VERHALTENES TRANSKATIONSGESCHEHEN IN Q3
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Die Rahmenparameter für den deutschen Investmentmarkt gestalteten sich auch im dritten Quartal herausfordernd. Geopolitische Unsicherheiten und sich verteuernde Finanzierungskonditionen setzen weiterhin die Leitplanken. Für Investoren stand in Konsequenz in den vergangenen drei Monaten die Neukalkulation von Businessplänen sowie die Adjustierung von Risiko und Investmentopportunität auf der Agenda, was in Ankaufsprozessen durchaus drosselnd auf das Tempo wirken konnte. Entsprechend ist das Investmentvolumen im direkten Quartalsvergleich erneut gesunken, sodass in den vergangen drei Monaten nur rund 4,9 Mrd. € (-21 % ggü. Vorjahr) Investmentumsatz registriert werden konnten. Das Gesamtinvestmentvolumen summiert sich damit Ende des dritten Quartals auf 17,1 Mrd. € und verfehlt das Vorjahresergebnis trotz eines starken Jahresauftakts um knapp 2 %.
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Der deutliche Anstieg der Finanzierungskosten spiegelt sich in der Entwicklung der Renditen wider. Im dritten Quartal sind die Netto-Spitzenrenditen über sämtliche Assetklassen hinweg zumeist moderat zwischen 10 und maximal 20 Basispunkten gestiegen. Für Büros ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte auf 4,56 % (+7 bp) und im Logistiksegment auf 4,70 % (+10 bp) gestiegen. Für Shoppingcenter werden derzeit 6,10 % (+10 bp), für Supermärkte/Discounter 5,00 % (+10 bp) und für lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren 4,75 % (+10 bp) angesetzt. Bei innerstädtischen Geschäftshäusern liegt die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte bei 3,94 % und damit um rund 9 Basispunkte höher als zur Jahresmitte.
BÜRO IST STÄRKSTE GEWERBLICHE ASSETKLASSE
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Büroimmobilien belegen mit einem Transaktionsvolumen von knapp 4,4 Mrd. € und einem Marktanteil von rund 26 % weiterhin die Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Das Vorjahresergebnis wird lediglich um etwa 2 % verfehlt. Analog zum Gesamtmarkt hat das Bürosegment im dritten Quartal etwas an Dynamik eingebüßt und notiert ein Investmentvolumen von 1,2 Mrd. € beziehungsweise rund 50 Transaktionen. Logistik-Investments folgen mit rund 4 Mrd. € bzw. anteilig 23 % auf dem zweiten Rang. Zweistellige Umsatzanteile entfallen zudem noch auf Einzelhandelsinvestments (3,1 Mrd. €; anteilig 18 %) sowie Healthcare-Immobilien (1,9 Mrd. €; 11 %). Im aktuellen Marktumfeld tragen Einzeltransaktionen mit rund 13,2 Mrd. € und einem Anteil von 77 % weiterhin das Gros zum gewerblichen Investmentumsatz bei. Portfoliotransaktionen spielen im Gesamtmarkt mit 3,9 Mrd. € Investmentvolumen weiterhin eine untergeordnete Rolle, sind aber eine gewichtige Marktkomponente bei Healthcare und Logistik.
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Das Transaktionsvolumen in den sieben A-Standorten beläuft sich nach neun Monaten auf knapp 6,7 Mrd. € (-11 % ggü. Vorjahr). An der Spitze steht München mit rund 1,7 Mrd. € und einem deutlichen Plus von 18 % im direkten Vorjahresvergleich. Fast die Hälfte des Volumens der bayerischen Landeshauptstadt entfällt dabei auf Büroobjekte. Ebenfalls getragen von einer wesentlich höheren Transaktionsdynamik im Bürosegment verzeichnen auch Düsseldorf (963 Mio. €) mit plus 26 % und Frankfurt (839 Mio. €) mit plus 52 % deutliche Zuwächse. In Hamburg (1,2 Mrd. €; -7 %), Berlin (1 Mrd. €; -56 %), Stuttgart (295 Mio. €; -23 %) und Köln (661 Mio. €; -10 %) sind demgegenüber rückläufige Volumina zu beobachten.