2016

 

 

Steigt das Risiko durch billiges Geld?

Aktuelle Finanzierungskonditionen für Investoren sowie mögliche Risiken in der Zukunft

Der deutsche Investmentmarkt boomt. Spürbar gestiegene Transaktionsvolumina und gesunkene Spitzenrenditen, die mittlerweile deutlich unter den vorherigen Tiefständen von Mitte 2007 liegen, unterstreichen das große Interesse sowohl nationaler als auch internationaler Investoren an deutschen Immobilien. Auch wenn die Gründe für diese Marktentwicklung vielschichtig sind, kommt dem aktuellen Finanzmarktumfeld sicherlich eine besondere Bedeutung zu. Dabei sind zwei unterschiedliche Wirkungsmechanismen zu unterscheiden, die beide positiven Einfluss auf die Nachfrage nach Immobilien haben.

 

An erster Stelle zu nennen ist das seit längerem sehr niedrige Zinsniveau. Seit März 2016 liegt der Leitzins der EZB für Hauptfinanzierungsgeschäfte bei 0,00 %. Dieser Basiseffekt eines historisch einmaligen Zinsumfelds, in Verbindung mit einem großen Interesse der Banken an Immobilienfinanzierungen, führt zu attraktiven Finanzierungskonditionen für Investoren. Diese Situation spiegelt sich auch in den seitens der  Kreditinstitute zu erzielenden Margen wider. Aktuell liegen diese nach Auskunft vieler Marktteilnehmer für gewerbliche Immobilien durchschnittlich bei rund 130 Basispunkten für „Core“-Objekte, also relativ risikoarme Investments. Für Value Add Objekte mit höheren Risiken liegen sie in etwa 50 bis 60 Basispunkte darüber. Aus aktueller Sicht spricht vieles dafür, dass sich an dieser für die Investoren komfortablen Situation zumindest kurzfristig nichts ändern dürfte. Diese attraktiven Finanzierungskonditionen bieten für viele Anleger darüber hinaus die Chance, zusätzliche „Leverage“-Effekte zu erzielen. Das bedeutet, wenn die Rendite der erworbenen Immobilie höher ist als die Finanzierungskosten, steigt die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals.      

 

Als zweiter wichtiger Einflussfaktor dürfen aber auch die momentan fehlenden Alternativen an sicheren Investments mit auskömmlicher Verzinsung nicht vergessen werden. Die Renditen der mit AAA bewerteten 10-jährigen deutschen Staatsanleihen bewegen sich ebenfalls auf historisch niedrigem Niveau. Seit Mitte des Jahres lagen sie für neu ausgegebene Anleihen mit zehnjähriger Laufzeit sogar mehrfach im negativen Bereich. Ein gängiger Indikator zur Einschätzung der erreichten Preisniveaus von Immobilien ist der Abstand zwischen der Verzinsung (Prime Yield) der teuersten Objekte und den erwähnten Staatsanleihen. Diese sogenannte Risikoprämie ist in den letzten Jahren auf über 300 Basispunkte angewachsen, ein im langfristigen Vergleich noch nie erreichter Wert. Selbst mit teuren Immobilien, die aufgrund ihrer Lage- und Objektqualität sowie einer nachhaltigen Mieterstruktur ein relativ geringes Risikoprofil aufweisen, können Anleger momentan noch deutlich über 3 % mehr Rendite erwirtschaften als mit AAA-Staatsanleihen. Da sich die Zahl der Länder, die diese Kriterien erfüllen, dramatisch verringert hat, sind Immobilien für viele institutionelle Investoren, die nur Staatsanleihen mit hoher Bonität (Investment Grade) kaufen dürfen, oft die einzige Alternative.

 

Vor dem Hintergrund der aktuell komfortablen Finanzierungssituation schließen sich zwei Fragen fast zwangsläufig an. Erstens: Wie lange wird dieses „billige“ Geld noch zur Verfügung stehen. Zweitens: Welche Risiken birgt das steigende Investitionsvolumen, das zumindest zum Teil auch durch die Finanzierungskonditionen angetrieben wird?

 

Alle Finanzmarktexperten sind sich aktuell einig, dass wir in Europa und damit auch in Deutschland noch länger von einem sehr niedrigen Zinsumfeld ausgehen können. Selbst wenn die EZB den Leitzins wieder erhöht, wird sie dies nur sehr vorsichtig und in kleinen Schritten tun, um die weiterhin noch moderate Konjunkturerholung in Europa nicht abzuwürgen. Bevor wieder Niveaus wie vor der Finanzkrise, zwischen 3,5 % und 4 % erreicht werden, dürften wohl noch viele Jahre vergehen. Auch eine drastisch steigende Rendite deutscher Staatsanleihen zeichnet sich nicht ab. Selbst wenn sie aber auf 2,0 oder 2,5 % anziehen sollte, wäre die angesprochene Risikoprämie im Vergleich zu relativ risikoarmen Immobilien im historischen Kontext immer noch sehr hoch.   

 

Die Risiken dieser Situation liegen, wie letztendlich immer, in einem deutlichen Abflauen oder Einbruch der Konjunktur. Wenn weniger gemietet oder konsumiert wird, geht das zu Lasten der Performance erworbener Immobilien. Anders als im Zuge der Finanzkrise ist aber das Risiko, dass die Finanzmärkte kollabieren, erheblich geringer. Dafür spricht, dass die Banken trotz steigender Kreditvolumina bei den Loan-to-Value-Quoten, also dem Verhältnis von gewährtem Kredit zum Kaufpreis, weiterhin vorsichtiger agieren als damals. Nach Berechnungen von BNP Paribas Real Estate erreichte der Eigenkapitalanteil beim gesamten gewerblichen Investmentumsatz 2007 knapp 30 %, wohingegen diese Quote 2015 bei über 50 % lag. Die Investoren tragen also ein viel höheres eigenes Risiko als damals. Demzufolge stellen externe Schocks, mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die globale Konjunkturentwicklung, aus heutiger Sicht das größte Risiko dar. 

Autor: Wolfgang Schneider, Head of Research bei BNP Paribas Real Estate

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