Report Residential Institutional H2 2025

Residential Report Deutschland H2 2025

Report Residential Institutional Deutschland H2 2025

STRUKTURELLE ANGEBOTSKNAPPHEIT UND NACHFRAGEDRUCK TREIBEN MIETPREISE WEITER AN

Die Bevölkerung hat sich in den letzten zehn Jahren in Deutschland sehr positiv (+5 %) entwickelt und für zusätzliche Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt gesorgt. Die Angebotsseite konnte, insbesondere zuletzt, die erhöhte Nachfrage nicht mit entsprechendem Angebot kompensieren. Der deutsche Mietwohnungsmarkt steht daher unter deutlichem Druck, was sich in der jüngst stärksten Mietpreisdynamik seit vielen Jahre widerspiegelt.

In unseren neuen Stadtteile-Dashboards können Sie für Berlin, Frankfurt, Hamburg und München und mehr zum aktuellen (Miet-)Preisniveau und dessen Entwicklung auf der kleinräumigen Ebene der Stadtteile erfahren. Ausführliche Miet- und Preiszeitreihen finden Sie hier:

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DIE INHALTE IM ÜBERBLICK

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Wohn-Investmentmarkt Deutschland
Mietwohnungsmarkt Deutschland
Marktdaten zu den wichtigen deutschen Städten
Factsheets zu 109 kreisfreien Städten

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PROLOG

Der Wohnungsmarkt läuft heute zu großen Teilen über Online-Angebotsportale. Was sich bewegt, taucht in der Regel zuerst dort auf. Entsprechend sind Angebotsdaten die mit Abstand hochfrequenteste und flächendeckendste Informationsquelle, wenn es darum geht, Trends in der Preisbildung abzulesen. Sie sind so etwas wie der tägliche Puls des Marktes: schnell verfügbar, gut vergleichbar und, zumindest für die Richtung, frühzeitig aussagekräftig. Gleichzeitig gilt aber auch im Wohnungsmarkt: Ein Angebot ist noch kein Abschluss und ein Preis im Inserat ist zunächst einmal ein Anspruch. Bei Mietwohnungen ist dieser Blick in das Schaufenster meist sehr treffsicher. Durch den enormen Nachfrageüberhang in den meisten Ballungsräumen wird in aller Regel zu dem geforderten Preis vermietet. Im Kaufmarkt für Eigentumswohnungen war das in der langen Nullzinsphase vielerorts ähnlich. Geld war günstig, Finanzierungen leicht verfügbar und der Markt häufig ein Verkäufermarkt. Seit der Zinswende hat sich das Umfeld jedoch spürbar verändert. Käufer rechnen strenger, Verhandlungen sind zurück und damit stellt sich die entscheidende Frage, ob Angebotspreise noch genauso zuverlässig den tatsächlichen Kaufpreisen entsprechen wie früher.
Um das zu prüfen, haben wir für die aktuelle Ausgabe dieses Reports Angebotsdaten und Transaktionsdaten systematisch gegenübergestellt. Grundlage sind Sonderauswertungen der Gutachterausschüsse der Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart. Betrachtet werden Neubau-Eigentumswohnungen im Erstverkauf mit 40 bis 120 Quadratmetern Wohnfläche. Als Neubau gelten dabei Wohnungen, deren Baujahr höchstens drei Jahre vor dem jeweiligen Verkaufsjahr liegt. Ausgewertet werden sowohl die Entwicklung der Angebots- und Verkaufszahlen als auch die Medianwerte der Angebots- und Transaktionspreise.

DEUTLICHER EINBRUCH DER VERKAUFSFÄLLE SEIT 2021

Die Entwicklung der Angebots- und Transaktionsanzahl folgt seit 2016 einem insgesamt rückläufigen Trend. Die Anzahl der Angebote erreichte 2022 ihren vorläufigen Tiefstand (5.780 Angebote), hat sich jedoch seitdem stabilisiert und zieht seit 2023 wieder moderat an, wobei die Anzahl der Angebote unverändert auf einem deutlich niedrigeren Niveau als zuvor verharrt. Erklärender Faktor dürfte die im Zuge einer schwächelnden Wirtschaft und wesentlich verteuerter Finanzierungskosten gesunkene ETW-Nachfrage und die damit erschwerte Abverkaufssituation sein. Mit großer Wahrscheinlichkeit werden im aktuellen Umfeld Neubauwohnungen inseriert, für die vor 2022 ein erfolgreicher Abverkauf auch ohne Inserat möglich war.
Die stark gestiegenen Finanzierungskosten haben sich seit 2021 besonders deutlich bei der Anzahl an Wohnungsverkäufen bemerkbar gemacht: Von 4.730 (2021) ist die Anzahl der verkauften Wohnungen innerhalb von nur zwei Jahren um -69 % auf nur noch 1.450 (2023) eingebrochen. Seitdem ist die Zahl der verkauften Einheiten wieder leicht gestiegen, notiert aber weiterhin spürbar unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 4.300 Einheiten.

TRANSAKTIONSPREISE WEICHEN SEIT 2022 STÄRKER VON DEN ANGEBOTSPREISEN AB

Der Vergleich der durchschnittlichen Medianwerte von Transaktions- und Angebotspreisen der A-Städte (ungewichtet, ohne München) zeigt, dass die Angebotspreise bis 2021 nur zwischen -1 % und
+1 %, und damit kaum, von den Transaktionspreisen abgewichen sind. Das geringe Delta belegt im Speziellen den begrenzten Verhandlungsspielraum, den Käufer in der starken Marktphase bis 2021 hatten, sowie im Allgemeinen die sehr gute Approximation, die Angebotspreise in Zeiten hohen Nachfragedrucks darstellen.
Mit Erreichen des Zwischenhochs 2022 endet auch ein Stück weit die Phase sehr hoher Konformität zwischen Angebots- und Transaktionspreisen. Seit 2022 liegt der Ø-Median-Transaktionspreis jeweils zwischen -3 % und -5 % pro Jahr unter dem durchschnittlichen Median-Angebotspreis.
Diese größere Differenz ist zum einen Beleg dafür, dass die Angebotspreise ab 2022 so im Markt nicht mehr durchzusetzen waren und Käufer einen gewissen Verhandlungsspielraum nutzen und damit Preisnachlässe realisieren konnten. Zum anderen belegt die lange Zeitreihe, dass das seit 2022 gesunkene ETW-Preisniveau weniger ausgeprägt in den Angebotspreisen ablesbar ist, aber deutlich sichtbar bei den Transaktionspreisen wird.

TRANSAKTIONSPREISE WEICHEN INSBESONDERE IN BERLIN STÄRKER VON DEN ANGEBOTSPREISEN AB

Im Durchschnitt der A-Städte sind die Abweichungen zwischen Median-Transaktionspreisen und Median-Angebotspreisen in der Langzeitbetrachtung insgesamt gering. In der Betrachtung der einzelnen Städte fällt die Differenz jedoch recht unterschiedlich aus. Während sich diese in Frankfurt, Köln und Stuttgart im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre auf jeweils nur rund 1-2 % beziffern lässt, fällt das Delta in Berlin (+7 %), Düsseldorf (+4 %) und in Hamburg (-5 %) ungleich höher aus. Ein Grund hierfür dürfte sein, dass in der Bundeshauptstadt, ein lange unterpreister Markt, in den Boomjahren ab Mitte der 2010er-Jahre viele neue Marktteilnehmer mit hohen Preiserwartungen in den Markt eingetreten sind. Die im Vergleich zu den Angebotspreisen im Durchschnitt geringeren Transaktionspreise spiegeln die teils überhöhten Preiserwartungen wider. Hingegen war der Hamburger ETW-Markt bis 2022 durch einen chronischen Nachfrageüberhang geprägt. Durch eine i.d.R. hohe Anzahl an Kaufinteressenten waren Nachverhandlungen nach oben und Reservierungen mit Aufpreis keine Seltenheit, wodurch der Transaktionspreis häufig schlussendlich über dem initialen Angebotspreis notierte.
Die Transaktionspreise weichen in den meisten Städten aktuell bzw. 2025 etwas stärker als im jeweiligen Durchschnitt ab. Während die Median-Angebotspreise in Frankfurt, Hamburg und Köln mit rund 2 % leicht oberhalb der Transaktionspreise liegen, ist die Differenz in Berlin eklatant. Die Angebotspreise in der Hauptstadt notieren aktuell +17,8 % über den Transaktionspreisen, was die Hoffnung der Verkäufer unterstreicht, deutlich höhere Verkaufspreise realisieren zu können. Die Preisfindungsphase ist in Berlin damit noch nicht abgeschlossen.
In die andere Richtung fällt die Differenz in Stuttgart aus, wo die mittleren Transaktionspreise temporär -4,4 % unter den mittleren Angebotspreisen notieren, was eine ungewöhnliche Konstellation ist. Aufgrund der insgesamt vergleichsweise geringen Anzahl von unter 100 verkauften Wohneinheiten in Stuttgart im Jahr 2025, ist diese Abweichung jedoch nur eingeschränkt belastbar.

DÜSSELDORF, KÖLN UND STUTTGART HABEN BEREITS 2025 WIEDER NEUE HÖCHSTSTÄNDE ERREICHT

Die Eigentumswohnungsmärkte in Deutschland waren in den Jahren bis 2021/2022 von einer hohen Preisdynamik mit klar steigender Tendenz gekennzeichnet, die dann in einem Peak mündete. Die mit dem Ausbruch des Ukrainekriegs beschleunigte Inflation hat in Konsequenz zu Leitzinsanpassungen und stark gestiegenen Finanzierungskosten geführt, was wiederum flächendeckend umfangreiche ETW-Preiskorrekturen zur Folge hatte.
Die Erholung der ETW-Neubaupreise in den betrachteten sechs Top-Standorten hat sich allerdings in den vergangenen zwei Jahren unterschiedlich dargestellt. Während der mittlere ETW-Preis in Berlin 2025 noch rund 6 % unter dem Preis-Peak 2022 notiert, fällt das Delta in Frankfurt mit -8 % noch etwas größer aus. Während das Preisniveau in Hamburg 2025 nahezu den Hochwert aus dem Jahr 2021 wieder erreicht hat, zeichnen Düsseldorf, Köln und insbesondere Stuttgart ein gänzlich anderes Bild: Alle drei Top-Standorte konnten 2025 bereits wieder ein neues Preis-Hoch markieren. Für Stuttgart wird sogar ein Plus von 6 % über dem Preisniveau von 2021 notiert.
Die höchsten Median-ETW-Transaktionspreise im Neubau verzeichneten 2025 Stuttgart mit 8.470 €/m², vor Hamburg (8.070 €/m²), gefolgt mit deutlichem Abstand von Frankfurt (7.400 €/m²) und Düsseldorf (7.340 €/m²).
Wenngleich die Preiskonsolidierungsphase in den meisten Top-Städten sich im Abschluss befindet, sollte nicht unberücksichtigt bleiben, dass die preisliche Erholung zu einem großen Teil mit einer hohen Inflation der Baukosten (+14 % zwischen Q1-2022 und Q3-2025) in den vergangenen vier Jahren einhergeht.

KEY TAKEAWAYS

Im Jahr 2025 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 8,9 Mrd. €. Damit wurde ein Ergebnis in ähnlicher Größenordnung wie 2024 erzielt, jedoch mit deutlich weniger großen Transaktionen und einem erheblich gestiegenen Anteil an Deals im Bereich zwischen 25 und 100 Mio. €. Dadurch steht der Markt auf einem wesentlich stabileren Fundament und ist nicht mehr in hohem Maße von einzelnen Großtransaktionen abhängig, die aus Sondersituationen der vergangenen Jahre resultierten. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass Investoren auch wieder abseits der A-Städte vermehrt Investmentopportunitäten realisieren.
Im Mietwohnungsmarkt hält die sehr hohe Mietpreisdynamik weiter an, die sich speziell in der kurz- bis mittelfristigen Betrachtung besonders ausgeprägt darstellt. Im Neubausegment verzeichnen mit Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart gleich drei Top-Standorte auf Sicht der letzten zwölf Monate Wachstumsraten der Angebotsmieten im zweistelligen Prozentbereich. Grund für den Aufwärtsdruck der Mieten sind insbesondere ein persistenter Nachfrageüberhang in den Metropolen, die anhaltend hohen Baukosten und die sich auf einem niedrigen Niveau eingefundenen Baufertigstellungszahlen.
2021/2022 ging de r Eigentumswohnungsmarkt infolge stark und schnell angezogener Finanzierungskosten, nach Jahren hoher Preisdynamik, in eine Preisfindungs- und Konsolidierungsphase über. Die Analyse der Entwicklung der Transaktionspreise von Neubaueigentumswohnungen basierend auf Sonderauswertungen der Gutachterausschüsse zeigt, dass sich insgesamt eine Differenz zwischen den Angebotspreisen und den tatsächlich realisierten Kaufpreisen seit 2022 aufgetan hat. Anders als bei den gefor derten Mietpreisen, können Verkäufer in der aktuellen Marktphase nicht mehr jeden Angebotspreis durchsetzen.
Die Entwicklung der Anzahl angebotener und verkaufter Neubaueigentumswohnungen weist bereits zwischen 2016 und 2021 einen rückläufigen Trend auf. Während die Anzahl der Angebote um -36 % zurückging, fiel die Anzahl verkaufter Wohneinheiten im Neubau um -41 %. Mit Einsetzen der Konsolidierungsphase 2021/2022 stabilisierte sich zwar die Anzahl der angebotenen Wohnungen, die Frequenz der tatsächlich verkauften Neubauwohnungen ist zwischen 2021 und 2023 jedoch deutlich (-69 %) eingebrochen.

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