Büromarkt Köln

Der Kölner Büromarkt verzeichnete 2025 einen Flächenumsatz von 250.000 m². Damit notiert das Jahresergebnis zwar rund 15 % unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 292.700 m²). Im Vergleich zu den übrigen Top-Standorten, die ihr Ergebnis im Schnitt jeweils deutlicher verfehlten, ist dieses Ergebnis jedoch als solide zu bewerten. Positiv hervorzuheben ist, dass das Vorjahresergebnis um 10 % übertroffen werden konnte und der Trend seit dem Tiefstand 2023 wieder nach oben zeigt. Der Flächenumsatz nimmt damit wieder Kurs auf den langjährigen Durchschnitt.

Im Jahresverlauf zeichnet sich ebenfalls ein aufsteigender Trend ab; insbesondere das vierte Quartal fällt mit 73.000 m² positiv ins Gewicht. Hierzu steuert insbesondere die öffentliche Verwaltung mit den zwei größten Abschlüssen im Schlussquartal einen erheblichen Anteil bei: Die BIMA erweitert sich mit der Bundeswehr um 9.100 m² in Holweide in der Büromarktzone Mülheim, und die BLB NRW – Staatsanwaltschaft unterzeichnete einen Mietvertrag über
8.700 m² in Zollstock in der Büromarktzone Bayenthal/Marienburg.

Die Spitzenmiete bleibt im Jahresverlauf stabil bei 33,50 €/m², was insbesondere durch ein größeres Angebot an modernen Flächen im Vergleich zu anderen Top-Standorten zu erklären ist. Die traditionell volatilere Durchschnittsmiete steigt leicht um 0,10 €/m² auf 19,00 €/m².

Das Ranking der Flächenumsätze nach Branchen führen die öffentliche Verwaltung und die sonstigen Dienstleistungen mit Marktanteilen von knapp 30 % bzw. 22 % deutlich an. Beide Branchen kommen auch absolut betrachtet auf einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz: Die öffentliche Verwaltung steuert 74.500 m² (Ø 10 Jahre: gut 66.000 m²), und die sonstigen Dienstleistungen tragen 55.000 m² (Ø 10 Jahre: rund 49.000 m²) zum Gesamtumsatz bei. Zu dem starken Ergebnis der öffentlichen Verwaltung haben vier der fünf größten Mietabschlüsse wesentlich beigetragen.

Im langjährigen Vergleich war das Vermietungsgeschehen weniger stark durch größere Mietabschlüsse geprägt. So prägten kleine und mittlere Abschlüsse bis 5.000 m² mit einem Marktanteil von gut 75 % (Ø 10 Jahre: 70 %) klar den Markt.

Das Leerstandsvolumen im Gesamtmarkt steigt gegenüber dem Vorjahr signifikant um 27 % auf 497.000 m² an. Dieser Anstieg geht allerdings insbesondere auf die Nebenlagen zurück, während hochwertige Flächen in zentralen Lagen weiterhin gesucht bleiben. Die Leerstandsrate steigt somit auf 6,3 %, stellt damit jedoch nach wie vor eine im bundesweiten Vergleich niedrige Quote dar. Aktuell befinden sich 152.000 m² Flächen im Bau, wovon noch 62.000 m² dem Markt zur Vermietung zur Verfügung stehen.

Der Kölner Büromarkt blickt auf ein solides, wenngleich leicht unterdurchschnittliches Jahr zurück. Gerade im Vergleich zu den übrigen Top-Standorten wird in Köln der Erholungskurs stärker sichtbar, was Hoffnung auf weiter anziehende Flächenumsätze in 2026 gibt.

Auch das Jahr 2026 dürfte von einer Vielzahl sich beeinflussender makro- und geopolitischer Faktoren geprägt sein. Angeschoben durch das Ausgabenpaket der Bundesregierung sollte der Konjunkturaufschwung jedoch langsam Form annehmen. Der Kölner Büromarkt dürfte hiervon profitieren, wenngleich höhere Flächenumsätze weiterhin maßgeblich dadurch bestimmt werden, ob die aktuell im Markt befindlichen Großgesuche zum Abschluss gebracht werden. Angesichts der zuletzt im Rahmen hybrider Arbeitswelten gestiegenen Nutzeranforderungen, gepaart mit dem Wunsch nach erhöhter Flexibilität, dürften Projektentwicklungen weiter anziehen. Bedingt durch die damit verbundene erhöhte Dauer zwischen Flächengesuch und -abschluss, dürfte sich der erwartete konjunkturseitige Rückenwind jedoch langsamer als gewohnt positiv auf die Flächenumsätze auswirken.

Insgesamt sollte die Belebung der Konjunktur die Risiken insbesondere im Hinblick auf geo- und zollpolitische Kapriolen 2026 jedoch positiv über-lagern. Damit erscheint ein weiter anziehender Flächenumsatz in Richtung der 300.000-m²-Marke somit im Bereich des langjährigen Durchschnitts bis zum Jahresende durchaus realistisch.