DYNAMISCH INS SCHLUSSQUARTAL
Der Berliner Büromarkt hat in den Sommermonaten noch einmal an Tempo zugelegt. Für das dritte Quartal beläuft sich der Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) auf 182.000 m², sodass sich das Volumen bis Ende September auf insgesamt 520.000 m² summiert. Berlin führt damit weiterhin mit großem Abstand das Feld der bundesdeutschen Top-Standorte vor München (440.000 m²) und Hamburg (345.000 m²) an. Gegenüber dem Vorjahresergebnis kann für die Hauptstadt ein Plus von knapp 8 % vermeldet werden. Es war vor allem die deutlich belebte Anmietungstätigkeit im mittleren Größensegment, die zur dynamischeren Entwicklung beigetragen hat. Als Beispiel sei der Flächenumsatz in der Kategorie 5.001 bis 10.000 m² angeführt, der im dritten Quartal deutlich gestiegen ist und mit 74.000 m² rund 12 % über dem 10-Jahresdurchschnitt liegt. Auch das Anmietungsgeschehen in den Größenklassen 1.001 bis 2.000 m² (gut 14 % Marktanteil) und 2.001 bis 5.000 m² (rund 12 % Marktanteil) hat sich jüngst nachhaltig belebt.
ANMIETUNGSGESCHEHEN AUF BREITER BASIS
Mit einem Marktanteil von rund 20 % haben sich die sonstigen Dienstleistungen an die Spitze der Branchenverteilung gesetzt. Die im letzten Jahr noch offensichtliche Dominanz der öffentlichen Verwaltung schwindet zunehmend, was ein gutes Zeichen für einen gesunden Markt ist. Banken und Finanzdienstleister zeigten sich auch abseits des Großabschlusses von DKB Services (rund 33.500 m²) und der Eigennutzertransaktion der BerlinHyp (ca. 12.600 ²) anmietungsstark. Sie verbuchen mit rund 66.000 m² Flächenumsatz ein Ergebnis deutlich über Durchschnitt (gut 21.000 m²). Dynamisch präsentieren sich Handelsunternehmen, deren Resultat mit 59.000 m² ebenfalls überdurchschnittlich ausfällt (+11,5 %). Die Anmietungstätigkeit ist hier in allen Größenklassen lebhaft, dennoch fallen die Abschlüsse von Home24 (ca. 13.000 m²) und Mister Spex SE (gut 9.800 m²) positiv ins Gewicht.
LEERSTAND STEIGT MIT VERMINDERTEM TEMPO WEITER
Das Leerstandsvolumen ist weiter gestiegen, allerdings hat sich das Tempo jüngst vermindert. Aktuell stehen im Berliner Marktgebiet rund 650.000 m² kurzfristig zur Verfügung. Dies entspricht einer Leerstandsrate von niedrigen 3,2 %. Obwohl auch das Volumen an modernem Leerstand weiter gestiegen ist, bleiben hochwertige Flächen in Berlins Top-Lagen weiterhin knapp. In den Premiumlagen Topcity West und Topcity Ost stehen in diesem Qualitätssegment aktuell insgesamt nur rund 25.000 m² kurzfristig zur Verfügung (Q3 2020: 14.500 m²).
BAUTÄTIGKEIT BLEIBT AUF HOHEM NIVEAU
Mit aktuell gut 1,3 Mio. m² Bürofläche im Bau bewegt sich die Bauaktivität auf Vorjahresniveau und fällt weiterhin deutlich überdurchschnittlich aus. Das Vertrauen der Projektentwickler in den Wirtschaftsstandort Berlin ist ungebrochen. Der Anteil an noch nicht vorvermieteten Flächen beläuft sich im Marktgebiet aktuell auf 57 %. Weiterhin liegt der Schwerpunkt der Bauaktivität auf der City mit rund 532.000 m² und dem Cityrand mit gut 502.000 m². Bezeichnend für den Cityrand ist die hohe Vorvermietungsquote. Hier stehen nur noch 39 % der im Bau befindlichen Flächen zur Verfügung. Niedriger fällt die Quote nur in der Topcity Ost aus, wo nur noch 20 % der Flächen für neue Nutzer zur Anmietung stehen bzw. bereits 80 % vom Markt absorbiert wurden.
SPITZENMIETE STEIGT AUF 42,00 €/M²
Die Spitzenmiete ist im dritten Quartal von 40,00 €/m² auf jetzt 42,00 €/m² gestiegen. Es ist der erste Anstieg seit Q4 2019 und unterstreicht den fortdauernden Nachfrageüberhang nach Top-Flächen in Berlins Premiumlagen. Die Durchschnittsmiete ist stabil auf hohem Niveau. Sie notiert bei 27,20 €/m² (Q2 2021: 27,30 €/m²) und ist damit weiterhin die höchste bundesweit.
PERSPEKTIVEN
Die Dynamik der vergangenen Monate sollte sich im Jahresschlussquartal noch einmal verstärken. Ein Ergebnis deutlich jenseits der 700.000-m²-Marke und somit über Vorjahresniveau ist realistisch. Vor dem Hintergrund lebhafter Nachfrage dürfte sich das Leerstandsvolumen kaum ausweiten, sodass sich auch die Mietpreisniveaus im Marktgebiet in den kommenden Monaten stabil bis leicht steigend präsentieren sollten.
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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 30.09.2021