Büromarkt Düsseldorf

Der Düsseldorfer Büromarkt verzeichnete im ersten Quartal 2026 einen Flächenumsatz von 42.000 m². Damit konnte das Ergebnis aus dem Vorjahresquartal um 8 % übertroffen werden. Nach wie vor bestimmen volatile makro- und geopolitische Entwicklungen sowie die ins Stottern geratene Konjunktur das Marktumfeld. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass der Jahresstart in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt verhaltener ausfällt als im langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 74.400 m²).

Das Marktgeschehen in Düsseldorf wird typischerweise durch kleine und mittelgroße Mietabschlüsse bis 5.000 m² bestimmt, die im langjährigen Mittel für 77 % der Umsätze stehen. Bislang gab es in diesem Jahr noch keinen Abschluss oberhalb dieser Marke. Der größte Abschluss geht auf RKW Architektur zurück, die im KöTower-Projekt als Ankermieter 4.500 m² erneut anmieten. Das Architekturbüro wird mit seinem Hauptsitz in das 17-stöckige Hochhaus (avisierte Fertigstellung bis 2028) an der Königsallee 106 umziehen, für das es auch die Planung übernimmt. Der bereits 2021 abgeschlossene Mietvertrag war auf Grund der veränderten Zeitschiene des Projekts zuvor aufgehoben und neu verhandelt worden.

Das begrenzte Angebot und die unverändert hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen haben die Spitzenmiete in den letzten Monaten weiter steigen lassen. Aktuell liegt diese bei 46,00 €/m² und notiert damit 6 % über dem Vorjahreswert. Die Durchschnittsmiete ist noch stärker gestiegen: Sie beträgt jetzt 22,00 €/m² (+16 %) und dokumentiert die überproportional hohe Nachfrage nach modern ausgestatteten Büroflächen.

Die Verteilung der Flächenumsätze nach Branchen wird klar angeführt durch die in Düsseldorf traditionell starken Beratungsgesellschaften, die für rund ein Drittel der Flächenumsätze verantwortlich zeichnen. Ebenfalls einen überdurchschnittlichen Ergebnisbeitrag von 23 % steuert der Handel bei (Ø 10 Jahre: 10 %). Zu Jahresbeginn lässt das Branchenranking in der Regel noch keine typische Verteilung ablesen.

Gegenüber dem Vorjahresquartal ist die Bautätigkeit um rund 38 % gesunken. Aktuell befinden sich auf dem Düsseldorfer Markt somit rund 176.000 m² Fläche im Bau. Davon stehen dem Markt etwa 100.000 m² zur Verfügung. Die Vormietungsquote steigt damit auf 43 %, bewegt sich aber nach wie vor unter dem langjährigen Durchschnitt. Kurzfristig kann der Markt damit auf ein vergleichsweise noch gutes Neuangebot an Flächen zurückgreifen.

Das Leerstandsvolumen lässt sich auf rund 1,26 Mio. m² beziffern, was einer Seitwärtsbewegung gegenüber Q4 2025 und einem Anstieg von 10 % gegenüber dem Niveau des Vorjahresquartals entspricht. Gleichzeitig ist der moderne Leerstand allerdings leicht rückläufig, was die Konzentration der Nachfrage auf Flächen mit höherwertiger Ausstattung noch einmal unterstreicht.

Der Düsseldorfer Büromarkt ist etwas besser als 2025 in das Jahr gestartet. Die aktuell insgesamt relativ verhaltene Marktdynamik ist jedoch vor dem Hintergrund der schwächelnden Konjunktur und der makro- und geopolitischen Risiken, die derzeit das Marktumfeld bestimmen, einzuordnen.

In den kommenden Quartalen ist auf der Angebotsseite mit einem weiteren Anstieg des Leerstands zu rechnen. Gleichwohl bleibt der Leerstand von Neubauerstbezugsflächen im Zentrum der Landeshauptstadt sehr gering. Dies unterstreicht, dass hochwertige Immobilien in zentralen Lagen weiterhin zügig vom Markt absorbiert werden.

Derzeit wird das Stimmungsbild von den kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten und den damit verbunden Risiken auf die Energiepreise und die Weltwirtschaft geprägt. In Erwartung eines nicht weiter eskalierenden Konflikts dürften im weiteren Jahresverlauf dennoch die positiven nachfrageinduzierenden Faktoren überwiegen. So ist damit zu rechnen, dass die finanzpolitischen Maßnahmen im Rahmen des Sonderbudgets für Rüstung und Infrastruktur zunehmend Sichtbarkeit entfalten und auch der Nachfrage nach Büroflächen Anschub verleihen. Die aktuell im Markt befindlichen Großgesuche lassen zudem einen positiveren Blick auf die kommenden Monate zu. Somit erscheint ein Jahresendergebnis um 250.000 m² und damit über den beiden Vorjahren als ambitioniert aber nicht unrealistisch.