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13. Juli 2016

Wohn-Investmentmarkt: Neuer Rekord im Marktsegment unter 100 Mio. €

Frankfurt am Main - Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) liegt zum Halbjahr bei gut 4,31 Mrd. € und damit 75 % unter dem letztjährigen Rekordwert. Dieser wurde aber durch die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (heute Vonovia) so stark beeinflusst, dass er nicht als Maßstab herangezogen werden sollte. Ohne Berücksichtigung dieses Sonderjahres liegt das Ergebnis lediglich 9 % unter dem zehnjährigen Schnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Verantwortlich hierfür ist der geringe Umsatz im dreistelligen Millionenbereich mit lediglich 655 Mio. €, wohingegen im Segment bis 100 Mio. € ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten war“,  sagt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dies zeigt sich auch daran, dass der Umsatz hier um 41 % auf knapp 3,66 Mrd. € zugelegt hat. Gleichzeitig wurde damit ein neuer Rekord aufgestellt: Im langjährigen Vergleich liegt das Investmentvolumen doppelt so hoch wie der Durchschnittswert. Hierdurch wird noch einmal unterstrichen, wie hoch die Nachfrage nach Wohn-Investments weiterhin ist und dass das Gesamtvolumen, welches stark durch wenige Großdeals beeinflusst wird, wenig über die aktuelle Marktdynamik aussagt. Insgesamt wurden über 150 Deals mit zusammen knapp 42.300 Wohneinheiten in der Analyse berücksichtigt. Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall liegt bei gut 28 Mio. €.

Mit Ausnahme großer Bestandsportfolios, deren Umsatz aufgrund der skizzierten Sondereffekte sehr stark rückläufig ist, können alle Marktsegmente Zuwächse verzeichnen. Dies gilt sowohl für ältere und moderne Bestandsobjekte (block sales an einem Standort) mit +28 % auf gut 1,25 Mrd. € als auch für Projektentwicklungen, die um 29 % auf gut 1,21 Mrd. € zugelegt haben. Vor allem viele Core-Investoren sichern sich Neubauobjekte, um von der aktuell positiven Bevölkerungsentwicklung in vielen Städten profitieren zu können. Die größte Steigerung verzeichneten aber Sonderformen, insbesondere Studentenwohnheime und Mikroapartments, deren Umsatz sich auf 268 Mio. € verdreifacht hat.   

Im Gegensatz zu den großen Paketverkäufen im dreistelligen Millionenbereich, die sich um 95 % verringert haben, konnten insbesondere mittelgroße Transaktionen zwischen 25 und 100 Mio. € deutlich zulegen. Mit einem Umsatz von rund 2,8 Mrd. € wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis um fast 77 % gesteigert. Besonders stark fiel dabei der Anstieg mit Verkäufen von 25 bis 50 Mio. € aus (+147 %). Kleinere Deals bis 25 Mio. € mussten dagegen leichte Verluste verkraften, wofür nicht zuletzt auch das zu geringe Angebot verantwortlich ist.

Spezialfonds am aktivsten – Kaufpreise weiter angestiegen

An die Spitze der Käufer haben sich Spezialfonds gesetzt, die gut 36 % zum Gesamtergebnis beitragen. Die durch die großen Käufe und Übernahmen in den letzten Jahren vielfach dominierenden Immobilien AGs/REITs belegen aktuell mit deutlichem Abstand lediglich Platz zwei und kommen auf gut 14 % Umsatzanteil. Zweistellige Beiträge leisten darüber hinaus noch Immobilienunternehmen mit knapp 13 % sowie private Anleger mit fast 11 %. Aber auch alle übrigen Investorengruppen zeichnen zusammen noch für über ein Viertel des Resultats verantwortlich, wodurch die insgesamt breite Nachfragebasis eindrucksvoll belegt wird. Drei Viertel des Transaktionsvolumens entfallen auf deutsche Anleger. 

Die unverändert große Nachfrage und das nicht ausreichende Angebot haben den Wettbewerb unter den Investoren vielfach noch verschärft. Diese Entwicklung findet ihren Niederschlag in den Kaufpreisen, die in einigen Marktsegmenten nochmals angezogen haben. Dies betrifft nicht nur hochwertige, moderne Projektentwicklungen, sondern insbesondere auch Bestandsobjekte. Gerade in diesem Teilmarkt wurden im ersten Halbjahr einige Benchmark-Transaktionen getätigt. Hier wurden teilweise Preise erzielt, die bis vor kurzem nur mit Projekten zu realisieren waren. Hintergrund dabei ist auch die positive Einschätzung der zukünftigen Mietentwicklung seitens der Investoren.

Berlin war im ersten Halbjahr 2016 das mit Abstand beliebteste Investitionsziel. Insgesamt wurden hier gut 1,06 Mrd. € angelegt, was einem Viertel des gesamten Transaktionsvolumens entspricht. Aber auch in Frankfurt konnten mit gut 360 Mio. € (Anteil: gut 8 %) umfangreiche Abschlüsse erfasst werden. Platz drei geht an Hamburg, wo rund 230 Mio. € (Anteil: gut 5 %) Umsatz registriert wurden. Insgesamt entfällt knapp die Hälfte (48 %) des Ergebnisses auf die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) und damit deutlich mehr als in den beiden Vorjahren. Verantwortlich hierfür ist auch der Bedeutungszuwachs der Projektverkäufe.

Ergebnis im langfristigen schnitt wahrscheinlich

„Aus heutiger Sicht ist auch im zweiten Halbjahr von sehr viel Aktivität auszugehen, wobei sich das Marktgeschehen vermutlich weiterhin überwiegend im kleinen und mittleren Marktsegment abspielen sollte. Vor diesem Hintergrund dürfte für das Gesamtjahr ein Ergebnis im langjährigen Schnitt das wahrscheinlichste Szenario sein. Ohne Berücksichtigung des Rekordjahrs 2015 liegt das durchschnittliche Volumen bei rund 10,3 Mrd. € p. a. Aktuell ist dieser Wert auch für den Gesamtumsatz 2016 als Untergrenze anzusehen”, so Cordts-Sanzenbacher.

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