At a Glance Q1 2024

Investmentmarkt Hamburg

At a Glance Hamburg Q1 2024

HAMBURG DRITTSTÄRKSTER INVESTMENTMARKT HINTER MÜNCHEN UND BERLIN

Der Hamburger Investmentmarkt sieht sich auch im ersten Quartal 2024 mit den geänderten Rahmenbedingungen (neues Zinsregime, geopolitische Unsicherheiten und schwaches konjunkturelles Umfeld) konfrontiert. So wurden in den ersten drei Monaten Gewerbeimmobilien in Höhe von rund 376 Mio. € gehandelt.
Damit wurde das relativ schwache Resultat aus dem Vorjahresquartal (161 Mio. €) zwar um 133 % übertroffen, notiert ungeachtet dessen jedoch 56 % unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 846 Mio. €). Nach wie vor befindet sich der Hamburger Investmentmarkt damit, wie auch die anderen deutschen Top-Städte, in einer Konsolidierungsphase.
Im Vergleich der A-Städte präsentieren sich die Logistikbranche mit 81 Mio. € (höchster Umsatz in Deutschland) sowie der Büroimmobilienmarkt mit 144 Mio. € (nach München zweithöchster Umsatz in Deutschland) in Hamburg relativ robust.
Das Hamburger Investmentvolumen reiht sich dann auch mit einigem Abstand hinter dem sehr starken Münchener Investmentmarkt (1,28 Mrd. €) und dem Berliner Investmentmarkt (457 Mio. €) ein.
Im Jahresvergleich ist bei den Spitzenrenditen von Büroimmobilien ein Anstieg um 70 Basispunkte (auf 4,25 %) sowie jeweils um 30 Basispunkte von Geschäftshäusern (auf 3,75 %) und Logistikimmobilien (auf 4,25 %) zu registrieren. Gegenüber dem vierten Quartal 2023 blieben die Spitzenrenditen jedoch jeweils unverändert.

HOHE NACHFRAGE NACH OBJEKTEN IN NEBENLAGEN

Rund zwei Drittel des Investmentvolumens (67 %) entfällt auf die Nebenlagen. Mit einem Investmentvolumen von 250 Mio. € präsentieren sie sich auch in absoluten Zahlen im langjährigen Vergleich robust (Ø 10 Jahre: 289 Mio. €), wozu in erster Linie Transaktionen im Logistikbereich, aber auch von Entwicklungsgrundstücken, beigetragen haben. Hingegen wurde in der City zwar mehr als im Vorjahresquartal investiert (97 Mio. €), allerdings blieb der Langzeitschnitt (-71 %) unerreicht, wofür der sich hier aufwändiger gestaltende Preisfindungsprozess wie der generelle Produktmangel verantwortlich zeichnen.
Der hohe Anteil von 38 % am Gesamtvolumen der Sammelkategorie sonstige ist auf einige Transaktionen von Mixed-used-Objekten und Entwicklungsgrundstücken, wie z.B. dem Freudenberger-Areal in Hamburg-Harburg (Nebenlagen), zurückzuführen.

PERSPEKTIVEN

Der Hamburger Investmentmarkt präsentiert sich in den ersten drei Monaten im Jahr 2024 auf einem konsolidierten Niveau vergleichsweise solide. Hamburg verzeichnet hinter München und Berlin das dritthöchste Investitionsvolumen und kann auf einen deutlich besseren Jahresstart als im vergangenen Jahr zurück blicken.
Nichtsdestotrotz verharrt absolut betrachtet das Investitionsvolumen weiterhin auf einem im langjährigen Durchschnitt niedrigen Niveau. Die geänderten Rahmenbedingungen bestimmen weiterhin auch die Hamburger Investmentmärkte. Hierin spiegelt sich aktuell insbesondere die Kaufzurückhaltung von Investoren im Büroimmobilienbereich und im Einzelhandel wider. Hingegen sendet der überdurchschnittliche Portfolioanteil von 24 % (Ø 10 Jahre: 19 %) und das rege Interesse von ausländischen Investoren (51 % Marktanteil) erste positive Zeichen, dass sich die Konsolidierungsphase sich im Abschluss befinden dürfte.
Die gegenüber dem vierten Quartal unveränderten Spitzenrenditen und die bereits größtenteils vollzogenen Bewertungskorrekturen deuten an, dass die Preisfindungsphase schon recht weit fortgeschritten ist. Vor dem Hintergrund einer in den letzten Monaten rückläufigen Inflation und eines nach wie vor schwachen konjunkturellen Umfelds mehren sich die Zeichen, dass die EZB im Laufe der zweiten Jahreshälfte wieder auf eine expansivere Geldpolitik umschwenken dürfte. Günstigere Finanzierungskosten, eine höhere Planungssicherheit und ein perspektivisch wieder anspringender Konjunkturmotor sprechen für eine Belebung des Hamburger Investmentmarkts im weiteren Jahresverlauf 2024.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.03.2024