Büromarkt Hamburg

Der Hamburger Büromarkt kann zum Ende des dritten Quartals eine insgesamt gute Vermietungsdynamik verzeichnen. Mit 308.000 m² notiert der Flächenumsatz zwar weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt (-15 %; 362.000 m²), jedoch konnte damit das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (301.000 m²) leicht übertroffen werden. Angesichts der Tatsache, dass die Ergebnisse in der langfristigen Betrachtung überwiegend unter vorteilhafteren konjunkturellen Bedingungen erzielt wurden, ist das aktuelle Gesamtergebnis durchaus positiv zu werten.

Erfreulich ist, dass insgesamt wieder mehr Großabschlüsse über 10.000 m² registriert wurden. Dieses Größensegment zeichnet für knapp 17 % des Umsatzes verantwortlich. Zu nennen sind hier die beiden Mietabschlüsse aus dem ersten Halbjahr an die ISZ (Sprinkenhof) für das Bezirksamt Wandsbek (11.400 m²) und an die Hamburg Commercial Bank (13.300 m²). Im vergangenen Quartal wurde mit NXP Semiconductors Germany über 26.600 m² der größte Abschluss vermeldet. NXP plant, mit seiner Deutschlandzentrale von Lokstedt nach Bahrenfeld umzuziehen. Hier wird das Selgros Areal in eine moderne Unternehmenszentrale umgewandelt.

Die Spitzenmiete für hochwertige Büroflächen, die in der Hamburger Innenstadt erzielt wird, liegt seit 24 Monaten konstant bei 36,00 €/m². Die Durchschnittsmiete, die erfahrungsgemäß stärkeren Schwankungen unterliegt, ist nach den ersten drei Quartalen deutlich auf 22,50 €/m² gestiegen, was einem Anstieg von  9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die in Hamburg stark vertretene Gruppe der sonstigen Dienstleistungen belegt mit einem Anteil von knapp 18 % den ersten Platz bei der Verteilung des Umsatzes nach Branchen. Es folgen mit jeweils über dem Durchschnitt notierenden Marktanteilen die IuK-Technologien mit knapp 17 % und die Öffentliche Verwaltung mit knapp 16 %. Hierzu haben besonders die benannten Großabschlüsse beigetragen.

Auf der Angebotsseite hat das Leerstandsvolumen weiter angezogen auf 882.000 m². Die Leerstandsquote notiert mittlerweile bei 6,0 %. Rund 27 % des gesamten Büroleerstands verfügt über einen modernen Ausstattungsstandard. Sowohl der normale als auch der moderne Leerstand legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Insgesamt betrachtet konzentriert sich der Leerstand jedoch stark auf die Nebenlagen und die Peripherie. Hingegen haben die zentralen Lagen in der City nur einen Anteil von 24 % am gesamten Leerstand.

Hamburg gehört zu einem der wenigen Top-Büromärkte, die ihr Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum übertreffen konnte. Dies und der vierte Platz im Ranking der umsatzstärksten Top-Märkte unterstreicht die gute Vermietungsdynamik in der Hansestadt. Angesichts des anhaltend schwierigen konjunkturellen Umfelds gilt ein Jahresendergebnis auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts (500.000 m²) als eher schwierig zu erreichen. Ein Flächenumsatz in der Größenordnung des Vorjahres (420.000 m²) sollte jedoch, gerade im Hinblick auf die vorhandenen Gesuche im Markt, eine realistische Zielmarke darstellen.

Auf der Angebotsseite ist in den kommenden Monaten ein weiterer moderater Leerstandanstieg, wenn auch mit nachlassender Dynamik, nicht auszuschließen. Insbesondere im Bereich älterer Bestandsimmobilien sowie in weniger zentralen Lagen ist eine Zunahme des Leerstandsvolumens wahrscheinlich.

Die Neubauaktivitäten sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich rückläufig  (-37 %) - ein Trend, der sich bis zum Jahresende fortsetzen dürfte. Aktuell befinden sich nur 191.000 m² Flächen im Bau, wovon 82.000 m² dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen, was angesichts der starken Nachfrage nach Neubauobjekten ein vergleichsweise niedriger Wert ist. Insgesamt betrachtet werden moderne Flächen damit nach wie vor schnell vom Markt absorbiert.

Im Hinblick auf das Mietpreisniveau zeichnet sich in der Tendenz eine leicht steigende Entwicklung ab. Insbesondere die Spitzenmiete dürfte aus heutiger Sicht nach einer längeren Konsolidierungsphase in den kommenden Quartalen wieder anziehen.