ZAHLEN UND FAKTEN ZUM KÖLNER WOHNMARKT

Köln blickt auf eine mehr als 2.000-jährige Geschichte zurück und bekennt sich schon aus Tradition zu Weltoffenheit und Toleranz. Dank dieses Lebensgefühls herrscht in der Domstadt eine besondere Verbundenheit der Einwohner zu ihrer Stadt.

  • Köln ist nicht nur ein wichtiger Unternehmens-, Hochschul- und Wissenschaftsstandort, sondern auch für Kölsch, Karneval und Geselligkeit bekannt. Zusammen bildet dies einen guten Mix für eine hohe Lebensqualität. Dies macht sich auch in der Einwohnerstatistik bemerkbar: Seit 2014 ist die Einwohnerzahl um gut 5 % auf etwa 1,09 Mio. gestiegen.
  • Während die Nachfrage nach Wohnraum unverändert hoch ist, ist auf der Angebotsseite weiterhin keine Entspannung in Sicht. Zwischen 2014 und 2019 lag die Zahl der neuen Wohnungen durchschnittlich bei gut 2.800, während sich die Zahl der zusätzlichen Haushalte im Schnitt bei über 7.000 bewegte. Die neu entstandenen Wohnungen reichen also nicht einmal ansatzweise aus, um den zusätzlichen Bedarf aufgrund steigender Haushalte zu decken.
  • Die geschilderte Diskrepanz zwischen Haushaltswachstum und Baufertigstellungen führte dazu, dass die Leerstandsquote, die schon 2014 bei sehr niedrigen 1,1 % lag, bis 2019 nochmals nachgegeben hat und bei nur noch knapp 0,9 % liegt.
  • Mit einer zügigen Entspannung der Wohnungsmärkte ist auch mit Blick auf die Baugenehmigungen nicht zu rechnen. Diese bewegen sich im Schnitt der Jahre 2014 bis 2019 bei etwa 3.100 Wohneinheiten pro Jahr.
  • Dennoch werden eine Reihe größerer Wohnbauprojekte in Angriff genommen. Da die Innenstadt schon heute eng bebaut ist, stehen dezentrale Standorte im Fokus. Zu nennen ist hierbei beispielsweise die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs Ehrenfeld, wo mit dem „Ehrenveedel“ ein neues Stadtquartier mit etwa 500 Wohnungen entstehen soll. Für Aufsehen sorgt zudem das geplante Waldviertel in Rodenkirchen, wo auf einem über 43.000 m² großen Areal ein Neubaugebiet zum Wohnen und Arbeiten mit über 400 Wohneinheiten geplant ist.


MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Mieten legen weiter zu

  • Aufgrund des positiven Wanderungssaldos und des unzureichenden Neubauvolumens steigen die Mietpreise kontinuierlich an. Zwischen 2014 und 2020 hat sich die mittlere Angebotsmiete über alle Lageklassen hinweg um insgesamt 29 % verteuert, wobei der Mietpreisanstieg über die einzelnen Jahre auffällig gleichmäßig verlaufen ist. Zuletzt lag die Angebotsmiete im Mittel bei fast 11,50 €/m², was im Vergleich der A-Städte immer noch einem moderaten Niveau entspricht.
  • Auch die Corona-Pandemie hat keinen bleibenden Eindruck auf dem Kölner Mietwohnungsmarkt hinterlassen. Der Preisanstieg der mittleren Angebotsmiete lag 2020 im Vergleich zum Vorjahr bei 4,5 % und bewegt sich damit sogar leicht oberhalb des jährlichen Mittels (4,3 % p. a.).

  • Betrachtet man die Mietpreissteigerung nach Lagequalität, so springen einige Besonderheiten ins Auge: Die Angebotsmieten verteuerten sich ausgerechnet in den sehr guten Wohnlagen seit 2014 nur unterdurchschnittlich (+22 %). Bei guten Wohnlagen zeigt sich hingegen mit +31 % der größte Mietpreisanstieg. Durchschnittliche und einfache Wohnlagen verteuerten sich um 25 bzw. 27 %.
  • Die teuersten Lagen der Domstadt liegen allesamt innerhalb der Ringe oder unmittelbar dahinter. Der Spitzenreiter ist dabei das Belgische Viertel, das sich dank zahlreicher Restaurants, Galerien, Modeboutiquen und seiner ansprechenden Architektur immer mehr in Richtung Szeneviertel entwickelt. Dementsprechend hoch ist auch die mittlere Angebotsmiete, die auf nunmehr 19,25 €/m² geklettert ist. Dank seiner relativ geschlossenen historischen Bebauung erfreut sich auch das Agnesviertel nördlich des Ebertplatzes großer Beliebtheit. Hier werden im Mittel 18,80 €/m² aufgerufen. Auf Platz 3 folgen die quirlige Südstadt und das Severinsviertel, wo die mittlere Angebotsmiete ein Niveau von 17,30 €/m² erreicht hat.
  • Beleuchtet man die Mietpreisentwicklung der einzelnen Stadtquartiere, lässt sich ein interessantes Muster feststellen: Die höchste Dynamik weisen Teillagen der Neustadt-Nord (+64 %) sowie des Belgischen Viertels (+53 %) auf, die auch absolut betrachtet zu den teuersten Lagen zählen. Auf dem Fuße folgen mit Pesch/Lindweiler (+45 %) sowie Wahn/Wahnheide/Lind (+43 %) Stadtviertel, die teils in der äußersten Peripherie zu verorten sind. Hier führt das niedrige Ausgangsniveau dazu, dass die prozentualen Mietpreisanstiege überproportional ausfallen.


MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Preise nehmen Fahrt auf

  • Auch bei Eigentumswohnungen ist ein Nachfrageüberhang festzustellen. Da das Angebot genau wie auf dem Mietwohnungsmarkt weit davon entfernt ist, die ungebrochene Nachfrage bedienen zu können, schnellen auch die Kaufpreise weiter in die Höhe. So legte der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen über alle Lagekategorien hinweg zwischen 2014 und 2020 um stolze 80 % zu. Im Mittel müssen Wohnungskäufer knapp 3.800 €/m² auf den Tisch legen. Auch die Corona-Pandemie konnte den starken Preisauftrieb nicht stoppen: 2020 stiegen die Median-Angebotspreise gegenüber dem Vorjahr um weitere 8 %.
  • Während sich Eigentumswohnungen in sehr guten Wohnlagen um etwa 43 % verteuert haben und derzeit mit etwa 4.700 €/m² zu Buche schlagen, haben sich die Angebotspreise in den einfachen Wohnlagen glatt verdoppelt. Hier werden jetzt gut 3.500 €/m² aufgerufen. Waren Wohnungen in sehr guten Lagen im Jahr 2014 noch 90 % teurer als in einfachen, lag dieser Abstand 2020 bei nur noch 35 %. Es zeigt sich somit, dass die Lagequalität längst nicht mehr das alleinige Kaufkriterium ist, sondern das verfügbare Angebot zunehmend an Bedeutung gewinnt.

  • Analog zum Mietwohnungsmarkt befinden sich die Lagen mit den höchsten Angebotspreisen größtenteils im Bereich der Ringe. Spitzenreiter ist Sülz, das mit seiner attraktiven Lage zwischen Uni und Beethovenpark und einer sehr ansehnlichen Bebauung punkten kann. Hier liegen die Median-Angebotspreise bei knapp 6.100 €/m², während im nahegelegen Uni-Viertel/Kwartier Latäng gut 6.000 €/m² aufgerufen werden.

  • Während die rechtsrheinischen Lagen bei der Mietpreisdynamik bislang noch nicht hervorstechen, ändert sich das Bild mit Blick auf die ETW-Preise fundamental. Gleich 4 der 5 dynamischsten Stadtquartiere befinden sich auf der „Schäl Sick“. So haben sich die Angebotspreise in Brück/Neubrück/Merheim zwischen 2014 und 2020 um gut 150 % verteuert. Auch in Höhenhaus/Stammheim/Flittard (+123 %), Höhenberg/Kalk (+121 %) und Mülheim/Buchforst (+ 114%) haben sich die Preise mehr als verdoppelt. Diese Aufholeffekte sorgen dafür, dass die lange diskutierte Aufwertung des rechtsrheinischen Kölns jetzt immer deutlicher an Kontur gewinnt.


MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Nachfrage weiter hoch

  • Auch auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser besteht eine deutliche Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Das Angebot ist weiterhin knapp, da neben unzureichenden Baufertigstellungen das Problem besteht, dass viele Eigentümer einen Verkauf ihrer Objekte mangels Anlagealternativen aufschieben.
  • Die Nachfrage ist hingegen ungebrochen hoch und hat in den letzten Jahren sogar noch zugenommen, zumal neben privaten Anlegern auch immer mehr institutionelle Investoren das Zinshausgeschäft für sich entdecken. Vor diesem Hintergrund ist damit zu rechnen, dass die Marktlage auch in Zukunft angespannt bleibt bzw. sich nochmals verschärft. Dies gilt umso mehr, als dass sich das Interesse der Investoren aufgrund der positiven Entwicklung der Mietwohnungsmärkte mittlerweile auf alle Lagen erstreckt – in besonderem Maße auch auf die sogenannte rechtsrheinische „Schäl Sick“.
  • Die geschilderten Trends werden auch durch die Zahlen der Gutachterausschüsse gestützt. Seit 2012 ist der jährliche Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern kräftig angestiegen. 2019 wurde ein Volumen von 1,14 Mrd. € registriert, was einem Zuwachs um über 40 % gegenüber 2012 entspricht. Die Zahl der veräußerten Objekte lag 2019 bei knapp 690 und damit im Bereich des Mittelwerts der Jahre 2010 bis 2019. Auch das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall rangierte 2019 mit gut 1,7 Mio. € eher am oberen Rand.
  • Auch auf dem Zinshausmarkt kennen die Preise seit Jahren nur eine Richtung. Lagen die Multiplikatoren für Neubauobjekte im Spitzensegment im Jahr 2014 noch beim 24-Fachen, ist mittlerweile das 32,5-Fache der Nettojahresmiete anzusetzen. Nach wie vor ist der Engpass eindeutig auf der Angebotsseite zu verorten. Köln ist und bleibt ein absoluter Verkäufermarkt, auf dem marktgängige Investitionsobjekte im Regelfall sehr schnell veräußert werden können, und zwar größtenteils unabhängig von der Lage.

Wohnimmobilien Report 2021

ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN

Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Köln aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.

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Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH | Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH | Stand: 31.03.2021