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19. Juli 2019

Solides Ergebnis trotz Umsatzrückgang auf dem Logistikmarkt Frankfurt

Der Frankfurter Logistik- und Lagerflächenmarkt verzeichnet nach den ersten beiden Quartalen einen Flächenumsatz von 259.000 m² und kann damit ein insgesamt sehr solides Halbjahresergebnis vorweisen. Zwar wird das Vorjahresergebnis um 14 % verfehlt und erstmals seit 2015 die Marke von 300.000 m² nicht geknackt, der langjährige Schnitt konnte jedoch leicht, um 3 %, übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Vor dem Hintergrund der fast im gesamten Marktgebiet herrschenden Angebotsknappheit stellt dies ein umso erfreulicheres Ergebnis dar“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Insbesondere stadtnahe Flächen zwischen 5.000 und 10.000 m² sind sehr gefragt, zugleich jedoch rar gesät. Im Kerngebiet werden vor allem kleinteilige Abschlüsse mit einer durchschnittlichen Größe von rund 2.850 m² registriert. Eine Ausnahme stellen hier noch die 18.000 m² dar, die Eichler- Kammerer als Eigennutzer bezieht.“ Größere Verträge kommen traditionell eher in der Peripherie und der äußeren Peripherie zustande. Hierzu zählt auch der bisher größte Abschluss, den der Eigennutzer IKEA mit über 33.000 m² auf dem ehemaligen Opel-Werksgelände in Rüsselsheim beisteuert.

Mit drei der vier größten Abschlüsse in der ersten Jahreshälfte nehmen die Handelsunternehmen (knapp 41 %) klar die Spitzenposition ein. Damit unterstreichen sie ihre Stellung als sehr bedeutende Gruppe am Logistikmarkt, die ihre Position nicht zuletzt der zunehmenden Relevanz des E-Commerce zu verdanken hat. Darüber hinaus treten bislang die Industrieunternehmen besonders in Erscheinung, die mit 36 % den zweiten Rang belegen und dank mehrerer größerer Abschlüsse oberhalb der 10.000-m²-Marke das stärkste Halbjahresergebnis aller Zeiten erzielen. Logistikdienstleister agieren hingegen bisher verhalten und liefern mit unter 16 % einen vergleichsweise geringen Beitrag.

Die Umsatzverteilung nach Größenklassen zeigt für den Frankfurter Logistikmarkt eine vielfältige Nachfrage, verdeutlicht allerdings zugleich den Angebotsengpass bei Flächen mittlerer Größe: Das Segment 5.000-8.000 m² erzielt trotz bestehender Gesuche nur einen Anteil von unter 5 %. Der großflächige Bereich jenseits der 20.000 m² kommt dank dreier Abschlüsse auf den Spitzenwert von knapp 29 %. Die Klasse 8.000 bis 12.000 m² konnte ihren Anteil im Vorjahresvergleich nahezu verdoppeln und landet mit fast 24 % auf Platz zwei. Drittstärkste Kraft stellen Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m² dar (gut 18 %), die im Vergleich zum Vorjahr jedoch 13 Prozentpunkte verlieren.

Die Anmietungen in einigen fertiggestellten und spekulativ errichteten Projektentwicklungen haben dazu beigetragen, dass der Neubauanteil im Vorjahresvergleich wieder angestiegen ist. Darüber hinaus beziehen zahlreiche Eigennutzer - vor allem aus dem Industriebereich - neu errichtete Flächen, und so ist nahezu jeder zweite Quadratmeter (49 %), der im ersten Halbjahr umgesetzt wurde, in einem Neubauobjekt zu finden. Der Eigennutzeranteil, der dabei besonders von den IKEA-Flächen profitiert, steigt auf satte 42 %. Insgesamt ist die Marktlage von einem Nachfrageüberhang und einer erhöhten Bautätigkeit geprägt, wobei die Grundstücks- und Baukosten weiter gestiegen sind. Das spiegelt sich auch in den Spitzenmieten wider, die in den letzten 12 Monaten um 20 Cent auf 6,50 €/m² geklettert sind. Auch die Durchschnittsmiete hat leicht zugelegt und beträgt nun 4,95 €/m².

Perspektiven

„Für die zweite Jahreshälfte rechnen wir mit einer weiterhin lebhaften Nachfrage. Zugleich dürften einige Bestandsobjekte an den Markt kommen, die zusammen mit weiteren fertiggestellten Flächen die Angebotsseite bereichern und damit die Marktlage etwas entspannen könnten. Die Angebotslücke in den stadtnahen Gebieten wird jedoch weiterhin bestehen bleiben, und ein erneutes Anziehen der Spitzenmiete ist möglich. Insgesamt ist mit einem Gesamtergebnis zu rechnen, das sich in etwa im Bereich des langjährigen Schnitts um die 500.000-m²-Marke bewegen sollte“, so Christopher Raabe.

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