Büromarkt Berlin

Der Büromarkt Berlin ist mit einer erfreulichen ersten Zwischenbilanz in das Jahr 2026 gestartet: Mit einem Flächenumsatz von insgesamt rund 146.000 m² verbucht die Hauptstadt ein Plus von 42 % und erzielt damit im Standortvergleich der Top-Märkte den signifikantesten Anstieg gegenüber Q1 2025. Zur Marktbelebung haben hierbei nicht zuletzt die größeren Abschlüsse ab 5.000 m² beigetragen: Während zu Jahresbeginn 2025 nur ein Vertrag diese Größenkategorie überschritten hat, waren es in den letzten drei Monaten gleich sechs Deals. Hierdurch kommen Abschlüsse in diesem Segment aktuell auf einen Umsatzanteil von 34 %, womit sie in etwa wieder ein marktübliches Niveau erreichen (2017-2026: rund 41 %). Im vergleichsweise schwachen Vorjahreszeitraum waren es dagegen nur niedrige 5 %.

Mehr als verdoppelt hat sich hierbei der moderne Flächenumsatz, wozu auch die fünf größten Abschlüsse des ersten Quartals ihren Anteil beisteuern. Dies ist als klares Indiz dafür zu werten, dass sich die Nachfrage gerade auch bei Großgesuchen stark auf das Segment der Premiumflächen fokussiert. In der Umsatzverteilung auf die Teilmärkte stechen bislang die drei Büromarktzonen Mitte (33.500 m²), Stadtgebiet Süd (23.000 m²) und Europacity
(21.000 m²) heraus. Mit WOLT und Doctolib (beide in Mitte) sowie Strabag im Stadtgebiet Süd und 50Hertz bzw. Snowflakes (beide Europacity) wurden in allen drei Zonen Großverträge mit mindestens 7.000 m² registriert.

Hinsichtlich der Spitzenmiete gibt es zwar zunehmend Premiumobjekte, in denen das Level von 50 €/m² erreicht oder sogar überschritten werden kann, insgesamt sind die bereits mehrfach erzielten 47 €/m² jedoch zunächst weiter als marktrelevant zu erachten.

Bei der Branchenzusammensetzung des Flächenumsatzes springen in erster Linie zwei Sek-toren ins Auge, die bis dato für knapp die Hälfte des Marktgeschehens verantwortlich zeich-nen. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang die IuK-Technologien (gut 26 %) und die Verwaltungen von Industrieunternehmen (knapp 23 %).

Die Nutzer des IuK-Sektors kamen hierbei nicht nur auf das höchste Volumen, sondern zusätzlich auch auf die meisten Verträge, die größtenteils in den nachgefragten Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings zum Abschluss gekommen sind. Bei den Verwaltungen von Industrieunternehmen fielen dagegen hauptsächlich die großen Umsatztreiber von Strabag (Stadtgebiet Süd; 12.000 m²) und 50Hertz (Europacity; 9.600) ins Gewicht.

Das Leerstandvolumen ist zu Jahresbeginn um 3 % auf jetzt 1,99 Mio. m² gestiegen. Parallel hierzu ging es auch mit der Leerstandsrate erneut etwas nach oben, die zum Ende des ersten Quartals bei 9,1 % notiert. Moderne Flächen summieren sich aktuell auf 1,22 Mio. m², was einem Marktanteil von 61 % entspricht. Alles in allem kann demnach auch im modernen Segment nicht von einem Angebotsmangel gesprochen werden. Die Herausforderung besteht allerdings darin, dass sich Angebot und Nachfrage in Puncto Lage und Ausstattung in einem preissensiblen Markt treffen.

Der Berliner Büromarkt hat im ersten Quartal den Grundstein für ein dynamisches Vermietungsgeschehen im Jahr 2026 gelegt. Wichtige Faktoren wie die spürbare Belebung im Segment ab 5.000 m² und die breite Verteilung des Volumens über mehrere umsatzstarke Büromarktzonen stimmen optimistisch, dass sich die positive Entwicklung auch im Jahresverlauf weiter fortsetzt.

Insgesamt ist jedoch darauf hinzuweisen, dass sich die Nachfrage auf zentrale Lagen, modernes Produkt und bevorzugt Erstbezugsflächen konzentriert, wodurch die Marktaktivitäten auf ein relativ begrenztes Segment fokussiert bleiben. Das zeigt sich auch an den bisher nicht umgesetzten Großgesuchen, bei denen in der Regel nur in geringem Maße Kompromisse im Anforderungskatalog an Flächen- und Lagequalitäten sowie die Mietpreiskonditionen eingegangen werden.

Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktbedingungen ist davon auszugehen, dass sich der Nachfragedruck im Premiumsegment in der Entwicklung der Spitzenmiete niederschlagen dürfte. Somit ist es nur eine Frage der Zeit, bis sich die teils sehr hohen Angebotsmieten im Bereich der 50-€/m²-Marke in weiteren Vertragsabschlüssen in dieser Größenordnung manifestieren.