Büromarkt Berlin

Der Berliner Büromarkt kann nach den ersten sechs Monaten in vielerlei Hinsicht auf eine gute erste Jahreshälfte 2026 zurückblicken. Die Hauptstadt hat mit rund 373.000 m² bereits Ende Juni einen Flächenumsatz erzielt, der durch das überwiegend kleinteilige Marktgeschehen im Vorjahr nicht einmal nach drei Quartalen erreicht wurde (Q1-3 2025: rund 362.000 m²). Als weiteres positives Signal für den Wirtschaftsstandort Berlin ist zudem auch der Vergleich zum zehnjährigen Durchschnittswert anzuführen, der trotz des heraus-fordernden Marktumfeldes zur Jahresmitte um knapp 10 % übertroffen werden konnte.

Entscheidend zur erfreulichen Zwischenbilanz beigetragen hat in erster Linie das zweite Quartal (227.000 m²), das aufgrund von gleich mehreren, teils sehr großen Abschlüssen den zweitumsatzstärksten Jahresabschnitt der letzten fünf Jahre darstellen konnte. In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der hohe Umsatz nur durch die Mithilfe der Eigennutzerdeals der öffentlichen Verwaltung zu realisieren war. Zu nennen sind in den letzten drei Monaten hierbei die Erweiterung des Bundesministeriums für wirtschaftliche Zusammenarbeit über rund 31.500 m² (1.3 Potsdamer-/Leipziger Platz) sowie die Berliner Stadtreinigung über rund 16.500 m² (2.7 Wilmersdorf/Schöneberg/Tempelhof).

Hinsichtlich der Spitzenmiete gibt es zwar Premiumobjekte, in denen das Level von 50 €/m² überschritten werden kann, insgesamt sind die mehrfach erzielten 47 €/m² jedoch weiter als marktrelevant zu erachten. Während sich die Nachfrage in Richtung moderne, ESG-konforme Flächen verschiebt, steigt der Angebotsüberhang bei älteren Bestandsgebäuden abseits der Top-Lagen, wodurch umfangreiche Incentive-Pakete immer relevanter werden.

Bei der Branchenzusammensetzung des Flächenumsatzes springen in erster Linie zwei Sektoren ins Auge, die bis dato für gut 42 % des Gesamtumsatzes verantwortlich zeichnen. Zu nennen sind in diesem Kontext die IuK-Technologien (über 22 %) und die öffentliche Verwaltung (rund 20 %). Neben den bereits genannten Großdeals des Bundesministeriums für wirtschaftliche Zusammenarbeit und der Berliner Stadtreinigung im öffentlichen Sektor zeigte sich die IuK-Sparte in den vergangenen drei Monaten vor allem in Form der Softwarefirma JetBrains aktiv: Im HAINWERK im Teilmarkt 2.4 Friedrichshain/Prenzlauer Berg kann das Tech-Unternehmen zukünftig einen neuen Bürostandort über rund 18.500 m² realisieren. Aber auch abseits dieser beiden Branchen ist dem Berliner Markt mit den Industrieverwaltungen, den Beratungsgesellschaften (jeweils 10 %) sowie den hohen Anteilen der beiden Sammel-kategorien „Sonstige“ und sonstige Dienstleistungen eine große Nutzerbreite zu bescheinigen.

Das Leerstandvolumen ist im zweiten Quartal um 5 % auf knapp 2,1 Mio. m² gestiegen. Parallel hierzu ging es auch mit der Leerstandsrate erneut etwas nach oben, die zur Jahresmitte bei 9,6 % notiert. Moderne Flächen summieren sich aktuell auf 1,29 Mio. m², was einem Marktanteil von 61 % entspricht. Nur sehr begrenzt verfügbar sind dabei insbesondere Neubauerstbezugsflächen in den zentralen Toplagen. Alles in allem kann allerdings auch im modernen Segment nicht von einem Angebotsmangel gesprochen werden. Die Herausforderung besteht allerdings darin, dass sich Angebot und Nachfrage in puncto Lage und Ausstattung in einem preissensiblen Markt treffen. 

Der Berliner Büromarkt hat in der ersten Jahreshälfte eine sehr gute Basis für die Sommer- und Herbstmonate gelegt. Die Großdeals, die im vergangenen Jahr gefehlt haben, sind in den ersten beiden Quartalen 2026 zum Abschluss gekommen - und das auch, aber nicht ausschließlich durch die öffentliche Verwaltung.

Vor dem Hintergrund, dass bereits Ende Juni das Q3-Resultat aus dem Vorjahr getoppt wurde, kann die Hauptstadt zuversichtlich in das dritte Quartal starten. Optimistisch stimmen darüber hinaus die teils großvolumigen Gesuche, die den Umsatz bei entsprechenden Flächenangeboten im weiteren Jahresverlauf zusätzlich ankurbeln könnten. Auf der anderen Seite ist aber erneut auch auf das nach wie vor herausfordernde Marktumfeld hinzuweisen: So beeinflussen die weiterhin schleppende Konjunkturerholung, die geopolitischen Unsicherheiten und zunehmend die schwer prognostizierbaren Auswirkungen von KI-Tools auf den Arbeitsmarkt die Stimmungslage und die Vermarktungsbedingungen bzw. -zeiträume.

Da vor allem in den stark nachgefragten Teilmärkten die positiven Faktoren überwiegen, ist auch zum Jahresende eine überdurchschnittliche Bilanz nicht gänzlich auszuschließen und ein gutes Resultat sogar wahrscheinlich. Durch den hohen Nachfragedruck auf die absoluten Premiumflächen ist davon auszugehen, dass sich die Spitzenmiete kurz- bis mittelfristig weiter im Bereich der 50 €/m²-Marke verfestigt.