SCHWÄCHSTER JAHRESAUFTAKT SEIT 2010
Der gewerbliche Investmentmarkt ist mit dem schwächsten Umsatz seit 2010 ins neue Jahr gestartet. Insgesamt wurden in Deutschland nur rund 5,1 Mrd. € in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert. Ein Vergleich mit dem Vorjahresrekord aus dem ersten Quartal 2022 von damals 19,7 Mrd. € (-74,0 %) verbietet sich nahezu aufgrund der fundamental geänderten Rahmenbedingungen auf den Finanz- und Nutzermärkten, allerdings zeigt auch die Langzeitbetrachtung das stark unterdurchschnittliche Abschneiden. Das aktuelle Ergebnis notiert 56,5 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt und ordnet sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein, als der Markt noch ganz klar im Schatten der globalen Finanzmarktkrise stand.
A-STANDORTE MIT DEUTLICHEN EINBUSSEN
Mit insgesamt knapp 2,7 Mrd. € wurde nicht nur das Spitzenergebnis der A-Standorte aus dem Vorjahr um 76 % verfehlt, sondern auch der Langzeitdurchschnitt (6 Mrd. €). Mit weitem Abstand führt Berlin und ist zugleich der einzige Markt, in dem die 1-Mrd.-€-Marke übersprungen wurde. Das Investmentvolumen beläuft sich in Berlin auf knapp 1,3 Mrd. €, allerdings notiert das Ergebnis 22 % unter dem Langzeitdurchschnitt. München reiht sich auf dem zweiten Platz ein (540 Mio. €), wobei der 10-Jahresschnitt um gut die Hälfte unterschritten wurde. Düsseldorf sichert sich mit 325 Mio. € den dritten Rang (-46 %). Auf den weiteren Plätzen folgen Stuttgart mit 205 Mio. € (-47 %), Hamburg mit 161 Mio. € (-82 %) und Frankfurt mit 96 Mio. € (-91 %). Das Schlusslicht bildet Köln mit 50 Mio. € Investmentumsatz (-84 %).
EINZELHANDEL STÄRKSTE ASSETKLASSE
Erstmals seit 2011 hat sich die Assetklasse Einzelhandel mit einem Marktanteil von knapp 30 % wieder an die Spitze des Feldes geschoben. Rund 1,5 Mrd. € wurden im ersten Quartal in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert, wobei im Vorjahresvergleich ein Rückgang von knapp 26 % und gegenüber dem Langzeitdurchschnitt ein Minus von knapp 41 % verzeichnet wird. Mit einem Investmentvolumen von nur knapp 1,3 Mrd. € und dem damit schwächsten Ergebnis seit 2011 ordnet sich die Assetklasse Büro mit einem Marktanteil von knapp 25 % auf dem zweiten Platz ein. Der Vorjahresrekord von rund 9,8 Mrd. € wurde um gut 87 % verfehlt und das Resultat notiert fast 74 % unter dem Langzeitdurchschnitt. Im Logistiksegment wurden bis dato 951 Mio. € bundesweit platziert, womit sich der Marktanteil dieser Assetklasse auf knapp 19 % beläuft. Healthcare-Investments steuerten 7,1 % (362 Mio. €) zum Quartalsergebnis bei, Investitionen in die Assetklasse Hotel beliefen sich auf 272 Mio. € (5,3 % Marktanteil).
BREITE STREUUNG DER KÄUFERGRUPPEN
Trotz schwieriger Marktphase verteilt sich der Umsatz über alle bedeutenden Käufergruppen. An der Spitze liegen mit 24,5 % Corporates, die insbesondere im Bereich Entwicklungsgrundstücke und Kaufhäuser aktiv waren. Den zweiten Platz sichern sich Spezialfonds mit gut 21 %, die sich in allen Assetklassen sehr aktiv präsentieren. Projektentwickler haben mit einem Anteil von 13 % ebenfalls umfangreich investiert und unterstreichen damit das langfristig weiterhin positive Entwicklungspotenzial der Märkte. Der Marktanteil ausländischer Investoren verbleibt mit aktuell 40 % auf gutem Durchschnittsniveau.
SPITZENRENDITEN STEIGEN WEITER
Der Anstieg der Spitzenrenditen hat sich in der Breite fortgesetzt. Im Bürosegment sind die Netto-Spitzenrenditen im Durchschnitt um rund 30 Basispunkte gestiegen, wobei das Tempo des Anstiegs in den Top-Märkten sehr unterschiedlich ausfiel. München bleibt Deutschlands teuerster Standort mit 3,35 %. Die Spitzenrendite ist in der bayerischen Landeshauptstadt nur um 15 Basispunkte gestiegen. Stärker fiel das Plus in Berlin (3,40 %) und Stuttgart (3,60 %) mit 20 Basispunkten aus. In Hamburg und Köln ist die Netto-Anfangsrendite in der Spitze um 25 Basispunkte auf aktuell 3,55 % gestiegen. Eine Ausweitung um 45 bzw. 50 Basispunkte muss für Düsseldorf bzw. Frankfurt vermeldet werden, deren Spitzenrendite im Bürosegment jetzt bei 3,85 % notiert. Bei Logistikobjekten sind die Spitzenrenditen bundesweit um 10 Basispunkte auf 3,95 % gestiegen. Bei den Fachmärkten und Fachmarktzentren wurde ein Plus von 20 Basispunkten auf aktuell 4,40 % bzw. 5,00 % registriert, und auch im Segment der Discounter/Supermärkte ging es um 20 Basispunkte auf 4,50 % nach oben. Demgegenüber ist die Spitzenrendite bei Shoppingcentern nur um 10 Basispunkte auf jetzt 5,00 % gestiegen.
PERSPEKTIVEN
Im ersten Quartal wurde die niedrigste Investitionsdynamik der vergangenen 13 Jahre registriert, was die logische Konsequenz auf die großen Unsicherheiten ist, mit denen Immobilieninvestitionen aktuell behaftet sind. Die Finanzmärkte erscheinen im momentanen Licht relativ fragil, die Inflation hartnäckiger als noch vor wenigen Monaten prognostiziert und der Korridor für die weitere Leitzinsentwicklung ist gegenüber Ende 2022 kaum enger geworden. Aktuell deutet wenig auf kurzfristige Entspannung auf den Investmentmärkten hin, denn zu komplex und weitreichend sind die Themen. Wir halten es allerdings für wahrscheinlich, dass auf viele der drängendsten Investorenfragen, insbesondere zum weiteren Zinskorridor der EZB, zur Jahreshälfte erste und auch verlässliche Antworten vorliegen, sodass der aktuell weiter andauernde Preisfindungsprozess, der vorerst mit weiteren moderaten Renditeanstiegen gekoppelt sein wird, dann dem Ende zusteuern dürfte. In Konsequenz erwarten wir eine Belebung des Investitionsgeschehens in der Breite, wobei das Ergebnis zum Jahresende deutlich unterdurchschnittlich ausfallen dürfte.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.03.2023