Büromarkt Düsseldorf

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 erzielte der Düsseldorfer Büromarkt einen Flächenumsatz von 99.000 m². Damit liegt das Ergebnis in der gleichen Größenordnung wie im ersten Halbjahr 2025 (98.000 m²). In der Fünfjahresbetrachtung ordnet sich der Umsatz damit dennoch rund 15 % unter dem Schnitt ein. Verantwortlich hierfür sind vor allem die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten, das eingetrübte wirtschaftliche Umfeld sowie strukturelle Veränderungen auf der Nutzerseite, die viele Unternehmen zu einer vorsichtigeren Anmietungsstrategie veranlassen. Diese Zurückhaltung wirkt sich weiterhin hemmend auf die Marktdynamik aus.

Erfreulich sind die hohen Nachfrageimpulse in den Segmenten bis 1.000 m², die allein für gut die Hälfte des Resultats verantwortlich zeichnen und einen deutlich höheren Marktanteil als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (~41%) erreichen. Belastend wirkt sich insbesondere die geringe Anzahl großvolumiger Vertragsabschlüsse aus. Zwar konnte im zweiten Quartal mit dem Deal von KPMG über 17.300 m² am Kennedydamm eine Vermietung jenseits der 10.000-m²-Marke verzeichnet werden, die fehlende Abschlussaktivität im Größensegment zwischen 5.000 und 10.000 m² fällt allerdings deutlich ins Gewicht. Somit entfallen nur unterdurchschnittliche 17 % auf die großvolumigen Klassen.

Die unverändert hohe Nachfrage nach Top-Flächen bei gleichzeitig begrenztem Angebot hat zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise geführt. So notiert die Spitzenmiete aktuell bei 46 €/m² (+ 6 % ggü. Q2 2025). Auch die Durchschnittsmiete hat ihren Aufwärtstrend fortgesetzt und liegt mit 23 €/m² (+20 % im Vorjahresvergleich) auf einem neuen Rekordhoch

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen findet der genannte Vertragsabschluss von KPMG einen deutlichen Widerhall: Die Beratungsgesellschaften führen das Feld mit einem Anteil von überdurchschnittlichen 37,5 % am Flächenumsatz deutlich an. Mit klarem Abstand folgen Handelsunternehmen mit knapp 16 % auf Platz zwei. Eine auffallend große Anzahl (21) an kleinen und mittelgroßen Vermietungen entfällt auf diese Kategorie. Darüber hinaus gelingt es auch dem Gesundheitswesen mit fast 11 %, sich einen nennenswerten Anteil am Gesamtergebnis zu sichern. 

Das Leerstandsvolumen ist gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum leicht gestiegen. Zum Ende des ersten Halbjahrs 2026 sind 1,26 Mio. m² Bürofläche kurzfristig verfügbar und damit gut 2 % mehr als im Vorjahr. Hiervon verfügen nur etwa 44 % über eine moderne Ausstattung. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 12,4 % im Markt- bzw. bei 9,5 % im Stadtgebiet. 

Die Bauaktivität setzt ihren rückläufigen Trend fort. Das Neubauvolumen beläuft sich aktuell auf 139.000 m² und liegt damit rund 47 % unter dem Vorjahreswert. Ein großer Teil der im Bau befindlichen Flächen wurde bereits vor Fertigstellung vermietet oder von Eigennutzern belegt, sodass nur noch 64.000 m² dieser Flächen zur Anmietung verfügbar sind. Damit steigt die Vorvermietungsquote gegenüber Q2 2025 (39 %) auf 54 %.

Der Düsseldorfer Büromarkt verzeichnet ein vergleichsweise solides Halbjahresergebnis. Dennoch bleibt die Marktaktivität insgesamt auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Ursache hierfür sind insbesondere die anhaltend schwache Konjunktur sowie die derzeitigen makroökonomischen und geopolitischen Unsicherheiten. 

Für das kommende zweite Halbjahr wird ein weiterer leichter Anstieg des Leerstands erwartet. Gleichzeitig zeigt sich jedoch, dass moderne Neubauflächen insbesondere in zentralen Lagen weiterhin stark nachgefragt werden und nur geringe Leerstände aufweisen. Dies verdeutlicht, dass qualitativ hochwertige Immobilien in attraktiven Innenstadtlagen nach wie vor schnell vom Markt aufgenommen werden.

Die weitere Marktentwicklung bleibt eng mit den in vielerlei Hinsicht herausfordernden Einflussfaktoren verknüpft. Sofern sich die bestehenden Unsicherheiten in der zweiten Jahreshälfte nicht verstärken, dürften positive Marktimpulse überwiegen und das Vermietungsgeschehen beleben.

Auch die derzeit im Markt vorhandenen Großgesuche lassen auf eine positive Entwicklung in den kommenden Monaten schließen. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Jahresendergebnis zwischen 230.000 und 250.000 m² zwar ambitioniert, aber durchaus erreichbar.