio. € weiterhin die wichtigste Anlageklasse auf dem Stuttgarter Investmentmarkt dar, auch wenn das Investitionsvolumen inzwischen ein niedrigeres Niveau erreicht hat. Besonders prägend ist die im bisherigen Jahresverlauf größte erfasste Transaktion (~60 Mio. €) im Teilmarkt Cityrand West. Auch gemessen an der Anzahl abgeschlossener Deals liegt das Bürosegment deutlich vor den übrigen Assetklassen. Weitere 33 % des Volumens entfallen auf die Kategorie „Sonstige“, der vor allem Mixed-Use-Objekte und Entwicklungsgrundstücke zugeordnet werden. Neben dem Verkauf des Ensembles Nanz-Quartier wird das Ergebnis hier vor allem von kleineren Investments bis 10 Mio. € getragen. Einzelhandelsimmobilien erreichen einen Marktanteil von rund 14 % bzw. 42 Mio. € und profitieren insbesondere von mehreren Verkäufen kleinerer Fachmarkt-Assets. Logistik- und Hotelobjekte spielen derzeit nur eine untergeordnete Rolle.

Während Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. € bislang ebenso wie im Vorjahr ausblieben, zeigt sich im mittleren Größensegment eine zunehmende Aktivität. Auf Deals zwischen 50 und 100 Mio. € entfallen insgesamt rund 20 % des Investmentvolumens. Die Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. € verzeichnet dagegen sowohl anteilig als auch absolut einen deutlichen Rückgang und erreicht mit 65 Mio. € nur noch einen Marktanteil von knapp 22 %. Eine gegenläufige Entwicklung zeigt sich bei Investments zwischen 10 und 25 Mio. €: Hier nimmt die Dynamik bereits das dritte Jahr in Folge zu. Mittlerweile steuert diese Größenklasse rund 38 % zum Gesamtmarkt bei.