Büromarkt Köln

Der Kölner Büromarkt ist mit einem Flächenumsatz von rund 32.000 m² eher verhalten in das Jahr gestartet und hat das langjährige Mittel sowie auch das Vorjahresergebnis um etwa 46 % verfehlt. Im vergangenen Jahr profitierte der Markt unter anderem von größeren Abschlüssen. Diese fehlen aktuell noch, sodass bisweilen kein Vertrag über 3.000 m² verzeichnet werden konnte. Grundsätzlich ist jedoch auch im großflächigen Segment die Nachfrage relativ lebhaft, weswegen im weiteren Jahresverlauf hier auch mit einer Steigerung des Ergebnisses zu rechnen sein sollte.

Deutlich aktiver präsentiert sich das kleine und mittlere Größensegment. So werden gut 31 % des aktuellen Ergebnisses im Flächensegment unter 500 m² registriert. Im Bereich zwischen 1.000 und 5.000 m² wurden überdurchschnittliche 38 % des Umsatzes erzielt. Hierzu zählt auch die bis dato größte Anmietungen durch Worley Projects in Teilmarkt Ehrenfeld mit 2.300 m² Mietfläche.

Die Kölner Spitzenmiete stabilisierte sich in den vergangenen drei Monaten auf dem erreichten Niveau von 33,50 €/m². Im Vorjahresvergleich steht dennoch ein Plus von 8 % zu Buche. Sie wird für qualitativ hochwertige Büroflächen in bester Citylage erzielt. Die generell volatilere Durchschnittsmiete verzeichnet in einzelnen Teilmärkten zwar leichte Schwankungen, insgesamt ist das Mietpreisniveau jedoch sehr stabil. Die Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 18,00 €/m² (-1 % ggü. dem Q4 2023).

Auch wenn die Auswertung nach Branchen im Q1 mehr eine Momentaufnahme ist, zeigt sich, dass die drei dominierenden Branchen für gut 66 % des Umsatzes sorgen. Besonders bemerkenswert ist der überdurchschnittlich hohe Anteil des Gesundheitswesens von 26 %.

Auf dem Kölner Markt befinden sich aktuell 170.000 m² Fläche im Bau. Dies entspricht einem Rückgang um 26 % gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Davon stehen dem Markt noch etwa 75.000 m² zur Verfügung. Die Vormietungsquote notiert damit bei knapp 56 %.

Das Leerstandsvolumen beläuft sich aktuell auf 335.000 m² (+1 % ggü. Q4 2023). Nur etwa 88.000 m² (26 %) dieser Fläche verfügt über den von Mietern präferierten modernen Ausstattungsstandard. Die Leerstandsrate des Gesamtmarkts notiert derweil bei 4,1 %. In den Citylagen wird eine deutlich geringere Quote registriert. Damit verzeichnet die Domstadt auch im bundesweiten Vergleich die niedrigste Rate vor Hamburg und Leipzig.

Der Kölner Büromarkt ist ruhiger und mit einem eher schwächeren Ergebnis in das Jahr 2024 gestartet. An das dynamische Anmietungsgeschehen aus dem Vorjahr konnte die Domstadt in den ersten drei Monaten dieses Jahres nicht anknüpfen. Es ist vor allem der Mangel an größeren Abschlüssen, der sich dämpfend auf das Quartalsergebnis auswirkt. Bis dato konnte noch kein Abschluss über 5.000 m²  registriert werden.

Vor dem Hintergrund der noch vorhandenen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten ist davon auszugehen, dass vorerst noch eine gewisse Zurückhaltung auf Nachfrageseite wahrscheinlich ist. Mit zunehmendem konjunkturellen Rückenwind dürfte sich dennoch ein leichter Aufwärtstrend beim Umsatz abzeichnen, sodass ein Flächenumsatz auf Vorjahresniveau zum Jahresende aus heutiger Sicht ein durchaus realistisches Szenario darstellt.

Ein weiterer Leerstandsanstieg, gerade im Segment der qualitativ schlechter ausgestatteten Bestandsgebäude, ist aufgrund der geänderten Mieteransprüche an moderne und ESG-konforme Büroflächen nicht ausgeschlossen.

Die Nachfrage dürfte sich weiterhin auf die attraktivsten und traditionell umsatzstärksten Büromarktzonen im Kölner Marktgebiet fokussieren. Die rückläufige Bauaktivität und die damit verbundene Verknappung von Neubauflächen dürften auf der Angebotsseite gegebenenfalls weiteren Druck auf das Mietpreisniveau ausüben.