Logistikmarkt München

Der Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte im Jahr 2025 einen Flächenumsatz von 266.000 m². Damit steigert er sich gegenüber dem Vorjahr um 26 % und verpasst nur knapp den zehnjährigen Durchschnitt (-4 %). Insgesamt war eine größere Nachfrage als 2024 zu verzeichnen, die zu einer wesentlich höheren Anzahl an Vertragsabschlüssen geführt hat. Sehr umsatzstark war dabei vor allem das dritte Quartal, in dem allein gut die Hälfte des Ergebnisses generiert wurde. Auch die beiden größten Verträge des Jahres fallen in diesen Zeitraum: Die beiden Handelsunternehmen TTI und Repa mieteten rund 29.700 m² Logistikfläche in Maisach bzw. rund 25.300 m² in Unterschleißheim. Beide von BNP Paribas Real Estate begleiteten Verträge werden in Neubauobjekten umgesetzt.

Diese beiden großflächigen Verträge haben naturgemäß einen wesentlichen Anteil am Flächenumsatz. Daneben fußt das sehr gute Ergebnis jedoch auf einer breiten Nachfrage, sowohl bei der Verteilung des Umsatzes auf die Größenklassen als auch auf die Branchen. Erfreulich ist, dass diese Nachfrage in einem entsprechenden Flächenangebot umgesetzt werden konnte – ist dieses doch häufig ein limitierender Faktor auf dem Münchener Logistikmarkt.

Das Mietpreisniveau hat unterdessen in der zweiten Jahreshälfte weiter zugelegt. Während die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um 7 % auf 11,25 EUR/m² gestiegen ist, hat die Durchschnittsmiete ein Plus von 10 % auf 9,90 EUR/m² zu verzeichnen.

Die Branchenverteilung des Flächenumsatzes zeigt mit Anteilen zwischen 27 % und 33 % für die drei Hauptkategorien Industrie/Produktion, Handelsunternehmen sowie Logistikdienst-leister ein sehr ausgeglichenes Bild. Vor allem durch viele kleinere und mittelgroße Verträge setzen sich Logistikdienstleister an die Spitze der Verteilung und zeichnen für ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich. Handelsunternehmen profitieren mit einem Beitrag von gut 28 % stark von den beiden genannten Großabschlüssen. Beide Branchen steigern sich in absoluten Zahlen ganz erheblich gegenüber dem Vorjahr und liegen auch sehr deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt.

Die auf dem Münchener Markt traditionell sehr starken produzierenden Unternehmen zeigten sich dagegen wesentlich verhaltener, setzten spürbar weniger Fläche um als im Vorjahr und blieben damit auch deutlich unter ihrem Mittelwert. Hier dürfte sich die schwache wirtschaftliche Entwicklung in Verbindung mit den handelspolitischen Unwägbarkeiten und geopolitischen Krisen widerspiegeln.

Mit Anteilen zwischen 12 % und 21 % verteilt sich der Umsatz recht homogen auf die einzelnen Größenklassen. Neben den größten Abschlüssen über 20.000 m² erreichen auch die kleinsten Verträge bis 3.000 m² mit jeweils 21 % die höchsten Beiträge. Die drei Segmente zwischen 5.000 und 20.000 m² liegen indes jeweils über ihrem langjährigen Schnitt.

Die weitere Entwicklung des Münchener Logistikmarkts wird derzeit von vielen unterschiedlichen, und teils gegenläufigen, Faktoren beeinflusst. Die Nachfrage korreliert stark mit der konjunkturellen Entwicklung, für die die Zeichen grundsätzlich vermehrt auf eine positive Trendwende hindeuten. Neben den erhöhten Investitionsausgaben des Staates für Infrastruktur und Verteidigung werden strukturelle Reformen zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschaftsstandorts erwartet, wovon nicht zuletzt die starke Industrie in der Münchener Region profitieren sollte. Dem stehen allerdings weiterhin exogene Risikofaktoren gegenüber, zu denen die unberechenbare US-Zollpolitik sowie geopolitische Krisen zählen, die weiterhin Unsicherheit verbreiten und die Unternehmen vor entsprechende Herausforderungen stellen. Daneben wird der Münchener Logistikmarkt häufig von einem zu geringen Flächenangebot limitiert.

Die Marktentwicklung des Jahres 2025 sowie die sich aufhellende wirtschaftliche Dynamik lassen für den Münchener Logistikmarkt jedoch insgesamt eine mindestens stabile, wenn nicht eher noch zunehmende, Nachfrage erwarten. Steigende Flächenbedarfe werden dabei insbesondere seitens der in der Region starken Segmente Rüstung und Technologie sowie
E-Commerce, der auch bundesweit wieder stärker Fläche nachfragt, erwartet. Inwieweit sich dies auch in einem entsprechenden Flächenangebot umsetzen lässt, bleibt vor dem Hintergrund der geringen Neubauaktivität innerhalb des Marktgebiets abzuwarten.