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06. Mai 2013

Wohninvestments starten mit gutem Jahresauftakt

Frankfurt am Main – Der Investmentumsatz mit größeren Wohnungsbeständen erreichte im ersten Quartal 2013 ein Volumen von 1,83 Mrd. €. Nicht berücksichtigt ist dabei der Börsengang der LEG NRW, der per Definition nicht als Immobilientransaktion erfasst wurde. Auch wenn das außergewöhnliche Rekordergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraums damit deutlich unterschritten wurde, ist der Jahresauftakt im langjährigen Vergleich mehr als zufriedenstellend, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.  

Mit Ausnahme der Boomjahre 2006 und 2007 wurde lediglich zu Beginn des Vorjahres ein besseres erstes Quartal verzeichnet. „Vor allem bei kleineren und mittelgroßen Transaktionen war ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten. Insgesamt wurden 59 Verkäufe mit zusammen über 32.000 Wohnungen registriert. Der durchschnittliche Umsatz pro Deal liegt bei rund 31 Mio. € und damit über 50 % unter dem Vorjahreswert, der massiv durch einige Großtransaktionen beeinflusst wurde“, erklärt Andreas Völker, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate Deutschland. Zu den wichtigsten Deals gehörten unter anderem der Verkauf von rund 5.300 Wohnungen in Berlin an die Deutsche Wohnen AG sowie die Veräußerung von etwa 3.700 Wohnungen durch Corestate, die schwerpunktmäßig in Nordrhein-Westfalen, Hessen und Berlin liegen. 

Zwar stellen über mehrere Standorte verteilte Bestandsportfolios mit einem Anteil von rund zwei Dritteln am Gesamtumsatz weiterhin die mit Abstand wichtigste Assetklasse dar, dominieren aber nicht mehr so stark wie im Vorjahr. Deutlich zugelegt haben dagegen Projektentwicklungen, die gut 18 % zum Ergebnis beitragen (Vorjahreszeitraum: 3 %). An dieser Entwicklung zeigt sich, dass Wohninvestments an den großen deutschen Standorten gerade bei sicherheitsorientierten Investoren weiter stark an Bedeutung gewinnen. Weitere gut 14 % des Resultats entfallen darüber hinaus auf ältere Bestandsobjekte (Block Sales). 

Den größten Anteil (41 %) nehmen Portfolioverkäufe über 100 Mio. € ein, auch wenn sie nur noch etwa halb so viel zum Ergebnis beitragen wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (82 %). Insgesamt ist Anfang 2013 eine spürbar homogenere Verteilung zu verzeichnen. Auf Platz zwei liegen Deals zwischen 25 und 50 Mio. € (19,5 %), gefolgt von Abschlüssen von 50 bis 100 Mio. € (gut 18 %). Aber auch kleinere Transaktionen mit 10 bis 25 Mio. € zeichnen noch für knapp 15 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. 

Drei Investorengruppen stechen hervor – Kaufpreisniveaus weitestgehend stabil 

Im ersten Quartal 2013 waren drei Anlegergruppen besonders aktiv und können zusammen fast 80 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Klar in Führung liegen dabei Spezialfonds mit einem Anteil von 37 %. Mit bereits deutlichem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds auf dem zweiten Platz (24 %). Auf das Siegerpodest geschafft haben es darüber hinaus noch Immobilien AGs, die fast 18 % zum Ergebnis beigetragen haben. Die im Vorjahreszeitraum noch stark vertretenen Pensionskassen und Versicherungen haben sich dagegen im laufenden Jahr bislang noch zurückgehalten. 

Wie bereits in den letzten Jahren haben sich deutsche Investoren auch zu Beginn des Jahres 2013 erneut klar an die Spitze der Anleger gesetzt. Sie tätigten rund drei Viertel des Gesamtumsatzes. Ausländische Akteure waren demzufolge mit circa 25 % am bisherigen Marktgeschehen beteiligt. Klar in Führung liegen dabei europäische Anleger, die auf einen Umsatzanteil von 20,5 % kommen. Auf nordamerikanische Investoren entfielen dagegen lediglich gut 4 % des Transaktionsvolumens. Käufer aus anderen Regionen spielten bislang keine große Rolle. Lediglich Anleger aus Nahost haben in kleinem Umfang Wohnungsbestände erworben. 

Die Kaufpreisniveaus bei den großen Bestandsportfolios bewegen sich durchschnittlich in einem Bereich zwischen 700 und 850 €/m² und haben damit noch einmal leicht angezogen. Die anzusetzende Kaufpreisspanne für Projektentwicklungen in den großen deutschen Städten reicht von knapp 3.000 €/m² bis zu über 4.000 €/m². Für ältere Bestandsobjekte ist durchschnittlich unverändert von etwa 1.000 bis 1.200 €/m² auszugehen. 

Dynamik weiterhin hoch

„Auch für den weiteren Jahresverlauf deutet alles auf eine große Nachfrage und entsprechend hohe Investmentumsätze hin. Neben einigen Großdeals wie dem Verkauf der bayerischen GBW ist auch bei den kleinen und mittelgroßen Deals weiterhin viel Bewegung im Markt. Gerade auch im hochpreisigen Segment moderner Wohnungsbestände und vor allem bei Projektentwicklungen ist ein noch wachsendes Interesse vor allem institutioneller Anleger zu beobachten. Vor diesem Hintergrund ist mit großer Sicherheit davon auszugehen, dass auch 2013 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen erzielt werden wird, das allerdings unter dem Vorjahresergebnis (11,4 Mrd. €) liegen dürfte. Aus heutiger Sicht erscheint im Gesamtjahr ein Investmentumsatz zwischen 5 und 7 Mrd. € realistisch“, prognostiziert Andreas Völker.

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Jan Dohrwardt
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