ZAHLEN UND FAKTEN ZUM STUTTGARTER WOHNMARKT

Schwabenmetropole klingt beschaulich – doch der Mix aus industriellem Schwergewicht, lebhafter Kreativität, attraktiver City und wirtschaftlicher Dynamik übt eine große Anziehungskraft aus und lässt die Bevölkerung weiter wachsen.

  • Wie auch viele andere große Metropolen verzeichnet Stuttgart einen kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs. Allein seit 2014 ist die Einwohnerzahl um über 30.000 Personen gestiegen, was einer Zunahme um über 5 % entspricht. Diese Entwicklung lässt die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen.
  • Vor diesem Hintergrund hat sich in den letzten Jahren ein starker Nachfrageüberhang aufgebaut, der durch die Baufertigstellungen neuer Wohnungen in keiner Weise kompensiert werden kann. In den letzten 6 Jahren wurden im Schnitt lediglich rund 1.600 Wohneinheiten errichtet, denen rechnerisch knapp 4.000 zusätzliche Haushalte p. a. gegenüberstehen. Unterstrichen wird diese Aussage durch die Entwicklung der Leerstandsquote, die bereits 2014 bei nur 1 % lag, mittlerweile aber auf knapp unter 0,5 % gesunken ist.
  • Die Lücke zwischen Wohnungsbedarf und Fertigstellungsvolumen wird tendenziell also eher größer als kleiner. Verantwortlich hierfür ist auch, dass der Bau von deutlich mehr Wohnungen durch das - aufgrund der Topografie und der Kessellage - sehr eingeschränkte Grundstücksangebot erschwert wird.
  • Trotzdem gibt es eine Reihe von Projekten, die aber nicht ausreichen, um auf Angebotsseite für Entspannung zu sorgen. Langfristig ist dies nur mit großen, neuen Stadtquartieren möglich, von denen sich mehrere in Planung befinden. Als Beispiele stehen das Rosenstein-Quartier nördlich des Hauptbahnhofs, wo mehrere tausend Wohnungen entstehen sollen, der Neckarpark auf dem ehemaligen Gelände des Güterbahnhofs in Bad Cannstatt mit rund 850 geplanten Wohnungen oder „Der neue Stöckach“ auf dem ehemaligen EnBW-Betriebsgelände mit bis zu 800 Wohneinheiten.  Die sukzessive Umsetzung dieser Großmaßnahmen wird aber noch Jahre in Anspruch nehmen.


MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Großer Nachfrageüberhang

  • Der deutlich gestiegene Nachfrageüberhang kommt vor allem auch in den stark gestiegenen Mieten zum Ausdruck. Seit 2014 hat sich die Median-Angebotsmiete über alle Wohnlagen um 41 % auf aktuell knapp 14,70 €/m² erhöht. An den deutschen A-Standorten weist nur Berlin eine stärkere Steigerung im zugrundeliegenden Zeitraum auf. Im zurückliegenden Jahr (2020) hat sich das Tempo aber spürbar verlangsamt, sodass nur noch ein Zuwachs von 2 % zu verzeichnen war. In den sehr guten Lagen sind die Angebotsmieten sogar leicht um 3 % gesunken. Ob sich dieser Trend verfestigt, bleibt aber noch abzuwarten.  
  • Im Gegensatz zu vielen anderen Metropolen fällt der langfristige Zuwachs in den Wohnlagen mit einfacher Qualität mit +39 % etwas unterdurchschnittlich aus, wohingegen die Lagen mit durchschnittlicher (+45 %) und guter Qualität (+42 %) leicht überproportional zulegen. Mit ausschlaggebend hierfür ist die Tatsache, dass die Ausdifferenzierung der Stadtteile bezüglich ihrer Wohnqualität aufgrund der besonderen topografischen Situation in Stuttgart weniger ausgeprägt ist als in den meisten anderen Metropolen. Es gibt also weniger qualitativ einfache Bereiche, sodass die aus anderen Städten bekannten Aufholeffekte geringer ausfallen.

  • Die höchsten Mieten finden sich u. a. in den westlich der Innenstadt gelegen Stadtteilen mit sehr hoher Wohnqualität. Hierzu gehört beispielsweise der Standortbereich Relenberg/Universität, wo im Mittel Angebotsmieten von 18,25 €/m² aufgerufen werden. Damit bewegt sich diese Lage auf dem gleichen Niveau wie das traditionelle Stuttgarter Luxus- und Villenviertel Killesberg/Am Bismarckturm. Nur knapp dahinter folgt die Lage West (Feuersee/Rosenberg), wo 18,15 €/m² notiert werden. In allen übrigen Stadtteilen liegen die Mieten im Mittel dann bereits unter der 18 €/m²-Marke.
  • Aufgrund der skizzierten Stuttgarter Sondersituation hinsichtlich der Lagequalitäten sind im Gegensatz zu anderen A-Städten keine Ausreißer zu beobachten, bei denen sich die Mietpreise, vor allem in einfachen Lagen, teilweise verdoppelt haben. Die stärkste Dynamik verzeichnen eher durchschnittliche Lagequalitäten. Als Beispiele stehen Wangen/Untertürkheim mit einem Mietpreisanstieg seit 2014 von 55 % oder Weilimdorf mit einem Zuwachs von 53 %. Bei den sehr guten Lagen sticht West (Feuersee/Rosenberg) heraus, wo die Mieten mit 52 % ebenfalls überproportional zugelegt haben.


MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Preise teilweise verdoppelt

  • Nicht nur die Mieten, sondern auch die Wohnungspreise haben stark zugelegt. Wie auch an den anderen A-Standorten fiel der Anstieg dabei spürbar höher aus als auf dem Mietwohnungsmarkt. Seit 2014 hat der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen um stolze 74 % auf über 4.570 €/m² angezogen. Im Gegensatz zur Mietentwicklung setzte sich der Aufwärtstrend hier auch 2020 mit einem Plus von 8 % über den Gesamtmarkt nahezu unverändert fort. Vor allem die sehr guten (+13 %) und guten Lagen (+11 %) trafen auf eine große Nachfrage, die zu entsprechenden Preissteigerungen beitrug.
  • Auch über den Gesamtzeitraum seit 2014 betrachtet fiel der Zuwachs in den sehr guten Lagen mit 82 % überproportional hoch aus. In der längerfristigen Betrachtung gilt dies aber auch für die Wohnquartiere mit einfacher Qualität, in denen die Preise sogar um 83 % zugelegt haben. Aufgrund dieser Entwicklung ist der preisliche Abstand zwischen einfachen und sehr guten Lagen relativ betrachtet stabil geblieben und beläuft sich im Mittel auf rund ein Viertel. In einigen anderen A-Städten hat sich die Lücke aufgrund von Nachholeffekten der einfachen Stadtteile im Zeitverlauf spürbar verkleinert.

  • Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in den sehr guten Wohnlagen erzielt, also dort, wo auch die Spitzenmieten registriert werden. Einsamer Spitzenreiter ist die Stuttgarter Nobellage Killesberg/Am Bismarckturm, wo die Angebotspreise für Bestandsobjekte im Median bei 7.275 €/m² liegen. Für Liebhaberobjekte werden vereinzelt aber auch Preise jenseits der 10.000-€/m²-Schwelle aufgerufen. Mit deutlichem Abstand folgt Karlshöhe, wo aktuell 6.185 €/m² notiert werden. Über der Marke von 6.000 €/m² liegen außerdem noch die Standortbereiche Relenberg/Universität mit 6.110 €/m² sowie Pragfriedhof/Weissenhof mit 6.030 €/m².

  • Bei den Preisen für Eigentumswohnungen gibt es, anders als bei den Mieten, durchaus einige Lagen, die ihre Werte seit 2014 mehr als verdoppelt haben. Neben dem qualitativ hochwertigen Standort Karlshöhe (+108 %) sind es vor allem Lagen mit durchschnittlicher Wohnqualität. Zu nennen sind hier beispielsweise Zuffenhausen (+112 %), Uhlandshöhe/Ostheim (+101 %) oder auch Münster mit +99 %.


    MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

    Sehr knappes Angebot

    • Vor dem Hintergrund der Entwicklung des Stuttgarter Wohnungsmarkts überrascht es nicht, dass viele Investoren großes Interesse am Erwerb von Mehrfamilienhäusern haben. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass aufgrund der traditionellen Grundstücksknappheit kaum Chancen bestehen, den Angebotsengpass deutlich abzubauen, sodass sich auch für die Zukunft weitere Mietsteigerungspotenziale abzeichnen, an denen Käufer partizipieren wollen.  
    • Dieser Nachfrage steht aber nur ein sehr begrenztes Angebot gegenüber, insbesondere im Bestandssegment. Viele Eigentümer sind aktuell nicht bereit, ihre Objekte zu verkaufen, da vergleichbar lukrative Anlagealternativen für eine Reinvestition der erzielten Erlöse und Gewinne rar gesät sind. Das Marktgeschehen konzentriert sich deshalb in weiten Teilen auf Forward-Deals von Projektentwicklungen oder baurechtlich entwickelte Grundstücke.  
    • Wie knapp das Angebot ausfällt, unterstreichen auch die Zahlen des Gutachterausschusses zu den verkauften Mehrfamilienhäusern. Im Jahr 2019 belief sich der Geldumsatz in diesem Marktsegment auf rund 356 Mio. €, verteilt auf 210 Verkaufsfälle. Das Investitionsvolumen fiel damit trotz der eher noch gestiegenen Nachfrage geringer aus als in den beiden Vorjahren. Auch der mit etwa 1,7 Mio. € relativ geringe Umsatz pro Verkaufsfall spricht nicht dafür, dass ein hochwertiges Angebot in nennenswertem Umfang vorhanden war.
    • Dass sich die Anleger entsprechend attraktive Objekte durchaus etwas kosten lassen, zeigt die Entwicklung der Verkaufspreise. Gleichzeitig kommt hierdurch die ausgeprägte Wettbewerbssituation zum Ausdruck. Die Vervielfältiger sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, sodass für Neubauobjekte im Spitzensegment mittlerweile das 33,5-Fache der jährlichen Netto-Mieteinnahmen anzusetzen ist. Damit rangiert Stuttgart bundesweit auf Platz zwei. Nur in München werden noch leicht höhere Preise akzeptiert.

    Wohnimmobilien Report 2021

    ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
    ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN

    Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Stuttgart aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.

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    Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.03.2021