Büromarkt Berlin

Die Halbjahresbilanz auf dem Berliner Büromarkt ist differenziert zu betrachten: Während Vermietungen ab 2.000 m² unterdurchschnittlich am Gesamtumsatz beteiligt sind, erzielen die kleinflächigen Größenkategorien bis zu dieser Marke eins der besten Ergebnisse der letzten zehn Jahre. In der Summe kommen kleinere Deals damit auf einen sehr beachtlichen Marktanteil von knapp 75 %.

So steht zur Jahresmitte mit einem Flächenumsatz von rund 247.000 m² auf der einen Seite zwar ein gesunkenes Resultat zu Buche (-12 % ggü. 2024). Auf der anderen Seite verdeutlicht sich in der Größenklassenverteilung allerdings, dass sich die Dynamik insgesamt nicht verlangsamt hat, sondern in erster Linie in einer deutlich veränderten Nachfragestruktur zum Ausdruck kommt. Während kleinteilige, moderne und ESG-konforme Flächen in den am besten angebundenen Berliner Teillagen weiter im Fokus stehen, sind größere Expansionen oder Verlagerungen im Berliner Marktgebiet aktuell nur selten zu beobachten.  

Insgesamt konnten in den letzten sechs Monaten vier Abschlüsse mit mehr als 5.000 m² registriert werden. Hierzu zählen die Deals von House of Games im Teilmarkt Mediaspree (10.900 m²) sowie der Eigennutzerabschluss von Goldbeck im Bürocampus SXF ONE, der sich am Flughafen in Schönefeld im Bau befindet (7.000 m²). Darüber hinaus sind mit der Vermietung an die TU Berlin (5.900 m²) und dem Neubau des Büro- und Laborgebäudes für das Umweltbundesamt (5.300 m²) zwei Verträge der öffentlichen Verwaltung zu nennen.

Die Spitzenmiete steht durch die Fokussierung der Nachfrage auf das limitierte Segment der Premiumflächen und -lagen weiter unter Aufwärtsdruck und notiert seit Ende Q1 bei 46,00 €/m². Im Durchschnitt aller registrierten Verträge werden aktuell rund 27,80 €/m² erzielt.

Gefördert durch die sehr geringe durchschnittliche Flächengröße der erfassten Verträge von weniger als 1.000 m² pro Abschluss mischen viele Branchen mit umfangreichen Umsatzanteilen im Nutzer-Ranking mit. Vor diesem Hintergrund dominieren die beiden Sammelkategorien der sonstigen Dienstleistungen (23,5 %) und der zusammengefassten kleineren Nachfragegruppen (Sonstige: 22,8 %) das Marktgeschehen. Einen vergleichsweise hohen Umsatzanteil erreichen die Verwaltungen von Industrieunternehmen (fast 15 %), wozu neben Goldbeck (7.000 m²) auch Bosch Thermotechnik (4.200 m²) und die Trigon Gruppe (4.100 m²) umfangreicher beitragen konnten.

Der Leerstandsanstieg hat sich auch im ersten Halbjahr weiter fortgesetzt. Insgesamt stehen aktuell rund 1,71 Mio. m² Bürofläche leer, womit das Volumen in den letzten drei Monaten um rund 5 % zugelegt hat. Fast 62 % dieser Flächen weisen eine moderne Ausstattungsqualität auf. Die Leerstandsrate notiert Ende Juni bei 7,9 %, wobei sich weiterhin ein sehr heterogenes Bild in den unterschiedlichen Teilmärkten ergibt.

Während im letzten Jahr insbesondere durch die Großabschlüsse der BimA noch ein anderer Eindruck vermittelt wurde, haben sich in der ersten Jahreshälfte 2025 die Trends herauskristallisiert, die schon seit einiger Zeit im Berliner Marktgebiet zu beobachten sind. Somit stellt sich die Nachfragesituation auf dem Büromarkt der Hauptstadt im laufenden Jahr nicht schlechter dar als 12 Monate zuvor, das veränderte Anforderungsprofil der Nutzer schlägt sich allerdings inzwischen auch im Flächenumsatz nieder. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass sich Unternehmen im großvolumigen Bereich derzeit in der Regel für einen Verbleib in ihren Bestandsobjekten entscheiden.

Mit der zu erwartenden konjunkturellen Erholung ist jedoch mit neuem Rückenwind zu rechnen, der vielleicht nicht kurz- aber zumindest mittelfristig auch in den größeren Flächensegmenten wieder für einen spürbaren Auftrieb sorgen dürfte.

Neben der hohen Marktdynamik im Kleinflächensegment spricht zudem auch die sehr diversifizierte Branchenstruktur für Berlin. Hierbei sorgen ganz unterschiedliche Nutzergruppen für gute Nachfrageimpulse und erhöhen den Wettbewerb um die hochausgestatteten kleineren Flächen in den Top-Standorten innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings.

Auf der Angebotsseite ist für den Jahresverlauf davon auszugehen, dass beim Leerstand die 2-Mio.-m²-Marke in greifbare Nähe rückt. Auch bei dieser Entwicklung sollte der Bereich des zyklischen Scheitelpunkts jedoch bald erreicht sein.

Bei der Spitzenmiete ist für das kommende Quartal zunächst damit zu rechnen, dass die erzielten 46 €/m² trotz des nach wie vor bestehenden Nachfragedrucks im Top-Segment auch im Herbst weiter Bestand haben.