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18. April 2017

Überdurchschnittliches Ergebnis auf dem Dortmunder Büromarkt

Nach dem Rekordjahr 2016 mit einem Jahresergebnis von 115.000 m² startet auch 2017 überdurchschnittlich gut. Mit einem Flächenumsatz von 21.000 m², dem drittbesten Jahresauftakt aller Zeiten, verfehlt der Dortmunder Büromarkt zwar das Vorjahresergebnis um 25 %, übertrifft den 10‑jährigen Durchschnitt jedoch um knapp 17 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Die rege Nachfrage zeigt sich insbesondere daran, dass ein Drittel des Flächenumsatzes durch Verträge im kleinflächigen Bereich bis 500 m² zustande gekommen ist. Außerdem fand bereits in den ersten drei Monaten des Jahres ein größerer Abschluss statt, nämlich der Vertrag des Jobcenters Dortmund über 5.500 m² in der City. Insgesamt kann sich die Ruhrgebietsstadt mit diesem Resultat gegenüber anderen B-Standorten durchaus sehen lassen“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen dominieren zwei Gruppen. An der Spitze liegen die sonstigen Dienstleistungen, die durch Zuwächse von fast 18 Prozentpunkten für rund 30 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnen. Nennenswert ist in diesem Zusammenhang der Abschluss des Coworking Space Anbieters Rent24 über 4.300 m² in der City. Platz zwei geht an die öffentliche Verwaltung, die durch den bereits genannten Großdeal rund 27 % zum Ergebnis beiträgt. Komplementiert wird das Podium durch die Informations- und Kommunikationstechnologien mit einem Anteil von gut 16 %. Damit liegen die Top-3-Branchen aus 2016 erneut vorne. Auf den weiteren Rängen folgen Beratungsgesellschaften (Anteil 8 %), das Gesundheitswesen (Anteil 5 %) und Verwaltungen von Industrieunternehmen (2 %). Auf die Gruppe Sonstige, hinter der sich alle hier nicht genannten Branchen mit deutlich niedrigeren Prozentanteilen verbergen, entfallen insgesamt noch 12 %.

Leerstand auf niedrigem Niveau, Bautätigkeit stark angezogen, Spitzenmiete konstant

Mit 105.000 m² hat sich der Leerstand in den letzten drei Monaten stabilisiert, verbucht aber im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 13 %. Noch drastischer sieht die Entwicklung beim modernen Leerstand aus. Dieser hat in den vergangenen 12 Monaten um gut 31 % abgenommen und beträgt aktuell lediglich 22.000 m², was einem Anteil von 21 % entspricht. Umfangreichere Leerstände befinden sich dabei in den Büromarktzonen City (55.800 m²), Rheinlanddamm (16.200 m²) und im übrigen Stadtgebiet (11.500 m²). Darüber hinaus erreicht die Leerstandsquote mit 3,6 % einen der niedrigsten Werte der vergangenen zehn Jahre.

Der Markt hat auf die gute Nachfrage reagiert und die Bautätigkeit stark hochgefahren. Aktuell befinden sich rund 59.000 m² im Bau und damit fast doppelt so viel wie im Vorjahr. Beachtlich ist, dass diese Flächen vollständig (aufgrund von Eigennutzung oder durch vorzeitige Abvermietung) dem Markt nicht mehr zur Verfügung stehen. Umfangreichere Bauprojekte befinden sich ausschließlich in den Nebenlagen und konzentrieren sich dort vor allem auf den Teilmarkt Phoenix-West (48.400 m²). Das verfügbare Flächenangebot insgesamt (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist um knapp 22 % gesunken.

Seit 2004 hält die Spitzenmiete am Dortmunder Büromarkt nun schon das Niveau von 13,50 €/m². Erzielt wird sie in sehr guten Lagen der City für hochwertig ausgestattete Büroflächen. In anderen Teilmärkten haben sich die Top-Mieten entweder stabilisiert oder leicht angezogen, wie beispielsweise in Rheinlanddamm (+5,5 % auf 11,50 €/m²), Phoenix-West (+4 % auf 12,50 €/m²) und Phoenix-See (+ 3 % auf 12,90 €/m²). Insgesamt ist die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt um fast 7 % auf 9,60 €/m² gestiegen.

Perspektiven

„Die gute Nachfrage sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lassen auf ein Ergebnis deutlich oberhalb des 10-jährigen Durchschnitts (81.000 m²) schließen. Da bereits keine im Bau befindlichen Flächen mehr am Markt verfügbar sind, sollte sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzen. Dagegen zeichnet sich nach dem derzeitigen Stand ein Anziehen der Spitzenmiete noch nicht ab“, fasst Amedeo Augenbroe die Aussichten zusammen.

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