Büromarkt Köln

Der Kölner Büromarkt kann zur Jahresmitte 2025 mit einem überzeugenden Resultat aufwarten. In den ersten sechs Monaten des Jahres beläuft sich der Flächenumsatz auf 115.000 m², womit das schwache Vorjahresergebnis um knapp 90 % übertroffen wurde. Auf ein überdurchschnittliches Ergebnis zum Jahresauftakt mit 67.000 m² folgte nun ein sehr solides zweites Quartal mit 48.000 m². Der Kölner Markt bestätigt damit seinen eingeschlagenen Erholungskurs in Richtung Langzeitdurchschnitt.

Im direkten Vorjahresvergleich wird deutlich, dass das Anmietungsgeschehen in fast allen Größenklassen deutlich Fahrt aufgenommen hat. Dies gilt nicht nur für das kleine und mittlere Flächensegment, sondern auch für die Abschlüsse mit einer Mietfläche von jeweils mehr als 10.000 m². Anders als in den beiden Vorjahren wurden bereits in der ersten Jahreshälfte 2025 Großverträge registriert. Das Jobcenter Köln ist dabei mit zwei Abschlüssen von jeweils rund 15.000 m² aufgefallen.

Allerdings ist die Marktdynamik im Langzeitvergleich in der Breite noch unterdurchschnittlich. Einzig im Segment bis 1.000 m² Mietfläche ist das Durchschnittsniveau so gut wie erreicht. Demgegenüber fehlen Verträge zwischen 5.000 und 10.000 m² weiterhin komplett.

Die Spitzenmiete notiert seit Ende 2023 unverändert bei 33,50 €/m². Demgegenüber liegt die volatilere Durchschnittsmiete zur Jahresmitte 2025 bei 19,40 €/m² und damit knapp 3 % über Vorjahresniveau.

Die öffentliche Verwaltung präsentiert sich im laufenden Jahr besonders anmietungsstark. Neben den Großabschlüssen des Jobcenter Köln über insgesamt rund 31.000 m² gehen drei weitere Abschlüsse im kleinen und mittleren Segment auf ihr Konto, sodass sie auf 36 % Marktanteil kommt. Eine Vielzahl von kleineren Verträgen steht hinter dem überdurchschnittlichen Marktanteil der sonstigen Dienstleistungen von 26 %. Ähnlich kommt das Ergebnis der Beratungsgesellschaften zustande, die ein durchschnittliches Ergebnis eingefahren haben und mit 12 % die drittstärkste Branche stellen.

Der Leerstand ist auf 455.000 m² gestiegen (+32 % ggü. Vorjahr), wobei die Leerstandsrate weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 5,7% notiert. Marktprägend ist dann auch der Mangel an hochwertigen Flächen – insbesondere in der City. Von den stark nachgefragten Erstbezugsflächen stehen im gesamten Marktgebiet nur 3.000 m² kurzfristig zur Verfügung und die Vorvermietungsquote beläuft sich bei den Flächen im Bau auf hohe 60 %.

Ein insgesamt überzeugendes erstes Halbjahr positioniert den Kölner Markt im bundesweiten Vergleich der A-Städte positiv. Auf dieser Basis startet die Domstadt in die zweite Jahreshälfte, in der eine beschleunigte Anmietungstätigkeit sehr wahrscheinlich ist. Der Markt verfügt über eine sehr solide Nachfragebasis und das Anmietungsgeschehen ist punktuell bereits jetzt wieder auf Durchschnittsniveau oder auch leicht darüber. Sollte es der deutschen Wirtschaft – so wie prognostiziert – gelingen, im zweiten Halbjahr langsam Fahrt aufzunehmen, dann dürfte der Kölner Markt zusätzlichen Rückenwind bekommen.

Das aktuelle Marktumfeld sowie die bereits angebahnten Vertragsabschlüsse lassen vermuten, dass der Flächenumsatz am Jahresende 2025 die 200.000 m² Marke spürbar überspringen und das Vorjahresresultat hinter sich lassen wird.

Das Leerstandsvolumen hat aller Voraussicht nach noch nicht seinen Höhepunkt erreicht, allerdings verliert der Anstieg an Tempo. Die Leerstandssituation ist dann auch sehr differenziert zu betrachten. Zum einen registriert Köln mit Abstand eine der niedrigsten Leerstandsraten unter den bundesweiten Top-Standorten, zum anderen verfügt ein großer Teil der leerstehenden Flächen nicht mehr über eine ausreichende und moderne Flächenqualität, die Mieter heute suchen.

Der bereits jetzt registrierte Mangel an hochwertigen Flächen insbesondere in Kölns Top-Citylagen dürfte sich weiter verschärfen, denn im Neubausektor ist aller Voraussicht nach von einem weiter sinkenden Volumen auszugehen – wobei die Nachfrage in diesem Segment ungebrochen hoch ist. In Konsequenz dürfte die Spitzenmiete im zweiten Halbjahr erstmals wieder steigen.