Büromarkt Frankfurt

Der Frankfurter Büromarkt beendet mit einem Spitzenergebnis von 366.000 m² das erste Halbjahr 2025. Auf einen fulminanten Jahresauftakt mit 204.000 m² Flächenumsatz folgte ein zweites starkes Quartal mit weiteren 162.000 m². Das zweite Quartal ist damit immer noch eines der umsatzstärksten der vergangenen fünf Jahre, und auch historisch betrachtet wurde ein herausragendes Halbjahresergebnis erzielt. So konnte nur 2001 ein höherer Halbjahresumsatz registriert werden.

Aktuell wird das Marktgeschehen maßgeblich von großvolumigen Vertragsabschlüssen geprägt, auf die der Frankfurter Markt lange Jahre warten musste. In Q1 haben die Projektanmietungen von Commerzbank (73.000 m²) und ING-DiBa (32.000 m²) sowie der Abschluss von White & Case (10.000 m²) den Flächenumsatz auf ein neues Niveau gehoben. In Q2 haben die Verträge von KPMG (ca. 12.000 m² im Opernturm und ca. 21.000 m² im Park Tower) sowie von Condor Flugdienst am Frankfurter Flughafen mit gut 15.000 m² starke Signale in den Markt gesendet. Weitere 13.000 m² hat die Deutsche Rentenversicherung Hessen beigetragen.

Dass die Nachfrage nach Büroflächen auch in der Breite langsam wieder steigt, zeigt das Plus des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr im Segment zwischen 500 m² und 2.000 m² (+23 %) sowie der im langjährigen Mittel notierende Umsatz in der Größenkategorie zwischen 2.000 und 5.000 m².

Die Spitzenmiete notiert stabil bei 54,00 €/m² (+10 % ggü. Vorjahr), während der ausgeprägte Nachfragefokus auf hochwertig ausgestattete Flächen die Durchschnittsmiete weiter auf nun erstmals 27,80 €/m² steigen lässt (+11,2 %).

Frankfurts Kernbranchen (Banken & Finanzdienstleister und Beratungsgesellschaften) präsentieren sich 2025 besonders anmietungsstark. Nachdem ihre Flächenumsätze in den Folgejahren der Covid-Pandemie immer wieder deutlich unterdurchschnittlich ausfielen, werden für sie nun Rekordwerte von 126.000 m² bzw. 75.000 m² vermeldet. Die Zahlen spiegeln eindrucksvoll die Neuausrichtung der Unternehmen in Sachen Büronutzung wider. Zentral gelegene Premiumflächen sind ein Muss-Faktor im Rahmen ihrer Zukunftsplanung geworden und werden mangels Angebot in Frankfurts Top-Lagen mittlerweile in zum Teil ungewöhnlichen Gebäudekonstellationen gefunden. Repositionierung und Komplettsanierung von veralteten Flächen spielen dabei zunehmend eine Rolle. 

Der Büroflächenleerstand ist gegenüber Q1 leicht auf 1,74 Mio. m² gesunken. Die Leerstandsrate notiert bei 11,2 %. Neubau Erstbezugsflächen in Top-Lagen bleiben absolute Mangelware: In den Citylagen stehen davon nur rund 19.000 m² kurzfristig zur Verfügung.

Der Frankfurter Büromarkt blickt auf ein bemerkenswertes erstes Halbjahr zurück. Die absoluten Zahlen des Flächenumsatzes sind für beide Quartale auch historisch betrachtet herausragend, und für die Leitbranchen Banken & Finanzdienstleister sowie Beratungsgesellschaften werden Rekordwerte registriert.

Sicherlich ist ein maßgeblicher Teil des jüngsten Flächenumsatzes – allen voran bei den Großabschlüssen – dem Nachholbedarf geschuldet, der sich bei vielen Unternehmen in den Jahren nach der Pandemie aufgrund von Unsicherheiten bezüglich der Flächen- und Standortwahl aufgestaut hat. Allerdings bewegt sich auch das Anmietungsgeschehen im kleinen und mittleren Flächensegment bereits jetzt auf den Langzeitschnitt zu und sendet durchaus ermutigende Signale. Der Bedarf und die Notwendigkeit, neue und auch moderne Flächen anzumieten, kommt langsam in der Breite an, sodass der Frankfurter Büromarkt in der Gesamtjahresbetrachtung auf ein gutes Resultat zurückblicken dürfte.

Der Büroflächenleerstand dürfte sein zyklisches Hoch erreicht haben, und eine Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Niveau von 1,7 Mio. m² erscheint aktuell das wahrscheinlichste Szenario für den weiteren Jahresverlauf. Parallel dürfte die hohe Nachfrage nach Top-Flächen das verfügbare Flächenangebot im Premiumsegment weiter begrenzt halten. Bereits jetzt sind 70 % der im Bau befindlichen Flächen in den Citylagen vom Markt absorbiert worden. Größere, zusammenhängende Top-Flächen im Bau sind im aktuellen Marktumfeld absolute Mangelware.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Gemengelage dürfte die Durchschnittsmiete weiter steigen und langsam Kurs auf die 30-€/m²-Marke nehmen. Die Spitzenmiete sollte ihren Aufwärtstrend ebenfalls fortsetzen, wenn auch mit verringertem Tempo.