Investmentmarkt Berlin

Das Transaktionsvolumen in Berlin beläuft sich insgesamt auf rund 3,25 Mrd € und liegt damit leicht unter dem Vorjahresergebnis (-8,5 %). Der Durchschnitt der letzten drei Jahre wurde dagegen mit knapp 5 % etwas übertroffen. Vor dem Hintergrund des nach wie vor schwierigen Umfelds für die Investmentmärkte ist das Resultat durchaus zufriedenstellend. Dies gilt insbesondere, wenn man berücksichtigt, dass rund eine Milliarde Euro des letztjährigen Umsatzes auf den Verkauf des KaDeWe von Signa an die Central Group entfällt. Lässt man diesen außergewöhnlichen Abschluss außen vor, hätte sich das Investmentvolumen um fast ein Viertel erhöht. Die größte Transaktion des Jahres in der Hauptstadt war dabei der Verkauf des Upper West für mehr als 400 Mio. €.

Wie in den vorherigen Jahren hat sich Berlin auch 2025 wieder mit Abstand an die Spitze der A-Standorte gesetzt. Mit den erzielten 3,25 Mrd. € über alle Assetklassen liegt die Hauptstadt deutlich vor München mit 2,56 Mrd. € (-5 % ggü. 2024). Vervollständigt wird das Führungstrio von Hamburg mit fast 1,9 Mrd. € (-17 % ggü. 2024).

Bei den Spitzenrenditen sind unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während bei Büros wie im Vorjahr 4,25 % anzusetzen sind, haben die Spitzenrenditen sowohl für Premium-Geschäftshäuser in Bestlagen um 15 Basispunkte auf 3,85 % als auch für Logistikobjekte um 25 Basispunkte auf 4,50 % angezogen.

Die Verteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Assetklassen stellt sich anders dar als im Vorjahr. Mit einem Anteil von gut 48 % liegen Büroimmobilien wieder klar an der Spitze und erreichen das Niveau ihres langjährigen Durchschnitts. Wesentlich dazu beigetragen hat der von BNPP RE vermittelte Verkauf des Upper West. Die vor allem durch die Veräußerung des KaDeWe im letzten Jahr noch führenden Retailobjekte folgen mit nur noch knapp 16 % auf Rang zwei und bleiben leicht unter ihrem üblichen Anteil zurück. Auf den weiteren Plätzen liegen Logistikinvestments (11 %) und Hotels (8 %). Für den relativ hohen Anteil der Kategorie Sonstige sind in erster Linie Entwicklungsgrundstücke verantwortlich. Hier zeigt sich, dass Projektentwickler weiterhin von einer langfristig positiven Entwicklung des Berliner Investmentmarktes überzeugt sind.

Großvolumige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich steuern mit rund einem Drittel zwar am meisten zum Umsatz bei, liegen aber weiterhin spürbar niedriger als im lang-jährigen Vergleich, wo es rund 50 % sind. Deutlich zugelegt hat das absolute Transaktions-volumen vor allem in den mittleren Größenklassen zwischen 25 und 100 Mio. €.

Gefragt waren 2025 insbesondere zentrale Lagen. Am meisten investiert wurde mit gut 41 % im Citybereich, gefolgt von Cityrand-Lagen mit gut 30 %. Auf die von großen Büroobjekten geprägte Topcity entfallen immerhin fast 22 % des Investmentumsatzes.