Büromarkt Hamburg

Der Hamburger Büromarkt blickt nach den ersten sechs Monaten auf eine im Vergleich zum Vorjahr etwas verhaltenere Halbjahresbilanz zurück. Der Flächenumsatz von 177.000 m² liegt rund 18 % unter dem Vorjahreswert und 24 % unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 233.000 m²). Auch gegenüber dem ersten Quartal (91.000 m²) fällt der Umsatz im zweiten Quartal mit 86.000 m² leicht geringer aus.

Trotz hoher Resilienz ist auch der Hamburger Markt weiterhin von einem insgesamt gedämpften Umfeld geprägt. Vor dem Hintergrund gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten, einer zurückhaltenden öffentlichen Hand sowie bislang ausbleibender Großabschlüsse bleibt die Nachfrage verhalten, während moderne Flächen in attraktiven Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung im Zuge des „War for Talents“ weiterhin überdurchschnittlich gefragt sind.

Gleichzeitig zeigt sich auf der Angebotsseite eine gewisse Zurückhaltung: Projektentwicklungen werden derzeit vielfach erst bei höheren Vorvermietungsquoten angestoßen und entsprechend zeitlich nach hinten verschoben.

Im Spitzensegment zeigt sich hingegen eine positive Dynamik: Ein erster hochpreisiger Abschluss im Neubau (über 41 €/m²) setzt ein Signal für das Mietniveau kommender Projekte. In diesem Kontext ist auch die um 8 % gestiegene Spitzenmiete zu sehen, die aktuell bei 39,00 €/m² für absolute Top-Flächen und -Lagen liegt.

Auf Nutzerseite zeigt sich eine breit diversifizierte Nachfrageverteilung. Mit Abstand führt die Sammelkategorie „sonstige Dienstleistungen“ (24 %), gefolgt von Transport und Verkehr (14 %) sowie IuK-Technologien (12 %). Während erstere durch eine hohe Anzahl kleiner und mittlerer Abschlüsse getragen wird, basiert der Anteil von Transport und Verkehr maßgeblich auf dem Großabschluss von MSC (13.000 m²). Deutlich zurückhaltender als im Vorjahr agiert hingegen die öffentliche Verwaltung. Unter den Top‑5‑Abschlüssen entfällt bislang lediglich ein Vertrag auf das zweite Quartal (Deutsche Bank, rund 7.600 m² im Emporio im CBD).

Auf der Angebotsseite ist der Leerstand innerhalb von zwölf Monaten um 12 % gestiegen und liegt aktuell bei rund 953.000 m². Gegenüber dem ersten Quartal zeigt sich jedoch nur ein moderater Anstieg von 1 %. Mit einer Leerstandsquote von 6,5 % bewegt sich der Markt weiterhin im Bereich der Fluktuationsreserve und weist im bundesweiten Vergleich der Top‑Märkte ein nach wie vor moderates Niveau auf. Auffällig bleibt der geringe Anteil moderner Flächen am Leerstand mit lediglich 27 %, worunter kaum Flächen im Erstbezug in zentralen Lagen zu finden sind.

Die Flächen im Bau sind gegenüber dem Vorjahr leicht (+9 %) auf 232.000 m² gestiegen, wovon ein erheblicher Anteil (159.000 m²) noch verfügbar ist. In der Folge sinkt die Vorvermietungsquote auf 31 %. Ein Großteil des Neubauvolumens wird jedoch erst ab dem kommenden Jahr fertiggestellt.

Für die kommenden Quartale ist am Hamburger Büromarkt von einer weiterhin moderaten, sich jedoch allmählich stabilisierenden Entwicklung auszugehen. Zwar dämpfen gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten sowie strukturelle nachfragebezogene Veränderungen die Abschlussdynamik, gleichzeitig dürfte sich ein Teil der gut gefüllten Vermietungspipeline zeitverzögert in Abschlüssen besonders im Prime-Segment niederschlagen.

Der Fokus der Nutzer bleibt auf modernen, ESG-konformen Flächen in gut angebundenen Lagen gerichtet, die insbesondere auch für hybride Arbeitsumgebungen passfähig sind. Das begrenzte Angebot an kurzfristig verfügbaren hochwertigen Flächen verzögert dabei teils Entscheidungen in Bezug auf geplante Standortwechsel, während das aktuell noch verfügbare Neubauvolumen zugleich Potenzial für neue Vertragsabschlüsse bietet.

In der zweiten Jahreshälfte dürften geo- und makroökonomische Unsicherheiten zunehmend in den Hintergrund treten und von einer sich schrittweise erholenden Konjunktur positiv überlagert werden. Insgesamt bestehen gute Voraussetzungen für eine sukzessive Marktbelebung mit moderat steigenden Flächenumsätzen. Ein Jahresergebnis auf Vorjahresniveau (rund 400.000 m²) erscheint derzeit als wahrscheinlichstes Szenario. Angebotsseitig ist bei stabiler Bautätigkeit mittelfristig von einer weiteren Verknappung moderner Flächen auszugehen, wodurch der Aufwärtsdruck auf die Spitzenmieten bestehen bleibt.