Investmentmarkt Deutschland

Das Geschehen auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt wurde im zweiten Quartal geprägt von den kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten mit all ihren Implikationen auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie auf die für Immobilieninvestments entscheidenden Finanzierungskonditionen. Das gewerbliche Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf insgesamt 12,3 Mrd. € und notiert damit 8 % über Vorjahresniveau. Auf ein belebtes Jahresauftaktquartal, in dem rund 6,9 Mrd. € platziert wurden, folgte ein in der Transaktionsdynamik deutlich gedrosseltes zweites Quartal (5,4 Mrd. €). Das zweite Quartal war jedoch kein Stillstand, sondern eher eine erneute Kalibrierung des Marktes. Risiken werden im aktuellen Umfeld neu eingepreist. Refinanzierungsthemen, defensivere Nutzermarktannahmen und höhere Risikoaufschläge haben Verhandlungen in einigen Assetklassen noch einmal neu ausgerichtet.

Bei den Netto-Spitzenrenditen waren erstmals seit Ende 2023 in Q2 wieder über sämtliche Assetklassen hinweg spürbare Anstiege zu verzeichnen. Renditeanpassungen zeigen sich vor allem dort, wo Finanzierungskosten auf höhere Unsicherheit bei Mietentwicklung, Objektqualität, Betreiberstruktur oder konjunktureller Sensitivität treffen. Für Büros ist die Netto-Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Standorte auf 4,49 % und im Logistiksegment auf 4,60 % gestiegen. Shoppingcenter rentieren mit 6,00 % und Baumärkte mit 6,20 % ebenfalls höher als im Vorquartal. Im Highstreet-Segment liegt die Netto-Spitzenrendite dagegen im Durchschnitt unverändert bei 3,85 %. Ebenfalls stabil sind die Spitzenrenditen von lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren sowie von Supermärkten und Discountern mit Spitzenrenditen von 4,65 % beziehungsweise 4,90 %.

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,2 Mrd. € (+19 %) belegen Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2026 die Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Zwar bewegt sich der Markt weiterhin deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt, seit dem zyklischen Tiefpunkt 2024 ist jedoch eine sukzessive Aufwärtsbewegung erkennbar. Besonders im großvolumigen Segment ist wieder mehr Bewegung zu verzeichnen. Logistik-Investments folgen mit knapp 2,5 Mrd. €. Einzelhandelsinvestments belaufen sich auf knapp 2,3 Mrd. €. Die Investmentaktivität im Healthcare-Segment hat sich in den vergangenen Monaten weiter beschleunigt: Mit 1,6 Mrd. € notiert das Ergebnis 71 % über Vorjahresniveau und 30 % über dem 10-Jahresdurchschnitt. Im aktuellen Marktumfeld dominieren Einzeltransaktionen den gewerblichen Investmentmarkt mit rund 9,2 Mrd. € (+7 %) und einem Marktanteil von rund 75 %. Portfoliotransaktionen summieren sich auf 3,0 Mrd. €, wobei sich die Bedeutung von Paketverkäufen zwischen den Assetklassen deutlich unterscheidet.

An der Spitze der A-Standorte steht München mit gut 1,2 Mrd. € (+35 %). Hier wurden im zweiten Quartal mit dem Prinzregentenplatz 7–9 und dem Lindberg-Haus gleich zwei Bürotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert. Es folgen Hamburg mit knapp 970 Mio. € (+19 %), Düsseldorf mit 750 Mio. € (+34 %) und Berlin mit 630 Mio. € (-52 %). Das schwache Berliner Resultat ist vor allem dem Mangel an Bürotransaktionen geschuldet. Dahinter ordnen sich Frankfurt mit rund 600 Mio. € (+153 %), Köln mit rund 350 Mio. € (+12 %) und Stuttgart mit 250 Mio. € (+35 %) ein.