SHOPPINGCENTER: AUSLAUFMODELL ODER ZUKUNFTSKONZEPT?
Die Debatte über Shoppingcenter wurde lange von Krisensymptomen geprägt: sinkende Frequenzen, wachsende Konkurrenz durch den Onlinehandel, ein verändertes Konsumverhalten und vielerorts die Frage, welche Rolle großflächige Handelsimmobilien gerade in Innenstädten künftig überhaupt noch spielen können. Doch inzwischen verschiebt sich der Blick. Nicht jedes Shoppingcenter steht automatisch unter Druck – und nicht jede Highstreet ist per se der überlegenere Standort. Entscheidend ist vielmehr, ob es gelingt, aus einer Immobilie einen Ort mit echter Relevanz zu machen. Für Christoph Scharf, Managing Director und Head of Retail Services, rückt damit weniger die reine Verkaufsfläche in den Mittelpunkt als die Qualität des Angebots, die Aufenthaltsdauer und die Fähigkeit eines Standorts, unterschiedliche Nutzungen sinnvoll miteinander zu verbinden.
Entscheidend ist, welche Rolle ein Center für die Stadt, die Region und seine Besucher:innen spielt und was es anderen Handelslagen voraus hat.
Shoppingcenter definieren ihre Rolle neu
Shoppingcenter und Highstreets galten lange als harte Konkurrenten. Gerade in den 2000er-Jahren, als zahlreiche neue Center gebaut wurden, standen vielerorts Fragen nach Verdrängung, Frequenzverschiebung und der Zukunft klassischer Einkaufsstraßen im Raum. „Heute geht es nicht mehr um die Frage: Highstreet oder Shoppingcenter? Entscheidend ist, welche Rolle ein Center für die Stadt, die Region und seine Besucher:innen spielt und was es anderen Handelslagen voraus hat“, erklärt Scharf.
„Manche Center sind längst mehr als Einkaufsorte, sie sind die eigentliche Destination einer Stadt.“ Ein Beispiel ist das Westfield Centro in Oberhausen, das Einzelhandel mit Gastronomie, Freizeit- und Eventangeboten verbindet. Solche Orte bedienen nicht nur die vorhandene Nachfrage, sondern entfalten selbst Anziehungskraft – etwa durch ein starkes Angebot, gute Erreichbarkeit oder ihre Versorgungs- und Freizeitfunktion für das Umland.
Diese Rolle entsteht jedoch nicht von allein. Einkaufszentren müssen kontinuierlich weiterentwickelt, modernisiert und kuratiert werden. Der Mietermix, die Wegeführung und die Einbindung neuer Konzepte entscheiden darüber, ob ein Objekt relevant bleibt oder an Bedeutung verliert.
Handelsflächen werden zu Erlebnisräumen
Der Wandel zeigt sich besonders deutlich im Nutzungsmix. Der klassische Einzelhandel bleibt wichtig, reicht als alleinige Grundlage aber vielerorts nicht mehr aus. Erfolgreiche Einkaufszentren schaffen mit ergänzenden Angeboten verschiedene Besuchsanlässe. „Die Menschen sollen im Center nicht nur etwas kaufen oder erledigen. Sie sollen gerne bleiben, wiederkommen und den Ort als Teil ihres Alltags erleben“, fasst Christoph Scharf die Entwicklung zusammen.
Investoren nehmen Shoppingcenter wieder in den Blick
Damit nähern sich erfolgreiche Shoppingcenter in ihrer Funktion zunehmend gewachsenen Innenstadtlagen an: Beide müssen heute mehr bieten als reine Verkaufsflächen und durch einen attraktiven Nutzungsmix, Aufenthaltsqualität und wiederkehrende Besuchsanlässe überzeugen. Für Investoren bleiben Shoppingcenter dennoch eine eigene, komplexe Assetklasse. Diese Weiterentwicklung verändert nicht nur die Wahrnehmung der Einkaufszentren bei Besucher:innen, sondern auch ihre Bewertung als Investment. Nach einer Phase großer Zurückhaltung nimmt das Interesse wieder zu, allerdings nicht breit und unterschiedslos, sondern sehr selektiv. Qualität, Lage, Größe, Preispunkt und Managementaufwand werden genau geprüft. „Das Tal der Tränen scheint durchschritten. Wir sehen deutlich, dass vor allem internationale Investoren wieder genauer auf Shoppingcenter schauen“, sagt Christoph Scharf. Die Assetklasse wird damit nicht neu entdeckt, aber wieder differenzierter bewertet.
Gefragt sind einerseits dominante Shoppingcenter in starken Regionen, die aufgrund veränderter Marktpreise wieder attraktiver erscheinen und auch internationales Kapital anziehen können. Andererseits rücken kleinere Handelsimmobilien in den Fokus privater oder semi-institutioneller Investoren, wenn sich durch aktives Management, schlankere Strukturen oder eine klare Repositionierung Wertpotenziale heben lassen. Der Markt wird damit nicht einfacher, aber er bietet wieder mehr Ansatzpunkte für Investoren, die das Betreiber- und Managementthema beherrschen.
Denn Shoppingcenter bleiben komplexe Managementprodukte. Sie vereinen viele Mieter, hohe Betriebskosten, technische Anforderungen und einen kontinuierlichen Anpassungsbedarf. Für Investoren zählt deshalb nicht nur die aktuelle Vermietungssituation, sondern vor allem die Frage, ob ein Objekt langfristig weiterentwickelt, modernisiert oder in Teilen neu genutzt werden kann. Wer hier investiert, kauft nicht nur Fläche, sondern auch eine operative Aufgabe.
Das Tal der Tränen scheint durchschritten. Wir sehen deutlich, dass vor allem internationale Investoren wieder genauer auf Shoppingcenter schauen.
Relevanz entscheidet über die Zukunft
Die Zukunft der Shoppingcenter entscheidet sich daher weniger an der Frage, ob das Format an sich noch zeitgemäß ist. Entscheidend ist die Relevanz eines Ortes: seine Fähigkeit, Bedürfnisse aufzunehmen, Besuchsanlässe zu schaffen und sich immer wieder neu zu erfinden. Dort, wo Einkaufszentren klar positioniert sind, Aufenthaltsqualität bieten und unterschiedliche Nutzungen sinnvoll verbinden, bleiben sie relevante Orte in Stadt und Region. Für Shoppingcenter ist das eine anspruchsvolle Aufgabe – aber auch eine Chance, ihre Rolle in Stadt und Markt neu zu definieren.
