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07. Oktober 2014

Spürbar rückläufiger Flächenumsatz auf dem Frankfurter Büromarkt

FrankfurtDas ruhige Marktgeschehen des ersten Halbjahres mit rückläufigen Flächenumsätzen hat sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Mit einem Ergebnis von 275.000 m² im gesamten Marktgebiet wurde das Vorjahresresultat um knapp 22 % verfehlt. Auch im enger gefasten gif-Gebiet fiel der Umsatz mit 250.000 m² deutlich niedriger aus (-21 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Damit verzeichnet der Frankfurter Büromarkt nach neun Monaten den schwächsten Flächenumsatz der letzten zehn Jahre. „Verantwortlich hierfür ist in erster Linie der für Frankfurter Verhältnisse ausgesprochen geringe Anteil größerer Abschlüsse über 5.000 m²“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. „Eine Ursache ist dabei in längeren Entscheidungsprozessen der Unternehmen zu sehen, die nicht zuletzt aus der Stimmungseintrübung und verringerten Wachstumsprognose der Gesamtwirtschaft resultieren, die so Anfang des Jahres nicht absehbar war. Zwar werden einige dieser verschobenen Verträge im letzten Quartal voraussichtlich abgeschlossen, der Rückgang des Flächenumsatzes im bisherigen Jahresverlauf dürfte damit aber nicht mehr aufzuholen sein.“

Bislang kaum Großverträge – Leerstand nimmt weiter ab

In den beiden oberen Größenklassen zwischen 5.000 und 10.000 m² sowie über 10.000 m² wurden bisher nur ein bzw. zwei Vertragsabschlüsse registriert. Allein aufgrund dieser für Frankfurt ungewöhnlichen Situation hat sich der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um rund 71.000 m² verringert, wodurch sich über 90 % des Rückgangs beim Gesamtergebnis erklären lassen. In den übrigen Kategorien waren dagegen teilweise leichtere Einbußen, wie in den Segmenten bis 1.000 m², zu verzeichnen, denen aber auch Zuwächse gegenüberstanden. So trugen Abschlüsse zwischen 1.000 und 2.000 m² absolut betrachtet über ein Viertel mehr zum Umsatz bei als im Vorjahreszeitraum. Trotz des moderaten Flächenumsatzes nimmt der Leerstand in Frankfurt weiter ab. Seit Mitte 2014 hat er sich um fast 3 % verringert und liegt aktuell bei knapp 1,86 Mio. m². Damit bewegt er sich wieder auf dem gleichen Niveau wie 2008.

Auch im aus Marktsicht wichtigsten Segment der modernen Leerstände war die gleiche Entwicklung zu beobachten, die sogar noch etwas stärker ausfiel. Mit einem Volumen von rund 839.000 m² stellen sie damit rund 45 % des Gesamtleerstands. Die Leerstandsquote im gesamten Marktgebiet beläuft sich auf 11,8 %. Im enger gefassten gif-Gebiet ist aktuell eine Leerstandsrate von 12,5 % zu verzeichnen.

Flächen im Bau nehmen ab – Spitzenmiete unverändert

Auch die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, nimmt spürbar ab. Innerhalb von zwölf Monaten hat sie sich um knapp 18 % auf 381.000 m² reduziert. Noch deutlicher fiel der Abbau der hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen aus, die im gleichen Zeitraum um gut 21 % auf 96.000 m² gesunken sind. Das ist einer der niedrigsten Werte der letzten 20 Jahre. Damit sind nur 25 % der Flächen im Bau noch nicht vergeben, was im bundesweiten Vergleich einer der niedrigsten Anteile ist. Das insgesamt verfügbare Angebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) hat sich vor diesem Hintergrund ebenfalls um knapp 5 % verringert.

Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stabil geblieben und liegt weiterhin bei 38 €/m². Teuerste Büromarktzone bleibt das Bankenviertel, dicht gefolgt vom Westend, wo eine Höchstmiete von 37 €/m² anzusetzen ist.

Verhaltene Aussichten

„Aufgrund des bislang eher schwachen Ergebnisses dürfte auch der Flächenumsatz des Gesamtjahres spürbar hinter dem Vorjahresresultat zurückbleiben. Auch wenn sich für die kommenden drei Monate ein deutlich höherer Umsatz abzeichnet als in den Vorquartalen, erscheint lediglich ein Gesamtresultat zwischen 400.000 m² und 450.000 m² realistisch. Aufgrund der geringen Bautätigkeit sowie der anhaltenden Umwidmung von Büro- in Wohnflächen, wird sich der Leerstand voraussichtlich weiter reduzieren. Die Spitzenmiete sollte in der nächsten Zeit auf dem erreichten Niveau konstant bleiben“, so Oliver Barth.

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