Büromarkt Hamburg

Der Hamburger Büromarkt steht Ende September 2026 bei einem Flächenumsatz von insgesamt rund 270.000 m². Auch wenn die 300.000 m²-Marke anders als in den beiden Vorjahreszeiträumen (2025: rund 308.000 m², 2024: rund 301.000 m²) damit bislang noch nicht erreicht wurde, blickt die Hansestadt auf ein dynamisches Marktgeschehen im bisherigen Jahresverlauf zurück: So fiel die Zahl der registrierten Abschlüsse sogar um 7 % höher aus als in den ersten 9 Monaten der Vergleichsjahre 2025 und 2024. Dies ist als klares Indiz dafür zu werten, dass der gesunkene Umsatz nicht auf eine geringere Nachfrage, sondern vielmehr auf die sich inzwischen deutlich verändernden Büroflächenanforderungen von Unternehmen zurückzuführen ist.

Dieser Trend spiegelt sich vor allem darin wider, dass die Größenkategorien der Deals mit Flächengrößen von maximal 1.000 m² bzw. 2.000 m² auf historisch hohe Marktanteile von knapp 44 % und über 62 % am Gesamtvolumen kommen. Im langjährigen Vergleich liegen die Anteile in diesen Kategorien gerade einmal bei fast 33 % und gut 51 % des Ergebnisses. Im dritten Quartal spielten sich die Vermietungsaktivitäten in Hamburg nahezu ausschließlich in den Segmenten bis 7.000 m² ab, sodass die Verträge von MSC-Germany, InnoGames und der Deutschen Bank aus dem ersten Halbjahr weiter als bedeutendste Treiber zu nennen sind.

Bei den Spitzenmieten ist der Nachfragedruck auf die absoluten Premiumflächen in den besten Teillagen seit Q3 2025 in einem Anstieg um über 8 % auf 39 €/m² zum Ausdruck gekommen. Seit Jahresbeginn hat sich das Top-Segment dagegen bis dato auf dem erreichten hohen Niveau eingependelt.

Auf Seiten der Nutzer zeigt sich eine breit diversifizierte Nachfrageverteilung: Mit großem Abstand führen die Sammelkategorien der „Sonstigen“ (gut 24 %) und der zusammen-gefassten „sonstigen Dienstleistungen“ (fast 23 %), die in Summe fast die Hälfte des Ergebnisses auf sich vereinen. Bei den einzeln ausgewiesenen Branchen traten zudem in erster Linie die Sektoren Transport und Verkehr (14 %) sowie öffentliche Verwaltung und Handel (jeweils rund 11 %) in Erscheinung. Während erstere nicht zuletzt durch den Großabschluss von MSC-Germany (13.000 m²) getragen wurden, basiert der Umsatz der öffentlichen Hand auf mehreren kleineren und mittelgroßen Verträgen, zu denen unter anderem die der Akademie für Finanzen und Steuerrecht (Hamburg-Bahrenfeld) und der Sprinkenhof GmbH (Hamburg-Horn) über jeweils rund 6.000 m² zu zählen sind.

Auf der Angebotsseite ist der Leerstand innerhalb von zwölf Monaten um 7 % gestiegen und liegt aktuell bei rund 947.000 m². Gegenüber dem zweiten Quartal war jedoch mit einem marginalen Rückgang um -0,6 % für die letzten drei Monate eine Seitwärtsbewegung bei den vakanten Flächen zu beobachten. Mit einer Leerstandsquote von 6,4 % bewegt sich der Markt auch im bundesweiten Vergleich der Top-Standorte auf einem weiterhin niedrigen Niveau. Auffällig bleibt der mit lediglich 28 % geringe Anteil moderner Flächen am Leerstand, worunter kaum Erstbezugsflächen in zentralen Lagen zu finden sind.

Der bisherige Jahresverlauf auf dem Hamburger Büromarkt hat gezeigt, dass ein dynamisches Marktgeschehen nicht immer mit einem hohen Flächenumsatz verbunden sein muss. So bestimmen aktuell vorwiegend die zahlreichen kleineren Abschlüsse, die zu 62 % aller Deals in den Kategorien bis 2.000 m² umgesetzt wurden, die Vermietungsaktivitäten in Hamburg.

Dies ist auf der einen Seite auf den Strukturwandel hin zu kleineren und oftmals sehr hochwertig ausgestatteten Büroflächen in den besten Mikrolagen zurückzuführen. Die weiterhin schleppende Konjunkturentwicklung und die schwer kalkulierbaren Auswirkungen von KI-Technologien auf den Arbeitsmarkt gehören in diesem Zusammenhang aber auch zu den entscheidenden Treibern.

Auf der anderen Seite gibt es nach wie vor gleich mehrere Großgesuche für das Hamburger Marktgebiet, die den Flächenumsatz kurz oder mittelfristig wieder etwas ankurbeln dürften. Während diese im Bestand auch kurzfristig vergleichsweise zügig umgesetzt werden könnten, sind Großdeals im Prime-Segment aktuell nur im Rahmen von Vorvermietungen realisierbar. Somit ist davon auszugehen, dass der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmiete hoch bleibt, auch wenn sich erneute Anstiege aktuell noch nicht direkt abzeichnen.