Logistikmarkt Ruhrgebiet

Der Logistikmarkt Ruhrgebiet konnte zum Jahresende ein fulminantes Schlussquartal verbuchen und damit zum ersten Mal seit den umsatzstarken Corona-Jahren 2020 (669.000 m²) und 2021 (683.000 m²) wieder eine Gesamtbilanz oberhalb der 600.000 m²-Marke vermelden. In der Summe lag das Ergebnis im Jahr 2025 mit rund 637.000 m² knapp 78 % über dem schwachen Vorjahresresultat und gut 10 % über dem zehnjährigen Durchschnitt, der ebenfalls zuletzt 2021 geknackt wurde.

Durch gleich vier der fünf größten Vertragsabschlüsse zeichnete vor allem das vierte Quartal für das ausgezeichnete Volumen der letzten 12 Monate verantwortlich (280.000 m²; anteilig 44 %). Da der Gesamtumsatz aus 2024 allerdings bereits im dritten Quartal egalisiert werden konnte, ist dem Ruhrgebiet für den gesamten Jahresverlauf eine spürbare Marktbelebung zu bescheinigen. So waren bereits bis Oktober rund fünf Abschlüsse mit mindestens 20.000 m² zu verzeichnen und zum Jahresabschluss kamen noch einmal fünf weitere teils sehr große Deals hinzu. Zu den entscheidenden Treibern gehörten hierbei die Vermietungen an DHL in Unna und an ein E-Commerce-Unternehmen in Dortmund über jeweils rund 80.000 m².

Die sehr positive Marktentwicklung und der hohe Druck auf die begrenzten Premiumflächen in den nachgefragtesten Lagen sind auch an der Mietentwicklung nicht spurlos vorbeigegangen: Die Spitzenmiete hat mittlerweile die 8,00 €/m²-Marke erreicht und die Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 6,70 €/m² (jeweils +5 % ggü. 2024).

Die Umsatzverteilung auf die aktivsten Branchen des Logistikvermietungsmarktes wird momentan deutlich von Unternehmen dominiert, die im Bereich Handelslogistik tätig sind. Wobei gerade bei den Großkonzernen, die aus dem asiatischen Raum stammen und auf den Onlinehandel ausgerichtet sind, die Abgrenzung zwischen Handel und Logistikdienstleistung oftmals fließend ist. Zu nennen sind hierbei die Akteure Goodcang und JD.com.

In diesem Zusammenhang ist die Handelssparte mit anteilig knapp 6 % zwar bislang unterrepräsentiert, die Nachfrageimpulse, die von dieser Branche ausgehen, kommen jedoch indirekt im hohen Ergebnisbeitrag der Logistikdienstleister zum Ausdruck (gut 57 %). Nicht nur anteilig, sondern auch gemessen am Volumen konnten die Logistiker hierdurch ein überdurchschnittliches Resultat erzielen. Zusätzlich zu den Abschlüssen der prominenten Online-Player sind unter anderem Speditions- und Logistik-Unternehmen zu erwähnen, die in den Segmenten bis 10.000 m² zum Zuge gekommen sind. Mit weiteren fast 17 % ist durch den Deal von Siemens Mobility darüber hinaus der Produktionssektor im Branchen-Ranking vertreten.

Die breite Nachfragebasis im Ruhrgebiet spiegelt sich außerdem in den Größenkategorien der getätigten Abschlüsse wider: So sind alle Kategorien ab 5.000 m² mit mindestens 20 % an der Gesamtbilanz beteiligt.

Der Logistikmarkt Ruhrgebiet konnte mit einer sehr guten Vermietungsdynamik im ersten Quartal nahtlos da anknüpfen, wo er in der zweiten Jahreshälfte 2025 aufgehört hat. Somit wäre bereits ein durchschnittlicher Flächenumsatz in den kommenden Monaten ausreichend, um zur Jahresmitte erneut ein gestiegenes Ergebnis zu präsentieren. Ob dies dann auch realisiert werden kann, hängt vor allem von den Entwicklungen der geopolitischen Konflikte ab, die durch die globale Vernetzung der Logistikbranche jederzeit das Potenzial mit sich bringen, das Marktsentiment in die eine oder andere Richtung zu beeinflussen.

Soweit die diversen Krisenherde nicht weiter eskalieren, dürfte die Nachfrage insbesondere von Nutzern aus dem E-Commerce-Sektor und aus dem asiatischen Raum konstant hoch bleiben. Die Herausforderung besteht hierbei in erster Linie darin, die in der Regel groß-flächigen und oftmals kurzfristigen Gesuche dieser Akteure abzubilden. Insgesamt ist bei der Angebotssituation derweil nicht von signifikanten Veränderungen auszugehen: Während einige verfügbare Flächen in Bestandsobjekten abvermietet wurden, sorgen auslaufende Mietverträge und auf den Markt kommende Neubauentwicklungen weitestgehend für Seitwärtsbewegungen beim Flächenangebot.

Die Entwicklung der Spitzenmiete ist differenziert zu betrachten: Auch wenn zunehmend Verträge im Bereich oder sogar über der Spitzenmiete von 8,00 €/m² zum Abschluss kommen, sind diese in vielen Fällen mit umfangreichen Incentive-Paketen verbunden. Somit ist für die kommenden Monate höchstens mit geringfügigen Anpassungen zu rechnen.