PLATZ ZWEI HINTER BERLIN
Im Jahr 2020 wurde auf den gewerblichen Investmentmärkten ein Transaktionsvolumen von rund 6,55 Mrd. € erfasst, womit das sehr gute Vorjahresergebnis um 27 % verfehlt wurde. Dass es sich dennoch um ein gutes Resultat handelt, insbesondere vor dem Hintergrund der Corona-Auswirkungen, zeigt der zehnjährige Durchschnitt. Er wurde um knapp 7 % übertroffen. Auch im bundesweiten Vergleich hat sich Frankfurt damit hervorragend behauptet und belegt den zweiten Platz unter den großen deutschen Metropolen, nur geschlagen von Berlin. Während Einzelobjekte mit knapp 5,2 Mrd. € um ein Drittel zurückgegangen sind, konnten anteilig eingerechnete Portfolioverkäufe (1,35 Mrd. €) um über 10 % zulegen. Getrieben wurde diese Entwicklung insbesondere durch die TLG-Übernahme durch Aroundtown und den Verkauf der Godewind-Anteile an Covivio. Insgesamt konnten 16 Ankäufe im dreistelligen Millionenbereich gezählt werden, von denen alleine 10 auf Büroobjekte entfallen. Hier zeigt sich das Vertrauen der Investoren in die langfristig positive Entwicklung des Büromarktes. Zu den wichtigsten Transaktionen gehören die von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verkäufe des Silberturms, des Trading Centers der Commerzbank sowie der Deka-Verwaltung in Niederrad.
MIT ABSTAND DIE MEISTEN GROSSABSCHLÜSSE
Verantwortlich für das gute Ergebnis ist nicht zuletzt ein hoher Anteil von Großabschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Mit einem Umsatzanteil von knapp 69 % wird nicht nur ein für Frankfurter Verhältnisse außergewöhnliches Resultat erzielt, sondern auch der mit Abstand höchste Wert aller A-Standorte. Die Bankenmetropole bleibt also aus Investorensicht gerade für Großtransaktionen „the place to be“. Auf dem zweiten Rang folgen Verkäufe zwischen 50 und 100 Mio. €, die weitere 15 % zum Gesamtumsatz beisteuern.
BÜRO IM FOKUS DER INVESTOREN
Trotz der im Zuge der Corona-Pandemie aufgekommenen Diskussion über wachsende Homeoffice-Anteile vertrauen Anleger auf ihre Markterfahrungen und setzen weiter auf Büroobjekte. Mit einem Umsatzanteil von 71 % liegen sie nicht nur klar an erster Stelle, sondern auch im langjährigen Schnitt. Nur in Düsseldorf ist ein noch höherer Wert zu verzeichnen. Auf Logistikobjekte entfallen weitere 5 % des Volumens. Bemerkenswert ist der mit gut 20 % überproportionale Anteil der Kategorie sonstige. Rund die Hälfte hiervon ist Entwicklungsgrundstücken zuzurechnen, worin sich ebenfalls großes Vertrauen in den Standort ausdrückt. Außerdem fallen z. B. gemischt genutzte Objekte in diese Kategorie.
NEBENLAGEN MIT HÖCHSTEM UMSATZANTEIL
Die Verteilung des Investmentvolumens über das Marktgebiet zeigt ein etwas ungewöhnliches Bild. Die in der Regel am stärksten beteiligte City kommt 2020 lediglich auf 38,5 % und muss den Nebenlagen die Spitzenposition überlassen. Hier wurde ein Umsatzanteil von 42 % erfasst, der deutlich über dem langjährigen Schnitt von rund einem Viertel liegt. Verantwortlich hierfür ist der hohe Anteil von eingerechneten Paketverkäufen. Viele der hierin enthalten Objekte befinden sich außerhalb der City und sind den Nebenlagen zuzurechnen. Aber auch der Verkauf einer Reihe von Logistikobjekten hat zu diesem Ergebnis wesentlich beigetragen.
UNTERSCHIEDLICHE ANLEGER AKTIV
Die breite Investorenpalette spricht dafür, dass der Frankfurter Markt für eine Vielzahl von Zielgruppen interessant ist und attraktive Möglichkeiten bietet. Insgesamt kommen vier Käufergruppen auf zweistellige Umsatzanteile. An die Spitze gesetzt haben sich Immobilien AGs/REITs, die knapp 20 % beisteuern. Verantwortlich für dieses eher ungewöhnliche Ergebnis sind in erster Linie in Ansatz gebrachte Portfoliotransaktionen. Auf Rang zwei finden sich Family Offices mit gut 13 %, die sowohl in Büroobjekte als auch Entwicklungsareale investiert haben. Vervollständigt wird das Führungstrio von Spezialfonds mit rund 12 %. Mit knapp 10 % gehören außerdem noch Investment Manager zur Spitzengruppe.
RENDITEN FÜR CORE-OBJEKTE NOCHMAL GESUNKEN
Als Ergebnis der ungebrochen großen Nachfrage sind die Netto-Spitzenrenditen selbst während der Corona-Pandemie im Jahresvergleich noch einmal um 5 Basispunkte auf 2,75 % gesunken. Und auch im Schlussquartal sind sie dem zweiten Lockdown zum Trotz stabil geblieben. Damit liegt Frankfurt im bundesweiten Vergleich auf Platz 4. Eine Seitwärtsbewegung war bei Geschäftshäusern zu beobachten, deren Netto-Rendite in der Spitze weiterhin bei 3,10 % notiert. Demgegenüber hält die starke Yield-Compression für Logistikobjekte unvermindert an. Seit Ende 2019 sind sie um weitere 35 Basispunkte auf jetzt 3,35 % gesunken.
Perspektiven
Das Transaktionsvolumen zeigt, dass Frankfurt bei unterschiedlichsten Anlegern weiterhin ganz oben auf dem Einkaufszettel steht. Vor dem Hintergrund der gestarteten Impfkampagnen und einer sich im Laufe des Jahres erholenden Nutzernachfrage wird sich daran auch 2021 nichts ändern. Hinzu kommen sich aufhellende wirtschaftliche Rahmenbedingungen mit entsprechenden Wachstumsperspektiven. Aus heutiger Sicht erscheint damit ein Investmentvolumen mindestens im Schnitt der letzten 10 Jahre realistisch. Außerdem deutet vieles daraufhin, dass in einigen Marktsegmenten durchaus noch Luft für einen weiteren leichten Rückgang der Renditen vorhanden ist.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.12.2020