SCHWACHES ERSTES HALBJAHR
Mit 87.000 m² verzeichnete der Kölner Büromarkt im ersten Halbjahr einen sehr geringen Umsatz, der das zweitschwächste Ergebnis der letzten 20 Jahre darstellt. Der vergleichbare Vorjahreswert wurde um 41 % und der zehnjährige Schnitt um 38 % unterschritten. Ähnlich deutliche Rückgänge verzeichneten im bundesweiten Vergleich lediglich Hamburg und Frankfurt. Sowohl die ersten drei Monate des Jahres als auch das zweite Quartal blieben mit lediglich 41.000 m² bzw. 46.000 m² Umsatz deutlich hinter den üblichen Werten zurück. Nach den stark steigenden Infektionszahlen, dem bundesweiten Lockdown mit Kontaktverbot und der sich abzeichnenden Rezession in 2020, haben in Köln, wie auch in allen anderen Standorten, viele Unternehmen ihre geplanten Anmietungen entweder für unbestimmte Zeit auf Eis gelegt oder, was überwiegend der Fall ist, verschoben. Vor diesem Hintergrund konnte im ersten Halbjahr auch nur ein Großabschluss über 10.000 m² verzeichnet werden. Hierbei handelt es sich um eine Anmietung der AOK Rheinland über 18.000 m² in Porz. Größere Abschlüsse tätigten darüber hinaus noch die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln (3.600 m²) und ein Jobcenter (3.800 m²).
BREITES BRANCHENSPEKTRUM
Das am Umsatz beteiligte Branchenspektrum zeigte sich im ersten Halbjahr vielfältig. Nicht zuletzt aufgrund des Abschlusses der AOK Rheinland belegen Versicherungen den ersten Platz mit einem Umsatzanteil von knapp 26 %. Auf den weiteren Rängen wird der Abstand geringer. Position zwei hat sich die öffentliche Verwaltung mit gut 18 % gesichert, gefolgt von der Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen mit knapp 17 % und den IuK-Technologien, die weitere rund 15 % beisteuern. Vervollständigt wird das Führungsquintett von Unternehmen des Gesundheitswesens, die für fast 10 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen.
LEICHTER LEERSTANDSANSTIEG AUF NIEDRIGEM NIVEAU
Aufgrund der gebremsten Nachfrage im Zuge der Corona-Pandemie hat der Leerstand, wie an vielen anderen Standorten auch, leicht zugelegt. Im zweiten Quartal während des Lockdowns stieg er um rund 5 % auf aktuell 263.000 m². Im gleichen Zeitraum sank aber das Angebot im wichtigeren Marktsegment der modernen Leerstände sogar um fast 9 %. Der leichte Leerstandsaufbau hat sich also nur im älteren Bestand vollzogen. Insgesamt ist in Köln weiterhin eine gewisse Engpasssituation zu beobachten, was auch durch die unverändert niedrige Leerstandsquote von 3,3 % belegt wird. Dies gilt vor allem für größere moderne Büroflächen in zentralen Lagen.
VERFÜGBARE FLÄCHEN IM BAU SPÜRBAR GESUNKEN
Im Gegensatz zu den Leerständen befinden sich die Flächen im Bau bereits im Rückwärtsgang und haben alleine in den letzten drei Monaten um über 4 % auf 134.000 m² abgenommen. Deutlich stärker fällt die Reduzierung bei den Flächen aus, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen. Mit 37.000 m² liegen sie gut 21 % unter dem Niveau vom Ende des ersten Quartals. Bemerkenswert ist vor allem, dass nur noch knapp 28 % des gesamten Bauvolumens für neue Mieter verfügbar sind. Damit ist klar, dass auch mittelfristig keine echte Ausweitung des Angebots, insbesondere im wichtigen modernen Segment, zu erwarten ist.
MIETPREISNIVEAUS ÜBERWIEGEND STABIL
Trotz der Corona bedingt erheblich schwächeren Nachfrage im ersten Halbjahr sind aufgrund der unverändert angespannten Angebots-/Nachfragerelation keine signifikanten Änderungen bei den Mietpreisniveaus zu beobachten. Die Spitzenmiete liegt demzufolge unverändert bei 26 €/m². Die Durchschnittsmiete hat im zweiten Quartal leicht nachgegeben, was jedoch in erster Linie auf die Angebotsknappheit von modernen Flächen zurückzuführen ist.
PERSPEKTIVEN
Vor dem Hintergrund der immer noch vorhandenen Unsicherheit und der sich abzeichnenden Rezession ist davon auszugehen, dass auch im zweiten Halbjahr noch eine gewisse Zurückhaltung bei vielen Unternehmen wahrscheinlich ist. Für das Gesamtjahr ist deshalb ein insgesamt geringerer Flächenumsatz zu erwarten als im Vorjahr. Mit einer langsamen Rückkehr zur Normalität spricht aber vieles für eine trotzdem wieder leicht anziehende Nachfrage in den nächsten Quartalen. Aus heutiger Sicht dürften die Mieten im weiteren Verlauf des Jahres konstant bleiben, da sich kein erheblicher Anstieg des Leerstands abzeichnet.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 30.06.2020