Büromarkt Hamburg

Der Hamburger Büromarkt hat in einem unverändert herausfordernden Marktumfeld einmal mehr seine insgesamt große Stabilität unter Beweis gestellt. Ohne den erhofften konjunkturellen Rückenwind belief sich der Flächenumsatz 2025 auf 401.000 m² und damit nur rund 5 % unter Vorjahresniveau. Dieses Resultat ist umso bemerkenswerter, da das 2024er Ergebnis maßgeblich von selten großen Abschlüssen insbesondere der Öffentlichen Hand getragen wurde, davon drei mit einer Mietfläche von jeweils mehr als 20.000 m².

Folglich hat der Markt im Flächensegment über 10.000 m² im Vorjahresvergleich an Flächen-umsatz eingebüßt. Sein Marktanteil ist von überdurchschnittlichen 28 % auf gut 15 % gesunken (Langzeitdurchschnitt: 16 %). Positiv ins Gewicht fällt die wieder dynamischere Anmietungstätigkeit bei den mittelgroßen Flächen, die Kurs auf Durchschnittsniveau nimmt  (2.001 m² bis 5.000 m²: +77 % ggü. 2024;  5.001 bis 10.000 m² + 13 %). 

Das Mietpreisniveau ist spürbar angezogen. Die Spitzenmiete stieg um 6 % auf 38,00 €/m². Ein erster Großabschluss wurde jenseits der 40 € getätigt. Er setzt damit eine neue Höchstmarke und ist der Startschuss für das nachhaltige Ansteigen der Spitzenmiete deutlich über 40 €. Treiber ist und bleibt der intensive Nachfragewettbewerb im Premiumsegment bei gleich-zeitigem Mangel an Erstbezugsflächen. In Konsequenz wird die Zahl der Abschlüsse in Hamburgs hochwertigen Projektentwicklungen in den Top-Lagen signifikant steigen.   

Die Dominanz der Öffentlichen Verwaltung im Jahr 2024 ist nun einer größeren Branchen-vielfalt gewichen. Das Ranking der Flächenumsätze nach Branchen führen die sonstigen Dienstleistungen (gut 19 %) an. Dahinter folgen IuK-Technologien mit einem über dem langjährigen Durchschnitt (10 %) notierenden Anteil von gut 15 %, wozu der Großabschluss durch NXP Semiconductors über 26.600 m² einen erheblichen Beitrag beigesteuert hat.

Das Leerstandsvolumen stieg 2025 um 22 % auf nunmehr 924.000 m². Die Leerstandsquote notiert damit im Marktgebiet auf 6,3 %, was im bundesweiten Vergleich noch eine niedrige Leerstandsquote darstellt. Die Ausdifferenzierung des Leerstands nach Lagen und Objektqualitäten schreitet aber auch in Hamburg voran. Von den leerstehenden modernen Flächen ist ein nur ein geringer Anteil dem Erstbezug zuzurechnen – in Hamburgs Top-1er-Büromarktzonen sind es in Summe nur rund 20.000 m². Und das Angebot neuer hochwertiger Flächen sinkt weiter. Insgesamt befinden sich aktuell 239.000 m² im Bau und damit weniger Flächen als im Vorjahr und deutlich weniger als im langjährigen Durchschnitt (321.000 m²). Nur 103.000 m² stehen davon noch zur Verfügung (Vorvermietungsquote: 57 %).

Die starke Nachfrage nach Premiumflächen mit guter Anbindung wird unterstrichen durch den hohen Flächenumsatz in der City (1.1), welcher mit 118.000 m² auch absolut betrachtet, einen über dem Durchschnitt notierenden Flächenumsatz markiert.    

Der Hamburger Büromarkt hat das Jahr 2025 insgesamt solide mit einem Ergebnis in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr abgeschlossen. Die unverändert unter dem Durchschnitt notierenden Flächenumsätze sind im Kontext gesamtwirt-schaftlicher Unsicherheiten und der damit verbundenen Zurückhaltung bei Neuanmietungen und den hierbei oftmals vollzogenen  Flächenreduzierungen zu bewerten.

Wie das Vorjahr dürfte 2026 von komplexen makro- und geopolitischen Faktoren beeinflusst werden, deren Auswirkungen schwer vorher-zusagen sind. Jedoch sollte das Konjunkturpaket der Bundesregierung der Wirtschaft zu einem spürbaren Aufschwung verhelfen. Insbesondere die breit aufgestellte Hamburger Wirtschaft und damit auch der Büromarkt sollten hierdurch vielschichtige Impulse erhalten.  Aus heutiger Sicht spricht vieles dafür, dass der Flächenumsatz 2026 deutlich über der 400.000 m² Marke notieren wird.

Bei der Spitzenmiete wird Hamburg der dynamischen Mietentwicklung in München, Frankfurt und Düsseldorf kurzfristig folgen. Der Nachfragedruck im Premiumsegment ist hoch und insbesondere größere Top-Mietgesuche können  nur in Hamburgs Projektentwicklungen bedient werden. Der zum Jahresabschluss 2025 registrierte großflächige Mietvertrag jenseits der 40 € war entsprechend nur der Startschuss für die sich jetzt schon abzeichnende Reihe an Vorvermietungen in den Projekten der City und Hafencity.