WAS MACHT IMMOBILIEN-PORTFOLIOS ZURZEIT ERFOLGREICH?
Vom kleinen Supermarkt-Paket bis zum milliardenschweren Wohnungsportfolio: So wie jede einzelne Immobilie ist auch jedes Immobilien-Portfolio einzigartig. Das macht den Markt vielfältig und dynamisch. Matthias H. Schräder, Director Corporate Finance & Portfolio Transactions, gibt exklusive Einblicke in die aktuellen Trends, Herausforderungen und Chancen in diesem besonderen Marktsegment. Warum Investoren heute wählerischer sind und welche Assetklassen im Zusammenschluss besonders gefragt sind, erfahrt Ihr in diesem Beitrag.
Die Vielfalt und Komplexität von Immobilien-Portfolios:
Immobilien-Portfolios zeichnen sich durch ihre Vielseitigkeit aus. Als Portfolio bezeichnet man die Zusammenstellung mehrerer Objekte, die sich hinsichtlich Größe, Lage und Nutzungsart stark unterscheiden können. Es existieren keine festen Standards: Sowohl wenige große als auch viele kleine Immobilien können ein Portfolio bilden, und die Bandbreite reicht in der Regel von einigen Millionen bis hin zu mehreren Hundert Millionen Euro Transaktionsvolumen. Bezüglich der Assetklasse gemischte Portfolios sind in der Praxis jedoch selten bis gar nicht vertreten, da die meisten Investoren auf möglichst homogene Strukturen setzen, um ihre Anlagestrategie gezielt umzusetzen.
„Die Individualität der Zusammensetzung spiegelt die jeweiligen Besonderheiten wider und sorgt dafür, dass jedes Portfolio einzigartig ist. Gerade diese Vielfalt und Komplexität macht den Reiz und die Herausforderung in der Arbeit mit Portfolios aus.“
Die Zusammensetzung orientiert sich häufig an den spezifischen Anforderungen der Investoren und den strategischen Überlegungen, die hinter einer Transaktion stehen. „Beispiele aus der Vergangenheit machen das vielleicht am besten deutlich: Ich habe bereits Portfolios mit wenigen Supermärkten, aber auch schon mit tausenden Wohneinheiten auf dem Tisch gehabt. Das zeigt in etwa die Bandbreite und wie unterschiedlich die Strukturen und Dimensionen ausfallen können“, so Schräder.
Käufergruppen und Investoren im Immobilien-Portfolio-Markt
Doch wer kauft und verkauft Immobilien-Portfolios? Der Markt wird von institutionellen Investoren geprägt. Zu den Hauptakteuren zählen Fonds, große internationale Investmentgesellschaften und (nordamerikanische) Private-Equity-Unternehmen. Diese Gruppen verfügen über das notwendige Kapital und die Expertise, um umfangreiche Portfolios zu erwerben und zu managen. Private Investoren oder Family Offices treten – zumindest bei größeren Portfolios – dagegen seltener in Erscheinung.
Marktentwicklungen und Assetklassen im Fokus
Die Entwicklung der Assetklassen innerhalb des Portfolio-Segments unterliegt einem stetigen Wandel. Während Logistikimmobilien vor einigen Jahren noch ein Nischendasein führten, haben sie sich mittlerweile auch zu einer gefragten Anlageklasse im Portfoliobereich entwickelt. Aber auch besonders Super- und Fachmärkte gelten seit der Corona-Pandemie einmal mehr als stabile und begehrte Assetklasse im Portfoliosegment. Die Kombination aus der Versorgungsfunktion und der hohen Bonität großer Handelsketten macht diese Objekte für Investoren attraktiv. Aktuelle Trends und wirtschaftliche Rahmenbedingungen führen aber dazu, dass die Portfoliostrukturierungen dynamisch an den Markt angepasst werden.
Qualität & Homogenität: Wandel bei der Portfoliostrukturierung
In den vergangenen Jahren hat sich ein deutlicher Wandel im Umgang mit Portfolios vollzogen. Während früher nicht selten weniger attraktive Immobilien gemeinsam mit besonders begehrten Objekten gebündelt wurden, steht heute die einheitliche Hochwertigkeit eines Portfolios zunehmend im Vordergrund. Die Ansprüche der Käufer sind gestiegen und die Kompromissbereitschaft in einem Käufermarkt gesunken.
„Heute legen Investoren großen Wert auf die Qualität und Homogenität der Portfolios und sind wesentlich wählerischer geworden."
Investoren prüfen die Zusammensetzung der Portfolios und die Qualität der sie umfassenden Immobilien sehr genau. Ein möglichst vergleichbares Chancen-Risiko-Profil der einzelnen Assets ist vorteilhaft in der Transaktion.
