Report Q3 2026

Investmentmarkt Berlin

Report Berlin Q3 2026

GROSSE DEALS MANGELWARE, ABER VIELE KLEINERE INVESTMENTS

Ende September 2026 verbucht der Investmentmarkt Berlin ein für seine Verhältnisse ungewöhnliches Resultat: So findet er sich mit einem Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro nach den ersten drei Quartalen nicht an der Spitze, sondern hinter München (rund 1,7 Mrd. €) und Hamburg (rund 1,2 Mrd. €) nur auf Rang drei der wichtigsten Investmentstandorte wieder. Während die Hauptstadt die eine Milliarden-Euro-Marke in den letzten fünf Jahren bereits zur Jahresmitte mit weitem Abstand übertroffen hat (ø 5 Jahre: Fast 2 Mrd. €), fehlten im Jahresverlauf hierfür die größeren Umsatztreiber nahezu vollständig. Der anteilige Verkauf der Top-Büroobjekte LindenCorso und Atrium im Rahmen eines Joint-Ventures ist somit als einziges Investment im dreistelligen Millionenbereich zu nennen.
Als Sinnbild für die momentan sehr kleinteilig strukturierten Investmentaktivitäten ist das äußerst niedrige Durchschnittsvolumen pro Transaktion anzuführen, das sich auf niedrige 18 Mio. € beläuft. Dahinter verbirgt sich eine historisch niedrige Zahl an Großtransaktionen. Nur ein Deal über 100 Mio. € und ein weiterer jenseits der 50 Mio. € wurden im laufenden Jahr bisher erfolgreich über die Ziellinie gebracht. Stabil präsentiert sich hingegen die Anzahl der Verkäufe im Größensegment bis 50 Mio. €.
Die wieder beschleunigten finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten zeichnen sich in der Breite in steigenden Spitzenrenditen ab (+10 Basispunkte in Q3 über alle Objektarten): Retail-Assets liegen aktuell bei 4,05 %, Büros erreichen bis zu 4,60 % und Logistikobjekte stehen bei 4,70 %.

DURCH KLEINTEILIGE STRUKTUR: KEINE ASSETKLASSE STICHT HERAUS

Vor dem Hintergrund des geringen Gesamtresultats ist es wenig überraschend, dass alle Objektarten und Teillagen des Berliner Marktgebiets Umsatzrückgänge hinnehmen mussten. Während die Cityrandzonen mit gut 41 % den höchsten Ergebnisbeitrag liefern, kommt im Volumen der Topcity (gut 20 %) und der City (etwa 29 %) das Fehlen der Großtransaktionen zum Ausdruck. Dennoch sind mehr als 20 Verkäufe, die sich innerhalb des S-Bahn-Rings über ganz verschiedene Assetklassen verteilen, ein klares Zeichen für die Marktdynamik in den nachgefragtesten Berliner Teilmärkten.
Ein positives Signal für den Berliner Markt sendet zudem die Spitzenplatzierung der traditionell umsatzstarken Büroimmobilien – auch wenn sie hierbei nur ein moderates Volumen generieren konnten: Durch den Anteilsverkauf der Objekte Linden-Corso und Atrium sowie eine Vielzahl kleinerer Deals bis 25 Mio. € gehen anteilig knapp 28 % auf das Konto der Top-Assetklasse. Darüber hinaus zeigt sich die kleinteilige Marktstrukturierung und das Fehlen der Großdeals in den etablierten Objektarten durch den hohen Anteil der sonstigen Investments (fast 25 %). Dazu zählen u. a. die Transaktionen von Mixed-Use-Objekten und Grundstücken.
Mit weiteren gut 20 % und knapp 19 % sind zudem die Einzelhandels- und die Hotelsparte repräsentiert. Gerade im Hotelsektor unterstreichen rund 10 Deals die ungebrochen hohe Bedeutung Berlins als internationale Tourismusmetropole.

PERSPEKTIVEN

Der Berliner Investmentmarkt hat in den ersten neun Monaten noch nicht an die Performance anknüpfen können, die man auch unter schweren Voraussetzungen bereits seit mittlerweile über zehn Jahren von ihm gewohnt ist. So kann er momentan keine Spitzenposition im Umsatz-Ranking der A-Standorte vermelden und bleibt im Jahr 2026 bislang noch ohne bundesweite Top-Transaktionen. Dies heißt jedoch nicht, dass das Marktgeschehen der Hauptstadt in der Breite stagniert. In diesem Zusammenhang fanden die Investment-aktivitäten im laufenden Jahr vermehrt in den kleineren Größensegmenten und teilweise außerhalb der Top-Objektarten wie den Premium Office- oder Highstreet-Investments statt.
Und da vor allem Berlin in der Vergangenheit oft gezeigt hat, dass die Investmenthochburg auch ohne den Rückenwind eines positiven Marktumfeldes beachtliche Transaktionsvolumina verbuchen kann, dürfte die Rückkehr zu guten Umsätzen nur eine Frage der Zeit sein. Optimistisch stimmt hierbei jedenfalls der aktuell überdurchschnittliche Büroflächenumsatz auf dem Vermietungsmarkt, der das Vertrauen in die Office-Investmentsparte zusätzlich stärkt. Vor dem Hintergrund, dass die Mehrheit der großen Bürostandorte derzeit eher nach-gibt, könnte sich hieraus ein kleiner Wettbewerbsvorteil ergeben, der den Fokus von Investoren im so wichtigen Office-Sektor noch stärker auf die Hauptstadt richtet.
Herausforderungen bringt nach wie vor die Preisfindung mit sich und punktuelle Renditeanpassungen sind in den kommenden Monaten nicht auszuschließen. Folglich ist zu erwarten, dass die Werte in den unterschiedlichen Objektarten bis zum Jahresende durchaus noch einmal steigen.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 30.09.2026