Büro-Investmentmarkt Deutschland

Der deutsche Büro-Investmentmarkt erzielt im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 3,2 Mrd. € und behauptet damit seine Position als stärkste gewerbliche Assetklasse. Der langjährige Durchschnittswert von 7,9 Mrd. € wird zwar weiterhin deutlich verfehlt, aber seit dem zyklischen Tiefpunkt im Jahr 2024 ist nichtsdestotrotz eine sukzessive Aufwärtsbewegung festzustellen. So steht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum aktuell ein deutliches Plus von 19 % zu Buche.

Zuletzt hat die Dynamik allerdings etwas nachgelassen. Der Iran-Krieg und die gestiegenen Energiepreise haben die Zinserwartungen gedreht und die Unsicherheiten erhöht, sodass sich Verkaufsprozesse wieder stärker in die Länge ziehen. Die vergangenen drei Monate fielen mit rund 1,3 Mrd. € entsprechend etwas schwächer aus als die Vorquartale. Dennoch konnten im zweiten Quartal mehr als 50 Abschlüsse registriert werden. Dabei hat sich gezeigt, dass Transaktionen vor allem dort realisiert wurden, wo auf Verkäuferseite eine klare Bereitschaft bestand, sich auf das geänderte Marktumfeld einzulassen.

Bei den Nettospitzenrenditen ist vor diesem Hintergrund ein leichter Aufwärtsdruck zu beobachten. Die höheren Finanzierungs- und Opportunitätskosten schlagen sich in einigen Märkten in leichten Renditeanpassungen im Bereich von 10 bis 20 Basispunkten nieder. Während München (4,20 %) und Frankfurt (4,50 %) ihr Niveau vom Vorquartal halten, sind in Hamburg (4,35 %; +10bp), Berlin (4,50 %; +15bp), Düsseldorf (4,65 %; +15bp), Stuttgart (4,65 %; +15bp) und Köln (4,60 %; +20bp) Bewegungen zu verzeichnen.

Die A-Städte (2,1 Mrd. €; +13 % ggü. H1 2025) bilden mit anteilig fast zwei Dritteln des gesamten Volumens weiterhin die Bürohotspots in Deutschland. Mit Abstand stärkster Standort ist aktuell München mit rund 580 Mio. €. Mit den Veräußerungen des Gebäudes Prinzregentenplatz 7-9 sowie des Lindberg-Hauses konnten in Q2 zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich in der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnet werden. Auf den weiteren Plätzen folgen eng beieinander Düsseldorf (361 Mio. €), Hamburg (356 Mio. €) und Frankfurt (343 Mio. €). Am wenigsten unter den A-Städten wurde derweil in Berlin investiert, wo aktuell nur 84 Mio. € zu Buche stehen.

Der Blick auf die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Größenklassen zeigt, dass anders als in den Vorjahren auch insgesamt wieder mehr Bewegung im großvolumigen Marktsegment zu verzeichnen ist. Rund 1,2 Mrd. € (anteilig 38 %) wurden mit Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich erzielt. Im Vorjahr lag der Wert bei genau der Hälfte. Nicht gleichzusetzen ist dies jedoch mit Rückkehr größerer Portfoliotransaktionen. Das Marktgeschehen spielt sich weiterhin nahezu ausschließlich im Einzeldealsegment ab, sodass der Portfolioanteil am Gesamtvolumen mit gut 5 % weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau liegt. So ist auch die bislang größte registrierte Transaktion des Jahres, die Veräußerung der Finanzverwaltung NRW in Kaarst im ersten Quartal, eine Einzeltransaktion.