Büromarkt Hamburg

Der Jahresauftakt auf dem Hamburger Büromarkt ist vergleichsweise verhalten ausgefallen. So steht am Ende des ersten Quartals ein Flächenumsatz von nur 81.000 m² zu Buche, womit das Vorjahresresultat um knapp 21 % und der langjährige Durchschnitt um 28 % unterschritten wurde.

Einer der Hauptfaktoren für das unterdurchschnittliche Ergebnis ist die weiterhin angespannte gesamtwirtschaftliche Lage, die insbesondere Großnutzer in eine eher abwartende Haltung in Bezug auf strategische Anmietungsentscheidungen versetzt.

So zeigt ein Blick auf die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenklassen, dass vor allem das Fehlen von Abschlüssen oberhalb der 5.000-m²-Marke das niedrige Gesamtresultat bedingt. Während üblicherweise rund ein Viertel des Umsatzes auf dieses Segment entfällt, sind es aktuell lediglich rund 7 %. Hinter diesem Wert verbirgt sich nur ein Vertrag; die Anmietung von 5.600 m² durch ein Beratungsunternehmen im Teilmarkt HafenCity. Die Anmietungsdynamik in den übrigen Größensegmenten war derweil größtenteils stabil.

Hochwertige Flächen in Bestlagen sind und bleiben weiterhin gefragt, was eine im 12-Monats-Vergleich gestiegene Spitzenmiete untermauert. Diese notiert aktuell bei 36,00 €/m² (+3 % ggü. dem Vorjahr). Die grundsätzlich volatilere Durchschnittsmiete hingegen präsentiert sich stabil, sodass aktuell 21,00 €/m² zu Buche stehen.

Ein Charakteristikum der Hamburger Wirtschaft ist der breite Branchenmix. Diese Diversität zeigt sich auch bei der Analyse des Flächenumsatzes nach Branchen. Gut 31 % des Umsatzes entfallen nach den ersten drei Monaten auf die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen. Bemerkenswert ist das mit 12 % deutlich überdurchschnittliche Ergebnis der Coworking-Branche, die mit 1000 Satellites im Speicher M27 in der HafenCity für den zweitgrößten Abschluss verantwortlich zeichnet. Dahingegen schneidet die öffentliche Verwaltung mit nur 5 % merklich unterdurchschnittlich ab.

Der Leerstand ist in den vergangenen drei Monaten des neuen Jahres erneut um jetzt 11 % gestiegen. Das Leerstandsvolumen summiert sich damit auf aktuell 663.000 m². Hiervon verfügen lediglich 172.000 m² (26 %) über eine moderne Ausstattungsqualität, welche am Markt besonders stark nachgefragt wird. Die Leerstandsrate des Gesamtmarkts liegt mit 4,6 % weiter unter der Fluktuationsreserve.

Der Hamburger Büromarkt ist mit einem eher verhaltenen Ergebnis in das Jahr 2024 gestartet und konnte somit nicht an das dynamische Anmietungsgeschehen aus dem Vorjahr anknüpfen. Es ist vor allem der Mangel an großflächigen Abschlüssen, der sich bremsend auf das Q1 Ergebnis auswirkten. Bis dato konnte nur ein Vertrag jenseits der 5.000-m²-Marke verzeichnet werden. Zudem spiegelt sich auch der Trend zur Flächenreduzierung bei Neuanmietungen im aktuellen Resultat wider.

Die Nachfrage nach insbesondere modernen und qualitativ hochwertigen Büroflächen mit einer guten Verkehrsanbindung und ESG-Konformität ist trotz der schwächeren konjunkturellen Lage ungebrochen hoch.

Angebotsseitig ist im Verlauf des Jahres 2024 eine Fortsetzung des Leerstandsanstiegs das wahrscheinlichste Szenario, obwohl sich die Bauaktivität auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in den Vorjahren einpendeln dürfte.

In Erwartung einer sich langsam beschleunigenden Wirtschaft dürfte eine Belebung des Anmietungsgeschehens im Jahresverlauf wahrscheinlich sein. Ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete ist vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage nach Premiumflächen nicht auszuschließen.