Büromarkt Düsseldorf

Im ersten Halbjahr 2025 betrug der Flächenumsatz auf dem Büromarkt in Düsseldorf insgesamt 98.000 m². Damit wurde sowohl der langjährige Durchschnitt als auch das Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum (-16 %) verfehlt. Nach wie vor bremst die relativ schwache Konjunkturseite, wie auch an anderen Top-Standorten, den Düsseldorfer Büromarkt erheblich aus. Die Unternehmen der Rheinmetropole üben sich insbesondere in Bezug auf strategische Entscheidungen und größere Flächengesuche weiterhin in Zurückhaltung.

In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres konnte noch kein Großabschluss über 10.000 m² verzeichnet werden. Allerdings fließen in das aktuelle Ergebnis zwei größere Anmietungen über 5.000 m² ein: Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) hat einen Mietvertrag für eine Fläche von 7.800 m² in der Büromarktzone Kennedydamm abgeschlossen und Galeria wird in der Büromarktzone Friedrichstadt eine Fläche über 6.800 m² beziehen.

Erfreulich ist die lebhaftere Marktdynamik im kleinen und mittelgroßen Flächensegment. So gehen auf die breit gefasste Flächenkategorie bis 5.000 m² 85 % der Flächenumsätze (Durchschnitt 10 Jahre: 75 %) zurück.

Für Premiumobjekte in besten Lagen wird in Düsseldorf aktuell in der Spitze eine Miete von 43,50 €/m² aufgerufen, was einem Plus von 4 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Die volatilere Durchschnittsmiete liegt zum Halbjahr 2025 bei 19,10 €/m².

Bei der Branchenverteilung der Vermietungsumsätze fallen insbesondere die über dem Durchschnitt notierenden Marktanteile von Unternehmen aus dem Handel mit knapp 20 % bzw. gut 19.000 m² (Durchschnitt 10 Jahre: 9 % bzw. 15.000 m²) auf. Ausschlaggebend sind hier vor allem die zwei größeren Anmietungen durch Galeria und Sick-Vertrieb. Zudem verzeichnet auch das Gesundheitswesen mit gut 12 % und rund 12.000 m² ein überdurchschnittliches Ergebnis.

Aktuell beläuft sich die Bauaktivität auf 260.000 m² Flächen im Bau, was einem leichten Rückgang um 2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Das Leerstandsvolumen ist im Vorjahresvergleich um rund 12 % auf 1,2 Mio. m² angestiegen. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 12,3 %. Neubau-Erstbezugsflächen in Bestlagen bleiben weiterhin knapp. In Citylagen stehen davon nur rund 2.500 m² kurzfristig zur Verfügung.

Im Vorjahresvergleich blickt der Düsseldorfer Büromarkt auf ein eher verhaltenes erstes Halbjahr zurück. Positiv hervorzuheben ist, dass das zweite Quartal eine etwas lebhaftere Entwicklung verzeichnet als das erste. Insgesamt bleibt die Anmietungstätigkeit zwar unter dem langjährigen Durchschnitt, dennoch zeigt sich der Markt weiterhin aktiv – geprägt von einer konstanten Nachfrage nach kleineren und mittelgroßen Flächen.

Angebotsseitig haben die Bauaktivitäten zwar leicht abgenommen, die Verfügbarkeit von Flächen im Bau ist jedoch deutlich um 23 % auf 160.000 m² angewachsen. Die Entwicklung des Leerstands wird in Düsseldorf wie in anderen Märkten Thema bleiben. Während sich das Angebotsvolumen in den gut angebundenen Citylagen und insbesondere bei modernen, ESG-konformen Flächen kurzfristig deutlich rückläufig entwickeln sollte, bleibt ein weiterer Anstieg des Leerstands in älteren Bestandsgebäuden in der Peripherie nicht ausgeschlossen.

Die schwächelnde makroökonomische Lage hatte auf der Nachfrageseite einen negativen Einfluss auf die Flächenumsätze. Angesichts eines leichten konjunkturellen Aufschwungs im weiteren Verlauf des Jahres und in Erwartung einer deutlich stärkeren wirtschaftlichen Erholung im kommenden Jahr wird für die zweite Jahreshälfte und fortlaufend in 2026 ein leichter Anstieg der Umsätze prognostiziert.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen sollte der Aufwärtsdruck bei den Spitzenmieten hoch bleiben, sodass ein Anstieg in der zweiten Jahreshälfte das wahrscheinlichste Szenario darstellt.