Logistikmarkt München

Der Münchener Markt für Lager- und Logistikflächen ist dynamisch in das Jahr 2026 gestartet. Bis zum Ende des ersten Quartals steht ein Flächenumsatz von 57.000 m² zu Buche. Damit wurde nicht nur das Vorjahresquartal um 73 %, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um 14 % übertroffen.

Besonders bemerkenswert ist dabei, dass aller geopolitischen und konjunkturellen Unsicherheiten zum Trotz in der Breite des Marktes ein spürbarer Anstieg der Flächennachfrage verzeichnet werden konnte. Dies drückt sich aktuell vor allem in der Anzahl der registrierten Verträge aus, welche mit rund 30 Stück auf einem der höchsten Werte der letzten zehn Jahre liegt. Der größte Abschluss im ersten Quartal war die Anmietung von 10.000 m² durch ein Technologieunternehmen aus dem Rüstungssektor in Schwabing-Freimann.

Das Mietpreisniveau hat sich bereits im Vorjahr spürbar nach oben bewegt. So ist die Spitzenmiete für Logistikobjekte um 7 % auf 11,25 €/m² gestiegen. Im Light Industrial-Segment sowie für kleinteilige Last-Mile-Objekte können punktuell aber auch höhere Werte beobachtet werden. Die Durchschnittsmiete hat derweil um 10 % zugelegt und liegt mit
9,90 €/m² nur noch knapp unter der 10-€-Marke.

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenklassen zeichnet zum Jahresstart ein ungewöhnliches Bild. So konnte mit der Anmietung von 8.000 m² Logistikfläche durch logline express in Schweitenkirchen – neben dem zuvor genannten Abschluss in Freimann – nur ein weiterer Vertrag oberhalb von 5.000 m² verzeichnet werden. Mehr als zwei Drittel des Flächenumsatzes entstammen folglich dem kleinteiligen Segment. München hebt sich diesbezüglich deutlich von den anderen bedeutenden deutschen Logistikstandorten ab, was nicht zuletzt darauf zurückzuführen ist, dass die bayerische Landeshauptstadt ein sehr technologie- und innovationsgeprägter Wirtschaftsstandort ist.

Entsprechend tragen Industrie-/Produktionsunternehmen wie üblich auch im ersten Quartal 2026 mit rund 36 % den größten Anteil zum Flächenumsatz bei. Das Gros hiervon wird mit Anmietungen in kernstadtnahen Gewerbeparks bzw. -objekten generiert, die oftmals dem kleinteiligen Segment zuzuordnen sind. Ebenfalls bedeutende Umsatzanteile entfallen darüber hinaus auf Logistikdienstleister (33 %), deren Anmietungsaktivität sich neben der Vermietung in Schweitenkirchen insbesondere auf innerstädtische Distributions- und Last-Mile-Konzepte konzentrierte. Klassische Big-Box-Logistik spielt in München aufgrund der hohen Bodenpreise und des knappen Flächenangebots seit mehreren Jahren nur im begrenzten Umfang eine Rolle und verlagert sich zunehmend in Lagen jenseits der Marktgebietsgrenzen.

Der Münchner Logistikmarkt ist mit viel Dynamik in das Jahr 2026 gestartet und vieles spricht dafür, dass auch in den kommenden Monaten die Marktaktivität hoch bleiben dürfte. Jedoch sind die Rahmenbedingungen anspruchsvoll: Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten, die damit verbundenen volatilen Energiepreise sowie weiter schwelende internationale Handelskonflikte sorgen für konjunkturelle Unsicherheiten.

Gleichwohl hat das erste Quartal eindrucksvoll die Resilienz des Münchener Marktes unterstrichen. Zum einen ist die relativ breite wirtschaftliche Basis ein Garant dafür, dass eine abgeschwächte Nachfrage einzelner Sektoren, wie beispielsweise im Automotive-Bereich, nicht unmittelbar in einem strukturellen Problem münden. Zum anderen zeigt sich jüngst im Zuge der sicherheitspolitischen Neuausrichtung Europas, dass die bayerische Landeshauptstadt in einem zunehmend relevanten Hightech-Cluster der Sicherheits- und Verteidigungsindustrie verankert ist. Die Präsenz namhafter Akteure aus diesem Segment, aber auch Neugründungen haben bereits zu Flächenumsätzen geführt und dürften die Nachfrage perspektivisch weiter stützen.

Hinsichtlich des Mietniveaus zeichnet sich derweil ein weiterer Anstieg ab. Nach wie vor ist das Angebot an modernen kurzfristig verfügbaren Flächen knapp und Projektentwicklungen sind nicht zuletzt durch die hohen Bodenpreise nur mit entsprechenden Mietniveaus realisierbar.