Büromarkt Deutschland

Zum Ende des dritten Quartals beläuft sich der Büroflächenumsatz in Deutschlands wichtigsten Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München auf knapp 2,0 Mio. m². Der Markt bewegt sich damit auf Vorjahresniveau (-1,6 %). Berlin, München und Düsseldorf stechen im Gesamtergebnis mit zweistelligen Wachstumsraten positiv hervor. Für die Mehrzahl der Märkte werden im dritten Quartal steigende Flächenumsätze vermeldet, wenn auch auf niedrigem Niveau.

Mit einem Büroflächenumsatz von 541.000 m² behauptet sich die Bundeshauptstadt auch nach drei Quartalen mit weitem Abstand an der Spitze der deutschen Büromärkte. Das Umsatzplus gegenüber dem Vorjahreszeitraum beläuft sich auf beeindruckende 49 %, womit die Rückkehr auf Langzeitniveau gelungen ist. München komplettiert mit 485.000 m² (+19 % ggü. Vorjahreszeitraum) das Führungsduo und profitiert neben den Großabschlüssen aus dem ersten Halbjahr von einer sehr starken Anmietungsdynamik im mittleren Größensegment. Während Frankfurt (300.000 m²) und Hamburg (270.000 m²) nicht an ihre guten beziehungsweise sehr guten Vorjahresergebnisse anknüpfen können, verzeichnen sie eine moderat anziehende Dynamik. Düsseldorf setzt dagegen mit einem starken dritten Quartal ein Ausrufezeichen. Mit 99.000 m² Flächenumsatz ist es das umsatzstärkste Quartal seit Q2 2022. Ende September steht der Flächenumsatz damit in der Rheinmetropole bei 198.000 m² (+28 % ggü. Vorjahr). Der Kölner Markt bewegt sich auf niedrigem Niveau seitwärts und registriert Ende September 107.000 m² (-39,5 % ggü. Vorjahr). Weit unterdurchschnittlich fällt auch die Anmietungsdynamik in Leipzig (55.000 m²) und Essen (31.000 m²) aus.

Der Leerstand beläuft sich in Deutschlands wichtigsten Büromärkten auf 9,1 Mio. m² und bestätigt damit sein Niveau aus dem Vorquartal. Mit Ausnahme von Frankfurt und München, wo das Volumen im dritten Quartal noch einmal um jeweils rund 20.000 m² gestiegen ist, bewegt sich der Leerstand an allen anderen Standorten seitwärts oder zeigt moderat sinkende Tendenzen. Die niedrigsten Leerstandsquoten werden für Leipzig (6,2 %), Hamburg (6,4 %) und Köln (7,1 %) notiert. München (8,1 %), Essen (8,4 %) und Berlin (9,6 %) folgen auf den Plätzen. Für Frankfurt werden aktuell 11,9 % registriert, in Düsseldorf 12,4 %.

Das Volumen der kurzfristig bezugsfertigen Neubau-Erstbezugsflächen in den Top-Lagen der deutschen Bürohochburgen ist weiter rückläufig und liegt in Summe bei 67.100 m². In den führenden Märkten Berlin, München, Frankfurt und Hamburg sind Premiumflächen in den sogenannten 1er-Lagen absolute Mangelware. In Köln und Essen stehen sie de facto überhaupt nicht zur Verfügung, was den Nachfrageüberhang in diesem Segment eindrucksvoll unterstreicht und zeigt, dass entsprechende Flächengesuche ausschließlich in Projektentwicklungen realisiert werden können.

Der Druck auf die Spitzenmieten ist in allen Bürohochburgen unverändert hoch, kommt allerdings für den Moment nur in einem Anstieg in München zum Ausdruck. In der bayerischen Landeshauptstadt hat die Spitzenmiete im dritten Quartal erstmals 60,00 €/m² erreicht, was gegenüber Q3 2025 einem Anstieg von 5,00 €/m² bzw. 9 % entspricht.