Büromarkt Köln

Trotz weiterhin herausfordernder Rahmenbedingungen zeigt der Kölner Bürovermietungsmarkt in diesem Jahr eine positive Entwicklung. Bis Ende des dritten Quartals lag der Flächenumsatz bei rund 177.000 m², wovon gut ein Drittel (62.000 m²) auf die Monate Juli bis September entfällt. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Ergebnis der ersten drei Quartale damit um rund 8 % gestiegen. Mit diesem Resultat gehört Köln zu einem der wenigen Top-Büromärkte, die ein Umsatzplus gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnen konnten. Der 10-jährige Durchschnitt blieb dennoch unerreicht (-14 %).

Ein Grund für das positive Ergebnis liegt in der Vielzahl kleinerer Vertrags-abschlüsse zwischen 500 und 1.000 m² sowie mittelgroßer Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m², die jeweils rund 20 % des Gesamtumsatzes ausmachten. Besonders hervorzuheben ist dabei die Anmietung der Atradius Kredit-versicherung mit 7.700 m² im Teilmarkt Köln-Deutz.

Im Bereich großflächiger Abschlüsse ab 10.000 m² wurde hingegen ein Rückgang zum Vorjahr verzeichnet, wodurch der Anteil auf etwa 16 % fiel. Zu den bedeutendsten Verträgen zählen hier die beiden Anmietungen des Jobcenters Köln, die jeweils um die 16.000 m² Bürofläche umfassen.

Die Spitzenmiete in Köln liegt seit Ende 2023 unverändert bei 33,50 €/m² und wird vor allem in zentralen Lagen für moderne, hochwertige Büroflächen gezahlt. Die Durchschnittsmiete stieg in den ersten drei Quartalen auf 19,40 €/m² an – ein Zuwachs von 3 % im Vergleich zum Vorjahr.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen liegt die öffentliche Verwaltung mit 28 % bzw. rund 49.000 m² an erster Stelle. Ausschlaggebend sind hier die bereits erwähnten Großabschlüsse des Jobcenters Köln in den Stadtteilen Deutz und Braunsfeld. Neben den sonstigen Dienstleistungen präsentieren sich die IuK-Technologien sehr lebhaft und erzielen durch mehrere Abschlüsse im mittleren Flächensegment überdurchschnittliche 11 % des Umsatzes.

Das Leerstandsvolumen ist weiter leicht angestiegen und beläuft sich auf aktuell 472.000 m². Im Jahresvergleich entspricht dies einem Plus von rund 27 %. Nur etwa 31 % der vakanten Flächen verfügen über einen modernen Ausstattungsstandard. Gerade Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen bleiben Mangelware. Die Leerstandsrate notiert im Gesamtmarkt bei 6,0 %. Im bundesweiten Vergleich verzeichnet die Domstadt damit die zweitniedrigste Quote nach Leipzig (5,2 %).

Die ersten neun Monate des Jahres verliefen für den Kölner Markt insgesamt positiv, wodurch er sich im Vergleich zu anderen A-Städten bundesweit gut positionieren konnte. Mit dieser Ausgangslage und getragen von der jüngst gestiegenen Anmietungsdynamik steuert die Domstadt auf die Zielgerade des Jahres 2025 zu. Hierbei verfügt der Markt über eine solide Nachfragebasis und das aktuelle Vermietungsgeschehen bewegt sich bereits fast wieder auf einem Niveau im Bereich des Durchschnittswertes. Sollte die deutsche Wirtschaft – wie erwartet – langsam weiter an Fahrt aufnehmen, dürfte auch der Büromarkt der Domstadt davon zusätzlich profitieren.

Das sich verbessernde Marktumfeld sowie die bereits in Aussicht stehenden Vertragsabschlüsse deuten aus heutiger Sicht darauf hin, dass das Jahres-endergebnis des Flächenumsatzes 2025 die Marke von 200.000 m² klar über-schreiten und damit den Vorjahreswert (227.000 m²) übertreffen dürfte.

Beim Leerstandsvolumen ist davon auszugehen, dass der Höchststand noch nicht erreicht ist, auch wenn sich die Zuwächse zuletzt verlangsamt haben. Gerade im Segment der älteren und qualitativ schlechteren Bestandsimmobilien ist von einer weiteren Zunahme des Leerstands auszugehen, da diese Flächen größtenteils nicht mehr den heutigen Mietanforderungen entsprechen.

Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass sich der bereits erkennbare Mangel an hochwertigen Büroflächen weiter zuspitzt, da im Neubausektor kaum zusätzliche Kapazitäten zu erwarten sind und die Nachfrage in diesem Segment ungebrochen hoch ist. In der Konsequenz ist mit einem Anstieg der Spitzenmiete zum Jahresende zurechnen.