Report Q1 2026

Büromarkt Deutschland

Report Deutschland Q1 2026

INSGESAMT MODERATER JAHRESAUFTAKT

Die deutschen Büromärkte sind insgesamt moderat ins neue Jahr gestartet. In Deutschlands wichtigsten Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München beläuft sich der Flächenumsatz im ersten Quartal 2026 auf 603.000 m², was im direkten Vorjahresvergleich einem Rückgang von -14 % entspricht. Starke Akzente in einem fortlaufend herausfordernden Marktumfeld setzen jedoch die Märkte Berlin und München, wo sich das Umsatzplus auf 42 % bzw. knapp 26 % beläuft.
Mit einem Flächenumsatz von 172.000 m² und einem Umsatzplus von 25,5 % gegenüber dem Jahresauftakt 2025 hat sich München in beeindruckender Weise an die Spitze der bundesdeutschen Bürohochburgen gesetzt. Wie im Vorjahr kann die bayerische Landeshauptstadt gleich in den ersten drei Monaten des Jahres drei Großdeals registrieren. Besonders starke Signale in den Markt senden dabei die jeweils über 20.000 m² Mietfläche umfassenden Abschlüsse von E.ON SE und dem Software-Entwickler JetBrains. Sowohl das von BNP Paribas Real Estate erfolgreich begleitete Gesuch von E.ON SE wie auch das von JetBrains wurden in hochattraktiven Flächen im Cityrand realisiert.
Berlin setzt sich mit einem Flächenumsatz von 146.000 m² bzw. einem Umsatzplus von knapp 42 % auf Platz 2. Hamburg folgt mit erheblichem Abstand und 91.000 m² Flächenumsatz (-18 %). Frankfurt reiht sich mit 82.000 m² Flächenumsatz auf Rang 4 ein. Nicht ganz unerwartet, kann der Markt in der Bankenmetropole nicht an den fulminanten Rekordumsatz zum Jahresauftakt 2025 anknüpfen (-60 % ggü. Vorjahr).

LEERSTAND STEIGT AUF 8,9 MIO. m²

Der Leerstand beläuft sich in den analysierten Bürohochburgen auf insgesamt 8,9 Mio. m². Damit wird ein Plus von 11 % gegenüber dem Vorjahresquartal registriert. Die Entwicklung in den abgelaufenen drei Monaten zeigt jedoch, dass der Anstieg des Leerstands deutlich an Tempo verliert und sich in den ersten Märkten das Erreichen des Scheitelpunktes abzeichnet. Die Leerstandsquote notiert in Leipzig bei bundesweit niedrigen 5,8 % und liegt nur wenig höher in Hamburg (6,4 %) und Köln (6,5 %). München reiht sich mit 8,0 % ein. In Essen werden 8,9 % registriert. Jenseits der 9 % notiert die Leerstandsquote in Berlin (9,1 %), Frankfurt (11,7 %) und Düsseldorf (12,6%).
Der Leerstandsmangel im Premiumsegment bzw. die Notwendigkeit, großflächige Top-Gesuche nur in Projektentwicklungen umsetzen zu können, hält den Druck auf die Spitzenmieten hoch. So hat die Spitzenmiete im ersten Quartal in Frankfurt, Hamburg und München weiter angezogen. In Frankfurt und Hamburg stieg sie um jeweils 1,00 €/m² auf jetzt 55,00 €/m² bzw. 39,00 €/m². Für München wird sogar ein Anstieg um 1,50 €/m² auf aktuell 59,50 €/m² vermeldet. Die bayerische Landeshauptstadt bleibt damit teuerster Bürostandort in Deutschland und ihr Mietniveau nimmt in der Spitze Kurs auf die 60 €/m². Auf einem hohen Niveau stabil präsentieren sich die Spitzenmieten in Berlin (47,00 €/m²), Düsseldorf (46,00 €/m²) und Köln (33,50 €/m²), gefolgt von Leipzig (21,00 €/m²) und Essen (20,00 €/m²).

PERSPEKTIVEN

Die deutschen Büromärkte starten einmal mehr unter belastenden Rahmenbedingungen in ein neues Quartal. Angesichts der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten haben sich die Konjunkturerwartungen spürbar eingetrübt und auch die Stimmung der Verbraucher, Unternehmer wie auch der Finanzmarktexperten ist laut GfK, ifo und ZEW Ende März deutlich pessimistischer als noch im Februar. Wenig deutet darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf für den noch vor wenigen Monaten prognostizierten nachhaltigen Rückenwind auf den Büromärkten sorgen wird.
Dennoch steuern Deutschlands größte Büromärkte auf ein im Vorjahresvergleich stabiles und vermutlich sogar umsatzstärkeres Jahr zu, denn die Märkte verfügen über eine nachhaltige Grunddynamik. Die fortlaufend rege Anmietungstätigkeit im kleinen Flächensegment wird zunehmend durch eine erhöhte Taktung bei den mittelgroßen Mietvertragsabschlüssen ergänzt. Hinzukommen die über lange Monate angebahnten Großgesuche, die in den kommenden Monaten erfolgreich realisiert werden sollten.
Für den weiteren Jahresverlauf spricht einiges für eine selektive, aber belastbare Marktaktivität. Eine schnelle Belebung in der Breite ist zwar nicht das wahrscheinlichste Szenario, wohl aber eine zunehmende Abschlussdynamik in den markt-gängigen Segmenten bei gleichzeitig weiter hohem Mietdruck im Top-Segment.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.03.2026